אדוארדו אלשטיין, בעלי אי.די.בי / צילום: שלומי יוסף, גלובס
חברת הנדל"ן נכסים ובניין פרסמה הבוקר (ב') זימון לאסיפה מיוחדת של בעלי מניותיה, לאחר שאמש אישר דירקטוריון החברה את העסקה לרכישת מניות המיעוט בחברת IDBG תמורת 27.8 מיליון דולר (כ-98 מיליון שקל, לפי שער הדולר הנוכחי). במסגרת העסקה, שתבוצע בתשלום שקלי אחד במזומן, תרכוש נכסים ובניין 25.8% ממניות IDBG מידיה של חברת ההחזקות אי.די.בי.
IDBG היא חברת נדל"ן מניב בעלת נכס עיקרי אחד בעיר לאס וגאס שבארה"ב. מדובר בפרויקט טיבולי, הכולל שטחי משרדים ומסחר. נכסים ובניין ואי.די.בי נמצאות שתיהן בשליטת איש העסקים אדוארדו אלשטיין, ומשום כך מוגדרת העסקה כעסקת בעלי עניין. מסיבה זו, תבוצע הרכישה בפועל, רק אם רוב מקרב בעלי מניות המיעוט של החברה - כלומר, הגופים המוסדיים - יצביעו בעד אישור העסקה, במסגרת האסיפה שתכונס ב-9 ביוני.
אישור העסקה וחתימתה מסכמים משא-ומתן בן יותר מחודשיים, שניהלה הנהלת אי.די.בי מול ועדת הביקורת של נכסים ובניין. ועדה זו, הכוללת רק דירקטורים חיצוניים ובלתי תלויים, נדרשה לעמוד על המשמר ולוודא כי העסקה תהיה טובה לכלל בעלי המניות של נכסים ובניין, ולא תשרת את האינטרסים של בעל השליטה.
לשם ניהול המשא-ומתן שכרה ועדת הביקורת של נכסים ובניין את משרדו של עו"ד עמי ברלב לצורך ייעוץ משפטי ואת פירמת דלויט לצורך ייעוץ כלכלי. כמו כן, קיימה הוועדה דיונים רבים מול אנשי הכספים והתפעול של IDBG במטרה לבחון את צורכי ההשקעות בפרויקט טיבולי בשנה הקרובה, ואף קיבלה סקירות מקיפות ביחס לסביבה העסקית שבה פועל הפרויקט.
"הנחה משמעותית במחיר הנכס"
במסגרת המשא-ומתן קיבלו הצדדים שלוש הערכות שווי שונות. לדברי הוועדה, המחיר שנקבע בעסקה משקף הנחה של 31% ביחס לשווי הממוצע של IDBG, כפי שנקבע משקלול שלוש הערכות השווי.
לדברי הוועדה, המחיר שנקבע משקף תמחור הזדמנותי והנחה משמעותית. "לאור האירועים הגלובליים האחרונים, נדרשה ונתקבלה הנחה משמעותית במחיר הנכס, אשר מגלמת את מרכיב אי הוודאות שהוערך על ידי ועדת הביקורת בראי התקופה, את ההשקעות הנדרשות בגין הנכס והתשומות הניהוליות שיידרשו מצד החברה בקשר עם הנכס", כותבת הוועדה.
עוד מציינת הוועדה כי נכסים ובניין מאמינה בפוטנציאל ההשבחה של הפרויקט, וכי רכישת חלקה של אי.די.בי בפרויקט תקטין את עלויות המימון בו. הסיבה לכך נובעת מדירוג האשראי הנמוך של אי.די.בי. לדברי הוועדה, "ללא השותפות עם אי.די.בי, ייתכן שתתאפשר הפחתת ריבית של כ-2% בהסכם המימון הנוסף בסך 153 מיליון שקל, הנושא כיום ריבית של כ-8%. כפועל יוצא, תושג הפחתה בהוצאות המימון". כמו כן, מציינת הוועדה כי במועד העלייה לשליטה ב-IDBG היא צפויה לרשום גידול בהון העצמי של 35-40 מיליון שקל.
עבור אי.די.בי מדובר בעסקה קריטית, שתמורתה אמורה לשמש לפירעון תשלומי ריבית של 36 מיליון שקל למחזיקי איגרות החוב שלה מסדרות ט', י"ד ו-ט"ו בסוף יוני. לאי.די.בי חוב של כ-2.04 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח שלה משלוש הסדרות, והיא נמצאת במצוקת מזומנים קשה.
בסוף מרץ הציגה אי.די.בי ערך נכסי נקי שלילי (NAV) של 1.2 מיליארד שקל ורמת מינוף (LTV) של 287%. בעקבות הנתונים הקשים והתרוקנות קופת המזומנים של החברה, הצמידו רואי החשבון הערת "עסק חי" לדוחותיה הכספיים של אי.די.בי לסיכום 2019.
בתחילת ספטמבר אמור אלשטיין להזרים לאי.די.בי עוד 70 מיליון שקל, שיאפשרו לחברה לפרוע תשלום קרן וריבית של 118 מיליון שקל למחזיקי אג"ח ט"ו. עם זאת, לצורך תשלום קרן וריבית של 150 מיליון שקל למחזיקי אטג"ח ט' בדצמבר, תידרש החברה למקורות נוספים.