גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לפני נטילת משכנתא חשוב לבחון הצעות ולמצות את האפשרויות / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף הפניקס

רכישת דירה היא ההחלטה הפיננסית הגדולה ביותר של מרבית האנשים במהלך חייהם. היא כוללת קבלת החלטות על תמהיל ההון העצמי מול גובה המשכנתא, ביצוע סקר שוק, פיזור סיכונים, קביעת תקופת ההחזר ובחירת ביטוח המשכנתא. קבלת החלטות נבונה בכל אחד מהקריטריונים הללו עשויה להביא בסופו של דבר לחיסכון מצטבר משמעותי לאורך משך חיי המשכנתא, שיכול להגיע גם ל-30 שנה. איך תעשו זאת נכון?

טיפ ראשון: מציאת הביטוח המתאים ביותר

נתחיל אולי דווקא מהסוף, מנקודה חשובה שלעיתים מתעלמים ממנה, אבל היא מהותית. זאת מאחר שנטילת משכנתא לא כוללת רק את גובה ההחזר החודשי. בעת לקיחת משכנתא, חובה על הלווה לרכוש ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה. ביטוחים אלה נועדו להגן על החזר ההלוואה (במקרה שהלווה נפטר, דרך ביטוח החיים) ועל הנכס, שעד להחזר מלוא המשכנתא משועבד לבנק. נהלי בנק ישראל למתן הלוואות לדיור (משכנתאות) קובעים כי ללווה יש אפשרות לרכוש את ביטוח המשכנתא באמצעות סוכנות הביטוח של הבנק או באופן עצמאי באמצעות אחת מחברות הביטוח. עם זאת, במקרה שהלווה לא דואג לרכוש את הביטוחים הנדרשים בכוחות עצמו, רשאי הבנק לבטח אותו באופן כפוי, על חשבון הלווה והכול בהתאם לתנאי הסכם ההלוואה עליו חתם בלוקחו את המשכנתא.

בנוסף לכך, ביטוח המשכנתא (מבנה) שנעשה דרך סוכנות הביטוח של הבנק לא כולל הרחבת ביטוח צד ג' - מרכיב ביטוחי חשוב מאוד בכל מה שנוגע לדירות; הוא מהווה כיסוי מפני כל אירוע ביטוחי שיכול להשפיע על צד ג' - כמו למשל נזק לשכן מהדירה או פגיעה ברכוש ובתשתיות הבניין. לכן רצוי כי הלווה יבצע בנוסף לביטוח המבנה וביטוח החיים גם ביטוח צד ג' דרך סוכן הביטוח שעובד עם הבנק, או לחלופין, ידאג לבטח עצמו באופן פרטי דרך סוכן ביטוח או חברת ביטוח בביטוח שכולל את כל שלושת המרכיבים (מבנה, חיים וצד ג') בפוליסה אחת.

שוק הביטוח היום הוא מאוד תחרותי ובעוד שמרכיבי הפוליסות דומים בין חברה לחברה, לא כך לגבי העלות והשירות. חברת הביטוח "הפניקס", למשל, מציעה לרוכשי דירות עם משכנתא להוזיל את מחיר הביטוח, בכפוף לבדיקה ולהשוואה. הצעת הביטוח של "הפניקס" SMART כוללת בתוכה גם ביטוח מבנה, גם ביטוח חיים וגם צד ג', בתוספת של עד חודשיים במתנה..

חשוב לדעת בנוסף כי ביטוח משכנתא ניתן להחלפה בכל עת. באפשרותכם להשוות בכל עת את המצב הקיים בשוק ולבדוק היכן אתם עומדים מבחינת כיסוי ועלויות. ניתן להיעזר לשם כך במחשבוני רשות שוק ההון, הביטוח והחיסכון לביטוח דירה, שכוללים התייחסות גם לביטוח מבנה ולצד ג'. כמו גם התייחסות לביטוח חיים למשכנתא. אפשר באמצעות האתר להשוות את הפרמיות ולבצע את ההחלפה, אם יש בכך צורך. ניתן להתייעץ לשם כך גם עם סוכן הביטוח או עם אנשי המכירות בחברות הביטוח. כך ניתן לזכות בביטוח המתאים ביותר, מבלי להכביד ולהוסיף תשלומים גבוהים על תשלומי החזר המשכנתא.

טיפ שני: לשמור חלק מההון העצמי

עבור רוב רוכשי הדירות, הרכישה ממומנת בחלקה מהון עצמי וחלקה האחר באמצעות המשכנתא. עם זאת, רכישת דירה איננה כוללת רק את עלות הדירה עצמה, אלא גם הוצאות שוטפות. אלו יכולים להיות כל מיני תשלומים חד פעמיים, כגון עמלת פתיחת תיק, רישום בטאבו, עו"ד, שמאות, תיווך ועוד; מצטרפים אליהם תשלומים מתמשכים שיכולים לכלול שיפוץ של הדירה, החלפת מטבח, התקנת תוספות כמו מיזוג ועוד.

לכן, במצב שבו תנצלו את מלוא ההון העצמי שלכם ותיקחו משכנתא רק על ההפרש לצורך רכישת הדירה, אתם עלולים להיוותר חנוקים כלכלית לאחר מכן. ללא כסף נזיל לצורך ההוצאות השוטפות. במקרה הזה, אמנם, החוב שלכם יהיה קטן יותר, אך כאמור, תפגעו בגמישות ובנזילות שלכם. לעומת זאת, אם תשאירו חלק מההון העצמי בצד לצורך הוצאות שוטפות שאינן קשורות לדירה (כמו רכישת רכב, נופש שנתי, מימון לימודים ועוד), תשמרו על הגמישות הפיננסית (אבל כמובן שכך במקביל גובה החוב, המשכנתא שלקחתם, גדל).

טיפ שלישי: סקר שוק

כמו בכל עסקה שאנחנו עורכים, בוודאי בעסקה הפיננסית הגדולה של חיינו, חשוב לבצע סקר שוק. להשוות בין הבנקים והמסלולים שהם מציעים למשכנתא. בנק ישראל אמנם מגדיר את היסוד שמהווה את החישוב לריבית על המשכנתאות, אך בין הבנקים השונים יש תחרות מסוימת. הריביות שהם מציעים שונות וכך גם מסלולי ההחזר. השוואה בין כמה הצעות שונות מאפשרת לבחור את הטובה ביותר.

עריכת סקר שוק גם מאפשרת ללווים להתמקח מול הבנקים השונים. הידיעה כי במקום אחד מוצעים לכם תנאים טובים יותר מסייעת לשפר עמדות במשא ומתן. ניתן לשם כך להיעזר גם ביועץ משכנתאות וכמובן שצריך לקחת בחשבון את עלות הייעוץ. במקרים רבים היא מתגמדת לעומת החיסכון בעלות המשכנתא.

טיפ רביעי: פיזור סיכונים

נטילת משכנתא אינה רק קבלת הלוואה בריבית ובתנאים מסויימים, בדומה לתיק השקעות, גם במשכנתא יש פיזור סיכונים. הדבר בא לידי ביטוי בחלוקת ההלוואה למסלולים, כאשר כל מסלול מאופיין בסוג אחר של ריבית.

יש מסלולים עם ריביות קבועות, יש כאלו צמודי מדד, או ריבית שמשתנה כל חמש שנים, ריבית פריים ועוד. חלק מהתוכנית של נטילת המשכנתא הוא פיזור הסכום הכללי בין המסלולים השונים ובין תנאי הריביות השונים. כך, למשל, אם בזמן לקיחת המשכנתא חלה עלייה גדולה בריבית במשק, וכל ההלוואה שלכם היא במסלול ריבית משתנה, גובה החזר המשכנתא יקפוץ בהתאם. מנגד, אם הריבית תרד, דווקא תרוויחו. פיזור ההלוואה למסלולים שונים עם תנאי ריבית שונים מאפשרת לפזר את הסיכון מתנודות בריבית לאורך תקופת ההלוואה. לדוגמה, חלק מהסכום במסלול עם ריבית קבועה, חלק במסלול עם ריבית משתנה, חלק במסלול צמוד מדד וכן הלאה. זאת כחלק מתהליך המשא ומתן על הריביות מול הבנק.

טיפ חמישי: לחשוב היטב על תקופת ההחזר

לבסוף, מי לא היה רוצה לסיים את תשלומי המשכנתא כמה שיותר מהר. אבל יש סיבה שבגינה מראש נטלנו משכנתא ולא מימנו את כל רכישת הדירה מההון העצמי - נזילות ההון שבידנו. לכן, גם כשמחשבים את גובה החזר המשכנתא שניתן לעמוד בו, ובהתאם פורסים את זמן ההלוואה, חשוב לקחת כמה פרמטרים בחשבון.

הגורם החשוב ביותר הוא ההכנסה החודשית הקבועה שלנו. מומלץ שלא להכביד עם גובה ההחזר ולהותיר אותו נמוך מ-30% מההכנסה החודשית - כדי לאפשר מקום גם להוצאות אחרות וכאלה שהן בלתי צפויות. בנוסף, גם יציבות בהכנסות חשובה. אם, למשל, כעת הכנסתכם אינה גבוהה אך בעתיד היא צפויה לגדול ולהתייצב, כדאי לכם לפרוס את המשכנתא לזמן ארוך יותר. אם המצב הפוך (הכנסתכם כעת גבוהה ובעתיד תקטן), אולי כדאי לסיים עם המשכנתא כמה שיותר מהר, אם ניתן.

בשורה התחתונה, שמירה על חמשת הטיפים הללו יכולה להביא לחיסכון משמעותי בכל הכרוך לנטילת משכנתא. חיסכון שכזה יכול לבוא לידי ביטוי במאות שקלים בחודש, שבמצטבר, בהלוואה של 15, 20 או אפילו 30 שנה, יכול להגיע לסכומים משמעותיים שאותם ניתן יהיה להקדיש לטובת מטרות אחרות.