נכסים של אוליר בברוקלין / צילום: מצגת החברה
התפתחות שלילית בחברת הנדל"ן הזרה All Year, שנמצאת בשליטת יואל גולדמן: אול-יר, הפועלת בתחום הנדל"ן המניב ברובע ברוקלין שבניו יורק, דיווחה היום על ביטול עסקה למכירת פורטפוליו נכסים מניבים, שאמורה היתה להניב לה תזרים נטו של 59 מיליון דולר.
לדברי אול-יר, היא קיבלה אתמול מכתב ובו הודיע הרוכש כי הוא מסיים את ההסכם בין הצדדים ודורש להשיב לו את סכום הפיקדון בסך 15 מיליון דולר, שהעמיד לטובת אול-יר לפני כחודשיים עבור הבטחת ביצוע העסקה. במכתב טוען הרוכש כי אול-יר הפרה הפרות יסודיות את ההסכם עמו, כאשר לא סיפקה לו מידע בקשר עם פורטפוליו הנכסים, העניקה לשוכרים הפחתות בשכר הדירה והגיעה עמם להסכמות חוזיות בלי לקבל את אישור הרוכש.
לטענת אול-יר, התקבל המכתב לאחר שקודם לכן פנה אליה הרוכש בצורה לא רשמית, בבקשה לדחות את מועד השלמת העסקה (שחל אתמול) בהסכמה, וזאת ללא תשלום תוספת מקדמה. פנייה זו נעשתה לכאורה בשל התארכות המועדים לקבלת מימון לרכישת פורטפוליו הנכסים, אבל אול-יר לא הסכימה לכך.
החברה דוחה מכל וכל את טענות הרוכש, ואף הודיעה לו כי הודעת הסיום אינה תקפה וכי היעדר סגירת העסקה מהווה הפרה של ההסכם. עם זאת, היא גם מדגישה כי עדיין מתקיים משא ומתן עם הרוכש על הסכם המשמר את זכויות הצדדים בעסקה המקורית, ושעשוי לאפשר את השלמתה במתווה זהה (או לפחות דומה) לזה שנקבע בעת חתימתה.
מדובר בעסקה שנחתמה ב-5 במרץ, ובמסגרתה הסכימה אול-יר למכור לרוכש פורטפוליו נכסים הכולל 74 בנייני דירות למגורים תמורת סכום של 346 מיליון דולר. בניינים אלה כוללים 611 יחידות דיור ו-18 יחידות מסחר ברובע ברוקלין, והעסקה למכירתן היתה אמורה להניב לאול-יר סכום נטו של 59 מיליון דולר, לאחר פירעון ההלוואות הקיימות בגין הנכסים ותשלום הוצאות עסקה.
חייבת 2.3 מיליארד שקל למחזיקים
לאול-יר חוב נוכחי של כ-2.33 מיליארד שקל (666 מיליון דולר) למחזיקי איגרות החוב שלה מארבע הסדרות השונות (ב'-ה'). ב-2020 נדרשת החברה לפרוע למחזיקים תשלומי קרן וריבית של 221 מיליון שקל (63 מיליון דולר), ואילו ב-2021 אמור סכום הפירעון לעלות ל-293 מיליון שקל (84 מיליון דולר). נכון לתחילת 2020 החזיקה החברה ב-24.5 מיליון דולר במזומן.
בתגובה לדיווח על ביטול העסקה, נסחרו היום האג"ח של אול-יר בירידות שערים, כאשר האג"ח הלא מובטחות מסדרות ב' ו-ד' יורדות ב-8% וב-5%, בהתאמה, למחירים המשקפים תשואות שנתיות לפדיון של 40% ו-25%, בהתאמה. סדרות ג' ו-ה', שמבוטחות בשעבודים על נכסים מניבים, רשמו בירידות של 2.5% ו-1%, בהתאמה, ונסחרו לתשואות של 15% ו-6%, בהתאמה.
בדוחות לסיכום שנת 2019 ציינו רואי החשבון של אול-יר כי "תוכניות הדירקטוריון והנהלת החברה לעמוד בהתחייבויותיה אלה מבוססות בעיקרן על מימוש ומימון מחדש של נכסים". אחת העסקות המרכזיות שעליהן התבססה אול-יר, היא זו שלפי שעה מתנוסס סימן שאלה גדול מעליה.
נוסף על כך, הודיעה אול-יר בפברואר כי התקשרה במזכר עקרונות לא מחייב לקבלת מימון בסך של 675 מיליון דולר מגופים פיננסיים, כנגד מתן שיעבוד על נכסים קיימים. מימון מחדש זה מתוכנן להניב לחברה תזרים פנוי של 24 מיליון דולר, לאחר פירעון מלא של סדרת אג"ח ה' בהיקף של 827 מיליון שקל (236 מיליון דולר), שלטובתה משועבדים כיום שניים מאותם נכסים.
עם זאת, גם עסקה זו עדיין לא הושלמה. לפני יותר מחודש ציינה אול-יר בדוחותיה הכספיים כי היא ממשיכה במשא ומתן עם המלווה, שלאור משבר הקורונה, מצריך זמן רב מהצפוי.