התחדשות עירונית. אפשר לבדוק את כדאיות הפרויקט באמצעות בינה מלאכותית / צילום: GEEMAPS
הכתבה בשיתוף RealAsTech
תמ"א 38, או בשמה המקצועי "תוכנית המתאר לחיזוק מבנים", נכנסה לחיינו לפני כ-15 שנה. בראשית הדרך לא זכתה התוכנית להתלהבות גדולה מצד היזמים ובעלי הדירות כאחד, אך אט-אט עקב התמעטות בעתודות היא הפכה לטרנדית, כיום, כמעט שאין חברה יזמית או קבלנית שאינה עוסקת ולו בצורה חלקית בתחום ההתחדשות העירונית במסלולי התמ"א 38 או הפינוי בינוי.
לאורך השנים משך התחום יזמים ודיירים רבים שביקשו לבצע פרויקט שכזה תחת עיקרון ה-WIN-WIN לכל הצדדים. בפועל אלו וגם אלו נתקלו במציאות די סבוכה הנובעת ממספר כשלים משמעותיים בשוק: במקרים רבים, עקב זכויות בנייה מוגבלות שולי הרווח של היזמים התבררו כלא מספיק גבוהים. שנית, הבירוקרטיה, כמו גם התנגדויות מצד שכנים או דיירים סרבנים, מקשות על הוצאת פרויקטים לפועל. שלישית, המימון - פרויקט ייחודי שכזה דורש ערבויות מספיקות לתמיכה במימון, ויזמים עלולים להיתקל לעיתים בקשיים בשל כך.
לא רק היזמים חווים את חסמי שוק ההתחדשות העירונית, אלא גם הדיירים, בעלי הזכויות, אשר עלולים למסור את דירותיהם, לרוב הנכס היקר ביותר שלהם, ליזמים וקבלנים שמבטיחים הרים וגבעות, כשבין ההבטחות למציאות בשטח יש הבדל ניכר. האכזבה והעיכובים במקרים כאלו מכניסים חששות בקרב בעלי דירות, המעדיפים להימנע מפרויקט כזה.
על רקע כל אלה, מגיע כעת שירות חדשני של חברת RealAsTech, שמבקשת לעשות מהפך בשוק. זאת באמצעות תהליך ניטרלי, פתוח ושקוף שבו לא היזם פונה אל בעלי הדירות, אלא בעלי הדירות עצמם הם אלו שפונים אל היזם יחד עם הצעה מסחרית ראשונית לפרויקט, כאשר בידיהם כל המידע לו הם זקוקים. הצעה זו מהווה בסיס למכרז יזמים המאפשר תחרות חופשית ופוטנציאל רווחי גדול בעבור שני הצדדים.
RealAsTech - מפשטים את תהליך ההתחדשות העירונית. לפרטים על בדיקת היתכנות הקליקו כאן>>
ינון מגזימוף, מנכ"ל RealAsTech, מסביר: "הפתרון שהחברה מביאה לענף מהווה חידוש של ממש בהתחדשות העירונית ולדעתי ישנה את כללי המשחק בתחום. הוא מבוסס על פיתוח מקורי של אלגוריתם בינה מלאכותית (AI) שמחובר ל-50 מקורות מידע שונים כמו למשל רשות המסים ורשויות התכנון. אותו אלגוריתם מאפשר לנו לפשט את בדיקת ההיתכנות הכלכלית וההנדסית (תוך הכנסת כלל המרכיבים המשפיעים על הפרויקט לרבות מיסוי, ערבויות וכן הלאה) ולהגיע לרמת דיוק של 96% בשווי המכירות ובעלויות הפרויקט. כך אנו יודעים לזהות מתחמים שמתאימים להתחדשות עירונית מבחינת התמורות לדיירים והרווח ליזמים. לאחר שלב הזיהוי אנו פונים לוועדי הבתים ומציעים לקדם עבורם את הפרויקט כצד ג' נייטרלי. ברגע שאנו מגיעים לנוסחה בה כולם מרוויחים אנו יוצאים למכרז יזמים, ומלווים את הפרויקט לכל אורכו".
עוד הוא מוסיף כי "המערכת שלנו מאפשרת לא רק להבין לעומק את גבולות הרווח, אלא גם מקצרת התעסקות בירוקרטית לשני הצדדים. את השירות הזה אנו מבצעים עבור הדיירים והוא מיטיב כמובן עם היזמים".
- אתם פונים לכל היזמים קטנים כגדולים?
"ממש לא. גיבשנו קריטריונים מאוד ברורים והחברות היזמיות שעובדות איתנו צריכות להיות בעלות היסטוריה ביצועית של לפחות 10 פרויקטים מאוכלסים, אישורי מימון ודירוג גבוה של שביעות רצון מצד בעלי הדירות. נכון להיום אנו מקיימים שיתופי פעולה עם חברות יזמיות מובילות בענף ההתחדשות העירונית ".
- על מה אתם שמים דגש עיקרי בתהליך?
"על הנייטרליות המוחלטת שלנו כצד ג' בפרויקט. המידע שאנו שואבים ממערכת הבינה המלאכותית מעניק לנו את היכולת לעדכן את בעלי הדירות בתמורות המקסימליות אותן ניתן לקבל בפרויקט, תוך שמירה על שיוויוניות בין בעלי הדירות. ככל שפרויקט יהיה יותר רווחי, כמובן, התמורות יכולות להיות גדולות יותר. באותה נשימה אנו מיידעים גם את היזמים באשר לזכויות הבנייה המקסימליות שלהם בפרויקט ועל הרווח הצפוי להם. הכול נעשה בשקיפות גדולה שמייצרת הבנה ושיתוף פעולה בין הצדדים, לראייה, אחוזי ההסכמה בפרויקטים שלנו הם גבוהים מאוד; בנוסף, RealAsTech שמה דגש על האנושיות שבתהליך. כל פרויקט ילווה על ידי מקדם פרויקטים אשר ידאג לבעלי הדירות לאורך התהליך, יהווה אוזן קשבת וידע לענות על שאלותיהם וחששותיהם".
- אז כמה השירות עולה לדיירים?
"אפילו לא שקל אחד. השירות שלנו ניתן ללא עלות לבעלי הדירות שכן שכר הטרחה משולם לנו ע"י החברה היזמית שתיבחר. יתרה מכך, אנו גובים את רוב שכר הטרחה שלנו במועד קבלת היתר הבנייה. כך אנו מבטיחים שהאינטרס שלנו זהה לאינטרס של החברות היזמיות ובעלי הדירות - קרי הוצאת הפרויקט לפועל".
- כמה פרויקטים יזמתם או ליוויתם עד היום?
"נכון להיום אנו מלווים 30 פרויקטים בשלבים כאלו ואחרים והצפי שלנו הוא לגידול משמעותי במספר הפרויקטים בשנה הבאה".
ומה הצפי לעתיד?
"אנו מאמינים כי לשוק ההתחדשות העירונית יש פוטנציאל רב, שיעדיין לא בא לידי מימוש בהיקפי הפרויקטים המבוצעים כיום. RealAsTech פועלת בשנה האחרונה בכדי להוות רוח רעננה בשוק, במטרה לקחת תהליך מיושן ולהפוך אותו לתהליך חדשני, נגיש ושקוף".
מעוניינים לבצע התחדשות עירונית בבניין? לפרטים על בדיקת היתכנות הקליקו כאן>>