מסעדה סגורה בתל אביב / צילום: כדיה לוי, גלובס
ענף המסעדנות חוזר בהדרגה לפעילות מלאה, אך ייתכן שפני המסעדנות בארץ ייראו אחרת לגמרי ביום שאחרי הקורונה. להערכת איגוד המסעדנים, עד סוף שנת 2020, ייסגרו 4,500 מסעדות מתוך כ-14 אלף מסעדות שפועלות בישראל. מה יקרה לכל השטחים שהמסעדנות יפנו? האם הן ייוותרו שוממים או שניתן יהיה להסב אותם לשימושים אחרים?
שאלנו את דניאלה פז ארז, מנכ"ל ובעלים של פז כלכלה והנדסה ואת דניאל בר נתן, שמאי בכיר בפז כלכלה והנדסה, לאן הולכים השטחים של ענף המסעדנות.
דמי השכירות בנכסים מניבים הם דרך שמאית להעריך שווי של נכסים שונים. כמה משלמים בתי קפה ומסעדות לעומת עסקים אחרים?
"ככלל ובמיוחד שטחי מסחר ברחוב ובפריים לוקיישן, תחום בתי האוכל או מסעדנות ידוע כתחום שבו דמי השכירות גבוהים ביחס למרבית השימושים האחרים, כמו אופנה, מוצרי צריכה, כלי בית ועוד. דמי השכירות גבוהים משום שבתי אוכל הם בעלי פוטנציאל למחזור הכנסות גדול יותר הנובע מפעילות אינטנסיבית גבוהה ומאפשרות להסדרת חצר ישיבה.
"כך למשל בשדרות רוטשילד בתל אביב, סמוך לרח' אלנבי, משלמת רשת בתי קפה מוכרת דמי שכירות חודשיים בסך כ-100 אלף שקל על שטח דו מפלסי של כ-300 מ"ר, המגלמים 350 שקל למ"ר. רשת המבורגרים משלמת כ-80 אלף שקל על שטח של כ-215 מ"ר, המגלמים כ-370 שקל למ"ר. לעומת זאת, רמות המחירים בסביבה ליחידות שאינן מתחום המזון, נמוכות יותר, כ-250 שקל למ"ר".
האם אתם מסכימים להערכה כי מסעדות רבות לא ישרדו?
"יחידות מסחריות המותאמות למזון באזורי פרימיום (רחובות מרכזיים בת"א, בהרצליה פיתוח וכד') במרבית המקרים ימשיכו לתפקד ככאלו, גם אם זהות השוכר תשתנה, בגלל הביקושים הגבוהים לבתי אוכל.
"באופן כללי, יכולת התפקוד של בתי האוכל תלויה בין היתר בהנחיות הממשלה בעניין אופן הפתיחה ושיעור התפוסה המותר ביחידה. מסעדה שתתבקש להפחית 25%-30% ממקומות הישיבה שלה ונמצאת גם ככה בירידה בהכנסות, עשויה למצוא עצמה מתקשה לשרוד כלכלית. הפגיעה עשויה להיות מורגשת בעיקר במסעדות היוקרה, משום שלאנשים יהיה קשה יותר להוציא מאות שקלים על ארוחה".
מה יקרה לנכסים שהן מאכלסות?
"להערכתנו, את מקומן של המסעדות הגדולות אשר יפנו את המושכר יתפסו רשתות מרכולים שונות, שמראות עלייה תלולה בביקושים ורצון להתרחב. שכר הדירה החוזי שהן משלמות נמוך ביחס למסעדות, אך בטוח יותר. את היחידות הקטנות עשויים לתפוס שימושי מזון אחרים כדוגמת: קצביות, חנויות ירקות, מעדניות וכו'.
"בעלי הנכסים יתחילו להסתכל יותר על זהות השוכר ועל תחום פעילותו, מאשר לגובה דמי השכירות שישלם".
מי יישא בעלויות הכלכליות של שינוי הייעוד של הנכס ממסעדה למרכול למשל?
"פינוי יחידות מסחריות שבהן הושקעו התאמות ייחודיות כגון תיחום אזור הסעדה, אזורי תפעול, מטבחים, מנדפים ועוד, עשוי לגרור אחריו דרישות מצד שוכרים פוטנציאליים להשתתפות בעלויות התאמה ו/או בקשה לתקופת 'גרייס' ארוכה, על מנת להסב את היחידה לשימוש אחר".
ואיך השוכרים, המסעדנים עצמם, ינהגו בתנאים אלה?
"ייתכן מצב שבו בתי אוכל או מסעדות אשר יחפצו בהמשך הפעילות, יקטינו את הסיכון שלהם באמצעות דרישה למעבר תשלום שכר דירה אך ורק כנגזרת מפדיון. בעלי הנכסים יצטרכו להחליט אם להתיר מנגנון זה, הנחשב למסוכן ביחס לדמי שכירות קבועים, או להישאר עם יחידה מסחרית פנויה המותאמת לשימושי מסעדה וחיפוש אחר שוכר אחר אשר אולי לא יהיה זקוק להתאמות הקיימות".
מה ההבדל בין מסעדה בשטח קטן למסעדה בשטח גדול?
"מובן שכאשר מדובר במסעדות או ברשתות שפעילותן מתפרסת על מאות מטרים (כדוגמת רשתות ההמבורגרים השונות, מסעדות שף ועוד), ייווצר קושי ממשי במציאת שוכר חלופי. אפשר לחלק אותן ליחידות קטנות, אולם במצב זה יידרש בעל הנכס למצוא כמה שוכרים חלופיים, פרמטר אשר מאריך את פרק הזמן עד אכלוס".