ועדת ערר: היטל השבחה בפינוי-בינוי יוטל על בעלי הדירות

טלטלה בעולם ההתחדשות העירונית. ועדת הערר המחוזית תל אביב לפיצויים והיטלי השבחה קבעה אתמול כי היטלי ההשבחה בפרויקטי פינוי-בינוי יוטלו על בעלי הדירות ולא על החברות היזמיות כפי שנהוג כיום. נוסחת ההשבחה תהיה הפער שבין שווי הדירות החדשות שקיבלו הדיירים, לבין שווי הדירות הישנות שהיו בבעלותם לפני שתוכנית הפרויקט אושרה. מדובר בהחלטה שמנפצת לא מעט מוסכמות בתחום, ועל כן צפויה גם לעמוד למבחן של ערעורים משפטיים.

ועדת הערר, בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ, עסקה בשני עררים שנגעו לשומה מכרעת שניתנה על היטל השבחה בפרויקט פינוי-בינוי של חברת אשדר ברחוב רקנאטי ברמת אביב. על פי התוכנית שפורסמה למתן תוקף באוקטובר 2012, ייהרסו 3 מבנים בני 4 קומות, שבהם 96 דירות, ובמקומם יוקמו 3 מגדלים של 17 קומות ובהם 198 דירות.

הסוגיה שעמדה בפני הוועדה לא עסקה בגובה היטל ההשבחה שיוטל על הפרויקט, אלא במתודת חישובו, זאת לאור מחלוקת בין אשדר לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב.

הוועדה המקומית גרסה כי יש לחשב את ההשבחה באופן רגיל, כפער בין מלוא הזכויות במצב קודם לתוכנית הפינוי-בינוי ובמצב שלאחריו. אשדר לעומת זאת טענה כי פרויקטים של פינוי-בינוי שונים במהותם מפרויקטים רגילים, וכי העקרונות השמאיים לאומדן שווי הקרקע בפרויקטים כאלה כלולים בתקן 21 השמאי, שנועד לבחון את מידת הכדאיות הכלכלית של פרויקטי פינוי-בינוי. בהתאם לתקן, טענה החברה כי אומדן ההשבחה אמור להתבטא במידת הרווחיות היזמית של הפרויקט; באם זו תמצא נמוכה מהאמור בתקן - התוכנית תקבל פטור מהיטל. לטענת החברה, על פי המתודה הזו - הפרויקט נמצא כלא רווחי מספיק על מנת שיטילו עליו היטל השבחה.

השמאי המכריע שמואל רוזנברג שדן בסוגיה טען לעומת זאת כי תקן 21 בודק את כדאיות הפרויקט, מבלי להתייחס לשיטת חישוב ההשבחה; ואילו השמאי הממשלתי אוהד עיני שדן בנושא העקרוני, קבע בישיבה שלא היתה קשורה לתיק הזה כי שווי המצב הקודם לצורך שומת ההשבחה יהיה שווי כלל יחידות הדיור שהיו בנויות בתוספת לזכויות בנייה, במידה שהיו, לפני תוכנית פרויקט הפינוי-בינוי. המצב החדש יהיה שווי המקרקעין לפי התוכנית החדשה, תוך התייחסות לפרמטרים כגון מטלות ציבוריות, דחייה, עלויות הריסה ועוד.

ועדת הערר דנה בכל המתודות, ולמעשה החליטה לדחות את כולן. לעמדתה, הפרויקט במתכונתו הסופית, שכוללת תוכנית מוסכמת בין הדיירים לבין היזם, מגלם את מיקסום הרווחים של שני הצדדים. אם הדיירים יחושו שהיזם מקבל יותר מידי על חשבונם - הם יתבעו ממנו לקבל עוד שטחים לדירותיהם וכדומה. "ההנחה הינה, אפוא, שפרויקט פינוי-בינוי מבוסס על היות האדם רציונלי ולפיכך בעלם של המקרקעין לא יאפשר ליזם להרוויח מעבר לרווח יזמי סביר, ומכאן שכל מה שמעבר לרווח יזמי סביר ימצא את הביטוי בתמורה שיקבלו בעלים של המקרקעין", נכתב בהחלטה.

על תקן 21 כתבה הוועדה כי הוא נועד לסייע לוועדה המחוזית לקבוע את כמות יחידות הדיור שתהפוך את הפרויקט לכלכלי מבחינת היזם, ואולם הוא אינו עוסק בהיטל ההשבחה. "למעשה מסקנתנו היא כי התוספת השלישית אדישה לשאלה, 'מה היזם יקבל', או 'כמה היזם ירוויח'. השאלה האם הרווח היזמי יהיה 15, 20, 25 או 30% או אף למעלה מכך, אינה עניין לוועדת ערר זו. שאלה זו עומדת בבסיס התוכנית שאין עליה ערר ונתונה לסמכות הוועדה המחוזית", כתבה הוועדה. "שאלה זו קשורה גם ליחסים מול בעלי הדירות ולכוח המיקוח של בעלי הדירות".

ובסופו של דבר, קבעה הוועדה, היזם של פרויקטי פינוי-בינוי "איננו מחליף את הבעלים. הוא משמש כקבלן ביצוע; הא ותו לא". במילים אחרות, מנקודת ראות היטל השבחה, הוועדה רואה את יזם הפינוי-בינוי, אך ורק כקבלן ביצוע שמספק לבעלי הקרקע שירותי בנייה.

ומהי נוסחת ההשבחה הנכונה לפינוי-בינוי? ועדת הערר בחרה בשיטת השוק החופשי - הפער בין מחירי השוק של הדירות החדשות שמקבלים בעלי הדירות, לבין מחירי השוק של הדירות הישנות. "לעמדתנו, רק על תוספת זו, בהתאם למבחנים שמאים מקובלים, קמה החבות בתשלום היטל השבחה. עמדתנו, ש'דירות התמורה המוקנות ליזם' , הן נקודת האיזון של הפרויקט, כלומר הן חלק מהעלויות של הוצאת הפרויקט מן הכוח אל הפועל".

כלומר, הוועדה קובעת כי לצורך הטלת היטל ההשבחה, יש להתמקד אך ורק בדירות של בעלי הדירות הפרויקט. אין להביא בחישוב היטל ההשבחה  את יחידות הדיור הנוספות לפרויקט פינוי-בינוי ונמכרות על ידי היזם מאוחר יותר בשוק החופשי, משום שהן התמורה שהוא קיבל על עבודתו.

על כך כתבה הוועדה: "הרצון של כל אחד מהצדדים להכניס את היזם למשוואה נובעת משיקולים הזרים לחוק התכנון והבנייה בלשונו היום. הנישום מבקש באמצעות בחינת ההשבחה מנקודת מבט היזם להראות שהפרויקט שאושר... לא כלכלי. והוועדה המקומית מבקשת להכניס את היזם למשוואה, כדי להראות שעל אף שהיזם איננו בעלים של מקרקעין הוא נהנה כלכלית מהשבחת המקרקעין". וזאת, כמובן כדי לחייב אותו בהיטל.

הוועדה הכתיבה בהמשך החלטתה את העקרונות לביצוע חישוב ההיטל, וזאת על רקע העובדה שדירות בפרויקט פינוי-בינוי אינן ברות השוואה לדירות דומות שנמכרו במסגרת השוק החופשי בפרויקטים שאינם פינוי-בינוי.

סביר להניח כי ההחלטה תזכה לעררים לבית המשפט לעניינים מינהליים משני הכיוונים. הוועדה המקומית תל אביב תערער על ההחלטה, כי משמעותה העיקרית היא הצטמקות היטלי ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי.

אחת הנקודות שיפעלו להצטמקות היטלי ההשבחה היא הפטורים שלפחות חלק מבעלי הדירות הישנות יקבלו. על פי החוק, מי מהם שיקבלו לידיהם דירות של עד 140 מ"ר, יהיו פטורים מתשלום היטל השבחה, ובתנאי שיגורו בדירה 4 שנים מיום אישורה של התוכנית או מגמר בנייתה לכל המאוחר. ברוב המקרים, כמו גם במקרה הזה, המועד המאוחר יהיה גמר בניית הדירה, כך שבעלי דירות ישנות שישהו בדירות החדשות 4 שנים ומעלה - יהיו פטורים. ועדת הערר אומרת על זה, כי כל פטור כזה ייבחן לגופו ולסיבותיו.

מצד היזם, ההחלטה עלולה לפגוע בוודאות הנדרשת כדי להוציא פרויקט פינוי-בינוי אל הפועל, כי רק בשלבים מאוד מאוחרים הוא יוכל לדעת מה היטל ההשבחה שיוטל על הפרויקט, בעוד שכיום יש הליכים של הוצאת שומה מוקדמת שמאפשרת ליזמים לאמוד מראש את גובה היטלי ההשבה הצפויים להם.

נושא בעייתי נוסף שעולה מההחלטה הוא פגיעה לכאורית במעמדו של תקן 21 השמאי, שעליו קבעה הוועדה נחרצו, כי הוא מנותק מעניין היטל ההשבחה.

לפיכך ההחלטה מבטיחה דיונים לא מעטים בנושא, הן ברמה המשפטית והן ברמה השמאית.

אשדר יוצגה בתיק באמצעות עוה"ד אוהד יאראק, שירי וילקין ורעות אסרף ממשרד מ.פירון ושות'; הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יוצגה על ידי עו"ד ניר בראונשטיין; בעלי דירה שהשתתפו באחד העררים יוצגו על ידי עו"ד מירה בורנשטיין ועו"ד יאראק.