גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לא רק נדל"ן: הימור פיננסי כושל עלה למגוריט בהפסד של 17 מיליון שקל

בקרן הנדל"ן מציינים כי ההפרשה בגין עסקת ה-SWAP נובעת מהירידה החריגה בשער מניית מגוריט ● לבנק מולו נחתמה העסקה יש אפשרות לסיים אותה בשל ירידת מחיר המניה, אולם מגוריט הגיעה להבנות עם הבנק שיימנע מכך, כנגד העמדת בטוחות מצידה

מתי דב, מנכ"ל מגוריט  / צילום: איל יצהר, גלובס
מתי דב, מנכ"ל מגוריט / צילום: איל יצהר, גלובס

משבר הקורונה אמנם לא פגע בצורה ישירה בפעילותה השוטפת של קרן ההשקעות בנדל"ן מגוריט, אולם לזעזוע שייצר בשווקים ולירידות החדות בבורסות בארץ ובעולם היו השלכות שליליות על תוצאות הרבעון הראשון ב-2020 שהציגה החברה.

כך, בזמן שמגוריט  מציגה למשקיעים תחזיות אופטימיות לגבי עתיד פעילותה בתחום הדירות להשכרה, בעיקר בזכות הצמיחה שהיא צופה בה, תוצאותיה הכספיות והירידות החדות במניה משקפות בשלב הנוכחי מציאות אחרת לגמרי.

בסיכום רבעוני הציגה מגוריט הפסד כבד של כ-23 מיליון שקל, שנרשם בעיקר בהשפעת שערוך התחייבויות פיננסיות של עסקת SWAP (עסקת החלף) שנערכה מול בנק בשנת 2018. מגוריט זוקפת יותר מ-17 מיליון שקל מהוצאות המימון ברבעון לשערוך התחייבויות פיננסיות של עסקת ה-SWAP, הוצאות של יותר מ-9 מיליון שקל בגין שערוך ני"ע והוצאות אג"ח, וריביות ועמלות (חלקן לבנקים) של יותר מ-3 מיליון שקל. 

אלה יחד הגדילו את הוצאות המימון (נטו) הרבעוניות של מגוריט לכ-26 מיליון שקל, שגררו אותה להפסד הרבעוני הגדול. לשם השוואה, ברבעון הראשון של 2019 הציגה מגוריט הכנסות מימון נטו של קרוב ל-5 מיליון שקל, ורווח נקי של כ-18 מיליון שקל - בשנה שאותה סיכמה ברווח של כ-22 מיליון שקל.

עסקת ה-SWAP המדוברת נחתמה לשנתיים, ובנובמבר האחרון הוארכה בשנה נוספת. עסקה זו, שלמעשה שיקפה "הימור" פיננסי על עליית מחיר המניה, נעשתה במקביל להקצאת מניות שביצעה מגוריט לכמה גופים מוסדיים, תמורת כ-70 מיליון שקל. על פי חוות דעת כלכלית, שוויו ההוגן של הנגזר ההתחייבותי בגין עסקת ה-SWAP בעת ביצוע העסקה, ביוני 2018, עמד על 17.5 מיליון שקל.

במגוריט מציינים כי ההפרשה בגין עסקת ה-SWAP "נובעת מירידה חריגה ברבעון בשער מניית החברה בשיעור של כ-32%", מ-77 אגורות בסוף שנת 2019 ל-52 אגורות בסוף מרץ 2020. כיום עומד שער המניה על כ-55 אגורות, כך שבסך הכול מציגה המניה ירידה של קרוב ל-30% מתחילת השנה, ומשקפת למגוריט שווי נוכחי של כ-520 מיליון שקל. מאז החלה להיסחר, בספטמבר 2016, צנחה מניית מגוריט ביותר מ-40%.

במסגרת עסקת ה-SWAP של מגוריט, לבנק מולו נחתמה העסקה יש אפשרות לסיים אותה במקרה שמחיר מניית מגוריט יורד מתחת ל-60 אגורות, אולם בחברה מציינים כי הצדדים הגיעו להבנות שלא לסיים את העסקה, וכי מגוריט תעמיד לבנק בטוחות לשם כך. מדובר בעסקת החלף שבמסגרתה במקרה של עליית ערך מניית החברה, הבנק ישלם לחברה תוספת, ובמקרה של ירידת ערך, תקצה מגוריט לבנק מניות נוספות.

לגבי ירידת ערך הני"ע שלה בסיכום רבעוני, במגוריט מציינים כי אלה כוללים "בעיקר איגרות חוב בדירוג ממוצע של A מינוס ומעלה". מגוריט משקיעה חלק מיתרות המזומנים שלה "באפיקים שונים בשוק ההון", ואחרי גיוס הון של כ-400 מיליון שקל שביצעה בנובמבר 2019, היקף השקעותיה במסגרת זו מצטברות לכ-100 מיליון שקל, באמצעות 6 גופי ניהול השקעות, עיקרן בשוק האג"ח, ובהיקף "זניח לחברה" באפיק מנייתי. מאז סיום הרבעון ההתאוששות בשווקים קיזזה חלק מההפסד הרבעוני, והוא עומד כיום על כ-5.5 מיליון שקל.

תחזיק כ-1,140 דירות עד שנת 2024  

מגוריט היא קרן ההשקעות בנדל"ן (ריט) הראשונה שהוקמה בארץ בהתאם לתיקון שנעשה לחוק הריט, ופעילותה מתרכזת בייזום, רכישה והשכרת דירות בישראל. מנכ"ל החברה הוא מתי דב, שבעברו כיהן כמנכ"ל חברת הנדל"ן אזורים, והיו"ר הוא ארז רוזנבוך - אחד משני יזמי הקרן (לצד חיים ויספיש).

לפי הנתונים במצגת שפרסמה למשקיעים, למגוריט יש כיום קרוב ל-320 דירות מניבות (יותר מ-30 מהן בהליכי פינוי לצורך שיפוץ), וכ-280 דירות נוספות בעסקאות שבוצעו מסוף שנת 2019 ועד כה, בהן החברה טרם קיבלה החזקה.

בסיכומה של 2020 מגוריט צופה הכנסות של 21 מיליון שקל ורווח תפעולי נקי (NOI) של 19 מיליון שקל, וצופה כי בשנת 2025 הכנסותיה יצמחו לכ-76 מיליון שקל, וכי ה-NOI יגיע לכ-71 מיליון שקל.

עוד מציינת החברה כי עד היום גייסה מהמשקיעים הון בהיקף של כ-775 מיליון שקל וחוב בהיקף של כ-630 מיליון שקל, וכי ביצעה 14 עסקאות בשוק החופשי, כך שעד שנת 2024 יהיו בידיה כ-1,140 דירות בסך הכול - בכפוף לקבלת הקלות ואישורים.

לגבי השפעות הקורונה על הפעילות השוטפת, במגוריט מציינים כי בשלב הנוכחי "לא חלה השפעה מהותית על הכנסות החברה משכר דירה, ולא חל שינוי מהותי בשיעור התפוסה הממוצע בפרויקטים המניבים".

כן צוין כי "בחלק מהמקרים נאותה החברה לסייע לשוכרים שהיו זקוקים לסיוע בדרך של הפחתת היקף הפקדונות שהופקדו בידיה על ידי חלק מהדיירים, לתקופה מוסכמת שלאחריה יידרשו השוכרים הללו להגדיל את הפיקדון לסכומו המקורי".

עוד מסרה מגוריט כי ברמת גיוסי החוב של החברה, היא "בוחנת אפשרויות לקבלת מימון מגופים שונים, בהם בנקים וחברות ביטוח, לצד מעקב שוטף אחר תנאי המימון הפוטנציאלים בשוק ההון".

מהדוחות עולה עוד כי הכנסותיה הרבעוניות של מגוריט מהשכרת נכסים והפעלתם כמעט והוכפלו, לכ-5 מיליון שקל, בעיקר בזכות רכישת דירות בפרויקט הרצליה הילס, נוסף להשכרה מלאה של דירות שנרכשו במהלך 2019. אולם היקף השערוכים שביצעה הצטמצם, וכן היא רשמה עלייה בהוצאות הנהלה וכלליות, בעיקר בגין עלייה בדמי הניהול לחברת הניהול שלה ואופציות שהוקצו לה. 

עוד כתבות

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

מדד S&P 500 סגר את הרבעון הטוב ביותר שלו מאז 2019 ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023