גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אחרי שרכשתם דירה: חמישה טיפים לחיסכון במשכנתא

תהיתם פעם למה סכום המשכנתא שהשכן שלכם מחזיר נמוך יותר למרות שנטלתם את אותה ההלוואה? יש כמה קריטריונים שצריך לחשוב עליהם בעת תכנון המשכנתא על מנת להפוך אותה למיטבית

לפני נטילת משכנתא חשוב לבחון הצעות ולמצות את האפשרויות / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב
לפני נטילת משכנתא חשוב לבחון הצעות ולמצות את האפשרויות / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף הפניקס

רכישת דירה היא ההחלטה הפיננסית הגדולה ביותר של מרבית האנשים במהלך חייהם. היא כוללת קבלת החלטות על תמהיל ההון העצמי מול גובה המשכנתא, ביצוע סקר שוק, פיזור סיכונים, קביעת תקופת ההחזר ובחירת ביטוח המשכנתא. קבלת החלטות נבונה בכל אחד מהקריטריונים הללו עשויה להביא בסופו של דבר לחיסכון מצטבר משמעותי לאורך משך חיי המשכנתא, שיכול להגיע גם ל-30 שנה. איך תעשו זאת נכון?

טיפ ראשון: מציאת הביטוח המתאים ביותר

נתחיל אולי דווקא מהסוף, מנקודה חשובה שלעיתים מתעלמים ממנה, אבל היא מהותית. זאת מאחר שנטילת משכנתא לא כוללת רק את גובה ההחזר החודשי. בעת לקיחת משכנתא, חובה על הלווה לרכוש ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה. ביטוחים אלה נועדו להגן על החזר ההלוואה (במקרה שהלווה נפטר, דרך ביטוח החיים) ועל הנכס, שעד להחזר מלוא המשכנתא משועבד לבנק. נהלי בנק ישראל למתן הלוואות לדיור (משכנתאות) קובעים כי ללווה יש אפשרות לרכוש את ביטוח המשכנתא באמצעות סוכנות הביטוח של הבנק או באופן עצמאי באמצעות אחת מחברות הביטוח. עם זאת, במקרה שהלווה לא דואג לרכוש את הביטוחים הנדרשים בכוחות עצמו, רשאי הבנק לבטח אותו באופן כפוי, על חשבון הלווה והכול בהתאם לתנאי הסכם ההלוואה עליו חתם בלוקחו את המשכנתא.

בנוסף לכך, ביטוח המשכנתא (מבנה) שנעשה דרך סוכנות הביטוח של הבנק לא כולל הרחבת ביטוח צד ג' - מרכיב ביטוחי חשוב מאוד בכל מה שנוגע לדירות; הוא מהווה כיסוי מפני כל אירוע ביטוחי שיכול להשפיע על צד ג' - כמו למשל נזק לשכן מהדירה או פגיעה ברכוש ובתשתיות הבניין. לכן רצוי כי הלווה יבצע בנוסף לביטוח המבנה וביטוח החיים גם ביטוח צד ג' דרך סוכן הביטוח שעובד עם הבנק, או לחלופין, ידאג לבטח עצמו באופן פרטי דרך סוכן ביטוח או חברת ביטוח בביטוח שכולל את כל שלושת המרכיבים (מבנה, חיים וצד ג') בפוליסה אחת.

שוק הביטוח היום הוא מאוד תחרותי ובעוד שמרכיבי הפוליסות דומים בין חברה לחברה, לא כך לגבי העלות והשירות. חברת הביטוח "הפניקס", למשל, מציעה לרוכשי דירות עם משכנתא להוזיל את מחיר הביטוח, בכפוף לבדיקה ולהשוואה. הצעת הביטוח של "הפניקס" SMART כוללת בתוכה גם ביטוח מבנה, גם ביטוח חיים וגם צד ג', בתוספת של עד חודשיים במתנה..

חשוב לדעת בנוסף כי ביטוח משכנתא ניתן להחלפה בכל עת. באפשרותכם להשוות בכל עת את המצב הקיים בשוק ולבדוק היכן אתם עומדים מבחינת כיסוי ועלויות. ניתן להיעזר לשם כך במחשבוני רשות שוק ההון, הביטוח והחיסכון לביטוח דירה, שכוללים התייחסות גם לביטוח מבנה ולצד ג'. כמו גם התייחסות לביטוח חיים למשכנתא. אפשר באמצעות האתר להשוות את הפרמיות ולבצע את ההחלפה, אם יש בכך צורך. ניתן להתייעץ לשם כך גם עם סוכן הביטוח או עם אנשי המכירות בחברות הביטוח. כך ניתן לזכות בביטוח המתאים ביותר, מבלי להכביד ולהוסיף תשלומים גבוהים על תשלומי החזר המשכנתא.

עבור שקט נפשי, חשבו היטב על סכם ההחזר החודשי / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

טיפ שני: לשמור חלק מההון העצמי

עבור רוב רוכשי הדירות, הרכישה ממומנת בחלקה מהון עצמי וחלקה האחר באמצעות המשכנתא. עם זאת, רכישת דירה איננה כוללת רק את עלות הדירה עצמה, אלא גם הוצאות שוטפות. אלו יכולים להיות כל מיני תשלומים חד פעמיים, כגון עמלת פתיחת תיק, רישום בטאבו, עו"ד, שמאות, תיווך ועוד; מצטרפים אליהם תשלומים מתמשכים שיכולים לכלול שיפוץ של הדירה, החלפת מטבח, התקנת תוספות כמו מיזוג ועוד.

לכן, במצב שבו תנצלו את מלוא ההון העצמי שלכם ותיקחו משכנתא רק על ההפרש לצורך רכישת הדירה, אתם עלולים להיוותר חנוקים כלכלית לאחר מכן. ללא כסף נזיל לצורך ההוצאות השוטפות. במקרה הזה, אמנם, החוב שלכם יהיה קטן יותר, אך כאמור, תפגעו בגמישות ובנזילות שלכם. לעומת זאת, אם תשאירו חלק מההון העצמי בצד לצורך הוצאות שוטפות שאינן קשורות לדירה (כמו רכישת רכב, נופש שנתי, מימון לימודים ועוד), תשמרו על הגמישות הפיננסית (אבל כמובן שכך במקביל גובה החוב, המשכנתא שלקחתם, גדל).

טיפ שלישי: סקר שוק

כמו בכל עסקה שאנחנו עורכים, בוודאי בעסקה הפיננסית הגדולה של חיינו, חשוב לבצע סקר שוק. להשוות בין הבנקים והמסלולים שהם מציעים למשכנתא. בנק ישראל אמנם מגדיר את היסוד שמהווה את החישוב לריבית על המשכנתאות, אך בין הבנקים השונים יש תחרות מסוימת. הריביות שהם מציעים שונות וכך גם מסלולי ההחזר. השוואה בין כמה הצעות שונות מאפשרת לבחור את הטובה ביותר.

עריכת סקר שוק גם מאפשרת ללווים להתמקח מול הבנקים השונים. הידיעה כי במקום אחד מוצעים לכם תנאים טובים יותר מסייעת לשפר עמדות במשא ומתן. ניתן לשם כך להיעזר גם ביועץ משכנתאות וכמובן שצריך לקחת בחשבון את עלות הייעוץ. במקרים רבים היא מתגמדת לעומת החיסכון בעלות המשכנתא.

טיפ רביעי: פיזור סיכונים

נטילת משכנתא אינה רק קבלת הלוואה בריבית ובתנאים מסויימים, בדומה לתיק השקעות, גם במשכנתא יש פיזור סיכונים. הדבר בא לידי ביטוי בחלוקת ההלוואה למסלולים, כאשר כל מסלול מאופיין בסוג אחר של ריבית.

יש מסלולים עם ריביות קבועות, יש כאלו צמודי מדד, או ריבית שמשתנה כל חמש שנים, ריבית פריים ועוד. חלק מהתוכנית של נטילת המשכנתא הוא פיזור הסכום הכללי בין המסלולים השונים ובין תנאי הריביות השונים. כך, למשל, אם בזמן לקיחת המשכנתא חלה עלייה גדולה בריבית במשק, וכל ההלוואה שלכם היא במסלול ריבית משתנה, גובה החזר המשכנתא יקפוץ בהתאם. מנגד, אם הריבית תרד, דווקא תרוויחו. פיזור ההלוואה למסלולים שונים עם תנאי ריבית שונים מאפשרת לפזר את הסיכון מתנודות בריבית לאורך תקופת ההלוואה. לדוגמה, חלק מהסכום במסלול עם ריבית קבועה, חלק במסלול עם ריבית משתנה, חלק במסלול צמוד מדד וכן הלאה. זאת כחלק מתהליך המשא ומתן על הריביות מול הבנק.

טיפ חמישי: לחשוב היטב על תקופת ההחזר

לבסוף, מי לא היה רוצה לסיים את תשלומי המשכנתא כמה שיותר מהר. אבל יש סיבה שבגינה מראש נטלנו משכנתא ולא מימנו את כל רכישת הדירה מההון העצמי - נזילות ההון שבידנו. לכן, גם כשמחשבים את גובה החזר המשכנתא שניתן לעמוד בו, ובהתאם פורסים את זמן ההלוואה, חשוב לקחת כמה פרמטרים בחשבון.

הגורם החשוב ביותר הוא ההכנסה החודשית הקבועה שלנו. מומלץ שלא להכביד עם גובה ההחזר ולהותיר אותו נמוך מ-30% מההכנסה החודשית - כדי לאפשר מקום גם להוצאות אחרות וכאלה שהן בלתי צפויות. בנוסף, גם יציבות בהכנסות חשובה. אם, למשל, כעת הכנסתכם אינה גבוהה אך בעתיד היא צפויה לגדול ולהתייצב, כדאי לכם לפרוס את המשכנתא לזמן ארוך יותר. אם המצב הפוך (הכנסתכם כעת גבוהה ובעתיד תקטן), אולי כדאי לסיים עם המשכנתא כמה שיותר מהר, אם ניתן.

בשורה התחתונה, שמירה על חמשת הטיפים הללו יכולה להביא לחיסכון משמעותי בכל הכרוך לנטילת משכנתא. חיסכון שכזה יכול לבוא לידי ביטוי במאות שקלים בחודש, שבמצטבר, בהלוואה של 15, 20 או אפילו 30 שנה, יכול להגיע לסכומים משמעותיים שאותם ניתן יהיה להקדיש לטובת מטרות אחרות.

עוד כתבות

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

בורסת טוקיו / צילום: Associated Press, Eugene Hoshiko

עליות קלות באסיה. מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות באירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על 70.5 אלף דולר למטבע

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

דיווח: לפחות 33 נהרגו בתקיפה ישראלית בחלב, בהם אנשי חיזבאללה ואזרחים

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין