בית לעיקול בארה"ב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
לאחר ההודעות של הבנקים על מתן ארכה של שלושה חודשים בתשלומי המשכנתה חודשים - שזכו לביקורת בשל ההשלכות העתידיות על עלות המשכנתאות, הודיע בנק ישראל השבוע על על שתי הקלות רגולטוריות נוספות ללווי המשכנתאות. ההקלה הראשונה מאפשר החזרי משכנתה גבוהים יותר מההכנסה לאנשים שיצאו לחל"ת או הכנסותיהם נפגעו; ההקלה השנייה נוגעת להפחתת הריביות על הלוואה לכל מטרה באמצעות מישכון הנכס.
האם הצעדים האלה ימנעו את הזעזוע שעשויה להמיט על המשק חדלות פירעון של משקי הבית בשל חובות משכנתאות?
ד"ר אורה בלום, מנהלת מכון אאורה בבית ספר הארי רדזינר למשפטים במרכז הבינתחומי בהרצליה, סבורה כי דחיית החזר התשלומים שעליה הסכימו הבנקים היא צעד חלקי ולא מספק ותאלץ את הלווים לשאת בעתיד בריביות גבוהות שחלקם לא יעמדו בהן.
בנייר מדיניות שפרסמו במכון תחת הכותרת "ענף הבנייה כמנוע לצמיחה כלכלית וייצוב הכלכלה בעתות משבר", מוצע לסייע ללווים באופן מיידי באמצעות תוכנית ממשלתית שתממן את תשלומי המשכנתה עבור לווים שמקור פרנסתם נפגע משמעותית עקב משבר הקורונה, ואינם יכולים לעמוד בתשלומים החודשיים. "המימון יכול שייעשה באמצעות קרן ממשלתית שתעמיד קו אשראי שממנו ישולמו התשלומים השוטפים של המשכנתה. התוכנית תופעל כל עוד המצב במשק לא ישתנה", אומרת בלום.
במכון מציעים גם ליצור מסגרת של הלוואות משכנתה עם תנאים גמישים המותאמים למצבי משבר. "גלגלי הצלה לרוכשי הדירות שכורעים תחת נטל חוב המשכנתה בתקופה זו צריכים להינתן מוקדם ככל שניתן, כדי לבלום זעזועים לכלכלה כולה".
מה האינטרס של המדינה לעשות זאת?
"חקרתי בשנים האחרונות את משבר האשראי בארה"ב ואיך הוא התרחש. זה דומה בנקודה שבה אין פתרון לנושא של תשלום המשכנתאות. המצוקה הגדולה תגיע משם".
יותר מאשר שכירות?
"ההבדל הוא שבמשכנתאות אנשים עלולים להגיע למצב של חדלות פירעון ולאבד את בתיהם. וככל שהחוב תופח ויותר ויותר יחידות דיור ממושכנות ונמכרות, זה משליך על כל מחירי הדיור. וזה מה שימוטט את המשק חלילה בתרחיש הכי גרוע. זה קרה בארה"ב.
"בנייר העמדה שלנו לא נגענו בשכירות, אבל זו בעיה משמעותית. אנחנו חושבים שצריך לחשוב גם על השוכרים וגם על המשכירים. אבל כשמסתכלים על גוף כמו בנק מול הלווים, יחסי הכוחות ברורים ויותר פשוט לחשוב על צעדים".
לטווח ארוך, נאמר בנייר העמדה, "המשבר הנוכחי מעלה את הצורך לקידומה של רפורמה רחבה שתסדיר את היחסים בין הבנקים ללווים באמצעות הלוואת משכנתה עם תנאים גמישים המותאמים למצבי משבר קיצוניים. מתווה רעיוני מסוג זה עוצב על ידי המשפטן אריק פוזנר והכלכלן לואיגי זינגלס, ועל פיו הלווה יהיה רשאי לנהל משא ומתן חוזר מול הבנק על תנאי ההלוואה שלקח, במצבי שוק קיצוניים שבהם שווי בית המגורים ירד מתחת לשווי קרן ההלוואה, במטרה להוריד את גובה הקרן בהשוואה לשווי הנוכחי של בית המגורים. בתמורה לכך יהיה הבנק זכאי ליהנות משיעור מסוים מרווחי ההון שיתקבלו בעת מכירת בית המגורים בעתיד.
"אין מספיק ניסיון"
נייר המדיניות של מכון אאורה כולל שבע המלצות. אחת המעניינות שבהן היא עידוד השקעות של מוסדיים בנדל"ן מקומי.
"המוסדיים לא רצו להשקיע כאן לא רק בגלל התשואה, אלא כי לא היה מסלול מתאים לזה. זו מסיבה שאף אחד לא רצה לרקוד בה ראשון, ואם המוסדיים ייכנסו לתחום, בעיקר לתחום של השכרה לטווח ארוך אבל גם בהשקעות אחרות, זה יסייע לענף.
"החשש של המוסדיים הוא שהם לא מכירים את התחום ונדרשת פה מקצועיות. אין היום בישראל מספיק חברות עם ניסיון שיודעות לעשות את זה, והם חוששים להסתבך עם שוכרים שלא ירצו לצאת וכו'. לכן צריך למצוא הסדר נכון מבחינתם שהם לא יהיו מעורבים, למשל השקעות משותפות כפי שעושים בעולם. אין סיבה שזה לא יהיה רווחי במדינה שבה ההיצע כל כך קטן ביחס לביקוש, והצפי הוא שהמחירים ימשיכו לעלות".
איך אפשר לעודד אותם לעשות זאת?
"המדינה כבר הציעה תמריצים - פטור ממס הכנסה, חוק עידוד השקעות הון. אבל צריך לנצל את המצב ולעשות צעדים קצת יותר גדולים. המוסדיים כבר יודעים שהמצב בעולם לא טוב - רובם מושקעים בנדל"ן מסחרי. זה הזמן לבוא אליהם בהצעות, כמו למשל רשת ביטחון - המדינה תבטיח תפוסה מלאה במתחמים שהשקעתם בהם. אפשר גם תמריצים מיסויים נוספים או הגדלת זכויות בנייה. ברגע שהם יהיו בפנים המדינה תוכל לסגת אחורה".
ממסעדנות - לבנייה
המלצה מעניינת נוספת היא עידוד והכשרה של עובדים מקומיים לענף הבנייה - המאמצים להביא עובדים ישראלים לענף הבנייה לא צלחו עד עתה, אולם במכון אאורה סבורים כי "קהל יעד פוטנציאלי להצטרפות לסקטור הבנייה (ולו רק באופן זמני), היא אוכלוסייה רחבה של צעירים שאיבדו את מקום עבודתם בעסקי בילוי ומסעדנות ובעבודות מזדמנות אחרות".
"בתרחיש אופטימי לטווח הארוך", הם מציינים, "ניתן לקוות שחלק מהצעירים שיוכשרו לעבודות הבנייה, יתמידו בעבודתם גם לאחר שהחיים ישובו לשגרה מלאה. הכישורים והמוחות של צעירים שישתלבו בענף הבניה יכולים גם לסייע ביבוא של טכנולוגיות בנייה חדשניות שמיושמות היום בעולם".
במכון גם ממליצים לפתח חדשנות וטכנולוגיה בענף ולנקוט גמישות תכנונית שתאפשר להיערך להישנות של מגפות. "התכנון העירוני יצטרך לשלב בין שתי מגמות מנוגדות - האחת לעצב מרחבים משותפים, והשנייה היא הצורך שקם לתכנן מרחבים וחללים מבודדים באותם מרחבי מחיה. החשיבה על טכנולוגיות חדשניות צריכה לכלול ייצור משטחים העשויים מחומרים אנטי נגיפיים ואמצעים טכנולוגים שיאפשרו מינימום מגע בכניסה לבניינים גבוהים וביציאה מהם, כמו למשל מערכות לזיהוי קול או זיהוי פנים, כרטיסים מתוחכמים וכד', הכל בכפוף לנקיטת אמצעי זהירות לשמירה על פרטיות".