מימין פרויקט הפינוי-בינוי, ומשמאל הבניינים שחלק מדייריהם טענו שערך דירותיהם ירד / צילום: שלומי יוסף, גלובס
פרויקט פינוי בינוי באשדוד גרם לירידת שווי הדירות הסמוכות אליו. כך קבעה שמאית מייעצת, שמונתה על ידי ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה דרום, כדי לדון בתביעת פיצויים שהגישו בעלי הדירות. מדובר בקביעה נדירה יחסית, שתצטרך לקבל את אישור ועדת הערר המחוזית.
בשנים האחרונות ניכרת ירידה משמעותית בקבלת תביעות פיצוי בגין ירידת ערך של דירות, עקב אישור תוכניות חדשות. בדרך כלל מנומקות התביעות בכך, שאנשים אמורים לצפות, שבסביבתם יוקמו מגדלים עתירי שטחים ודירות, וכי אין שום הבטחה שנופי ים או שדות כפריים שנשקפים מהדירות - יישארו כך לנצח.
בימים אלה דנה ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה דרום, בפרויקט פינוי בינוי באשדוד, שאושר ב-2013. את הפרויקט מקדמת ומקימה קבוצת נחמיאס של היזם קלוד נחמיאס. הפרויקט משתרע על שטח של 35 דונם מערבית לרחוב רוגוזין, וצפונית לרחוב משה דיין. במקור היו בו 9 מבנים בני 4-3 קומות, שכללו 150 דירות. במקומם אושרה תוכנית להקמת 5 מגדלים של 32 קומות, ו-675 דירות. באחרונה הושלמה הקמת המגדל הראשון מבין החמישה, והקמת המגדל השני נמצאת בעיצומה.
מזרחית ודרומית לפרויקט, נמצאים מבנים ישנים בגבהים שונים. שישה בעלי דירות מאותם מבנים, שנמצאים ברחובות רוגוזין ודקר, הגישו תביעה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשדוד, בגין ירידת שווי דירותיהם בגלל הפרויקט, וזאת בעיקר בגלל הסתרת נוף הים שתגרם על ידי המגדלים החדשים. בעלי הדירות טענו באמצעות באי-כוחם, עו"ד עינב כהן ממשרד AYR עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ' ושות' והשמאי יניב שירן, כי שווי הדירות שלהם ירד ברמות של 270-160 אלף שקל לדירה. בסך הכל הגיעה התביעה שלהם ל-1.27 מיליון שקל. "ערב אישור התוכנית הדירה נהנתה מנוף פאנורמי מרהיב וייחודי, ללא כל הפרעה בנויה או מתוכננת, המשקיף אל הים, שהינו יתרון די נדיר ומבוקש, אשר ייחסם באופן ניכר במרביתו בגין הבינוי המוצע", נכתב בכתב התביעה על אחת הדירות.
הוועדה המקומית טענה מאידך, כי המגדלים שבמסגרת פרויקט הפינוי בינוי לא יורידו את שווי הדירות, וכי הם תוכננו כך, שהם יפגעו רק בגזרה צרה של נוף. עוד מציינת הוועדה, כי האלטרנטיבה לפרויקט הייתה בינוי של תמ"א שהיה יוצר אף הוא מחסום, כך שלפי כל תסריט אפשרי היה נוצר קיר שהיה חוסם את קו הראייה. עוד טענה הוועדה המקומית, כי השכנים, שחלקם גרים במבנים גבוהים היו צריכים לצפות שיקימו בסביבתם פרויקטים גבוהים לפחות כמו המבנים שלהם.
בינואר השנה מינתה ועדת הערר את יעל הרון כשמאית מייעצת לוועדה, בכדי להכריע בשאלה, האם שווי הדירות הישנות אכן ירד, ואם כן - בכמה. באחרונה הגישה הרון את הדוח שלה, שבו הגיעה למסקנה, כי אכן מחירי הדירות ירדו, כתוצאה מאישור פרויקט הפינוי בינוי. מכיוון שהתוכנית אושרה ב-2013, בדקה השמאית את מחירי הדירות מלפני האישור ואחריו.
בבדיקתה מצוין, כי על אף שבין 2013 ל-2019 נרשמו עליות מחירים, מרגע שהוחל בהקמת פרויקט הפינוי בינוי ב-2017, נרשמה השפעה שלילית על השכנים. לפי הממצאים ככל שהבניינים שבהם בוצעו עסקאות בסביבה חשופים יותר לפרויקט הפינוי בינוי, בוצעו בהם פחות עסקאות ומחירי הדירות שבהם עלו במידה פחותה מאשר יתר הדירות בסביבה. דבר זה תומך בעמדת התובעים, ששווי הדירות אכן נפגע בגלל אישור הפרויקט.
השמאית ביקרה בדירות של התובעים והגיעה למסקנה, כי אכן הנוף שנשקף מהדירות הישנות ייפגע, וכי הפרויקט ישנה את סביבתו ויצופף, אותה. טיעון זה הועלה כבר ב-2012 בישיבת הוועדה המחוזית דרום שדנה בתוכנית.
היא שללה את הטענה, שהאפשרות לנצל זכויות מכוח תמ"א 38 מאיינת את התביעה, שכן גם אם היה מוקם פרויקט של תמ"א 38 במקום הפינוי בינוי, יכלו השכנים להגיש תביעות על ירידת ערך. השמאית גם שללה את הטיעון, שהשכנים היו אמורים לצפות להקמת מבנים גבוהים בסביבתם, וזאת משום שהסביבה הייתה צפופה גם לפני אישור פרויקט הפינוי בינוי, ועל כן ניתן היה לצפות, שוועדת התכנון והבנייה דווקא תמנע מלהעמיס עליה צפיפות נוספת.
ועם זאת הפחיתה השמאית המייעצת את ירידות הערך שנתבעו, והעמידה אותן על 243-147 אלף שקל, בסכום כולל של 1.12 מיליון שקל.
כעת ועדת הערר המחוזית תצטרך לדון, האם לאשר הדוח של השמאית המכריעה ובעקבותיו את הפיצויים המגיעים לבעלי הדירות.