תל אביב. ביקוש לדירות וחוסר בעתודות קרקע מאיצים התחדשות עירונית / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב
הכתבה בשיתוף הלמן-אלדובי
אחת האלטרנטיבות המזמינות ביותר להשקעה בתחום הנדל"ן היא באמצעות קרנות ההשקעה בנדל"ן. ההשקעה מתבצעת באמצעות גיוס הון מהציבור הרחב בתמורה לקבלת יחידות השתתפות בקרן ובהתאם לכך נגזר חלקו היחסי בקרן. עם זאת, הבחירה בקרן השקעה אינה עניין פשוט ודורשת בחינה של מספר קריטריונים שיכולים לעשות את ההבדל מבחינת המשקיע. כך למשל, ממש כמו בנדל"ן פיזי, סקטור ההשקעה של הקרן יכול להיות מרכיב חשוב, כמו גם אזורי הביקוש בהם מצויים הפרויקטים שהיא משקיעה בהם, גודלה של הקרן והפיזור בה, ויכולתה לספק למשקיע יציבות.
סקטור ההתחדשות העירונית: השקעה בצמיחה
קרנות ההשקעה הפועלות בתחום הנדל"ן בישראל מפוזרות בין הסקטורים השונים של הענף. חלקן מגייסות מימון לפרויקטי מגורים ספיצפיים, אחרות פועלות בסקטור המסחרי וגם בתחום המשרדים. כך לדוגמה, בשנת 2019 הקים בית ההשקעות "הלמן-אלדובי" קרן השקעות חדשה שמתמקדת באופן ייחודי בסקטור ההתחדשות העירונית.
ככלל, על מנת לזהות את הסקטורים המועדפים להשקעה, חשוב להבין את המצב הנוכחי של השוק והיכן נמצאים הביקושים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ממוצע הילדים למשפחה בישראל עומד על 3.2 - כמעט פי שניים מהממוצע במדינות ה-OECD שעומד על 1.7 ילדים למשפחה. "את האוכלוסיה הזאת צריך לשכן ולכן הביקוש לדירות מגורים נותר יציב ואפילו צפוי לעלות ככל שקצב הגידול באוכלוסייה ישאר ברמות אלו", מעריך נועם ברכה, מנכ"ל הלמן-אלדובי קרנות השקעה. "גם אם בטווח הקצר תהיה האטה מסוימת בשוק המגורים, מדובר במצב נקודתי כתוצאה מאי ודאות מסוימת בגלל משבר הקורונה. זה יסתיים מתישהו ואנשים יצטרכו דירות". הבעיה היא, לדברי ברכה, שקרקעות הבנייה, בעיקר באזור המרכז, אוזלות.
הלמן-אלדובי התחדשות עירונית - הדרך שלכם להשקיע בנדל"ן. לפרטים הקליקו כאן>>
מנגד, סקטור המשרדים והסקטור המסחרי צפויים לחוות קושי והאטה בביקושים, שמהם קשה לדעת כיצד יתאוששו. "משבר הקורונה יגרום להרבה חברות להתייעל הן מבחינת כוח האדם והן מבחינת הנדל"ן ששכרו או בבעלותן ולעבור לעבודה מהבית וכפועל יוצא מכך יצמצמו את שטחי המשרדים שברשותןאומר ברכה, "ההערכה היא שתהיה ירידה משמעותית הן מבחינת מחירי נדל"ן של משרדים וגם מבחינת הביקוש". בסקטור המסחרי עולה תמונה דומה, כשהקורונה הובילה רבים להעדיף e-Commerce והמגבלות על המשק מקשות על עסקים רבים לחזור לשגרה מלאה.
אז מה הפתרון במקרה הזה? "השקעה בקרן נדל"ן ששמה דגש על התחדשות עירונית מגלמת את היתרון והאמונה בבנייה פרטית למגורים מצד אחד, ולוקחת בחשבון את הבעיה של היעדר קרקעות לבנייה חדשה, מן הצד השני", מסביר ברכה. "אני מאמין שבעתיד הקרוב נראה הסבות של משרדים למגורים ובמקביל תמשך המגמה בשיפוץ ובניית בניינים חדשים לגובה במקום אלה הישנים במסגרת התחדשות עירונית, כך מנצלים את הקרקעות הקיימות כדי לענות על הצורך שהולך וגובר למגורים. מדובר בפרויקטים ברווחיות גבוהה הנהנים מהטבות ויש לכך השלכות גם מבחינת פוטנציאל התשואה בקרן ההתחדשות העירונית שלנו, שמשקיעה בפרויקטים הללו ובעצם מגייסת את המימון הנדרש כדי להקים אותם".
פרויקטים באזורי ביקוש
פרמטר נוסף שיש לקחת בחשבון כשבוחנים השקעה בקרן נדל"ן נוגע לאזורים שבהם משקיעה הקרן את הכסף. "לצד העלייה בביקוש לדירות למגורים, כל עוד אין תשתיות ותחבורה לפריפריה ברמה נאותה, הביקושים ממשיכים להיות במרכז. הרי כולם רוצים להתגורר באזור בו הם עובדים", מדגיש ברכה. המצב הזה, לדבריו, הופך את ההתחדשות העירונית למנוע הצמיחה של הנדל"ן, ובאופן ספציפי באזורי הביקוש, עקב החוסר בקרקעות חדשות לבנייה שם.
נכון להיום, הפרויקטים בהם התקשרה הקרן להתחדשות עירונית שלנו בהסכמי מימון, מצויים באזורי ביקוש 'בפריים לוקיישנס', בפרויקטים שיש להם כבר היתרי בנייה בתנאים שונים, לאחר בחינה רחבה של איכות היזם, מיקם הפרויקט, ניסיון היזם ויצירת שעבודים, ערבויות ובטחונות כנגד ההלוואה". הוא מוסיף כי "המימון שאנחנו נותנים לפרויקטים בקרן כהלוואות ליזמים הוא לתקופה של בין 12 ל-48 חודשים, בדיוק מתוך המחשבה הזאת, כשסכום המינימום להשקעה בקרן עומד על 150 אלף שקל".
לחשוב על הגודל
שאלה נוספת שיש לבחון כשבודקים קרן להשקעה בנדל"ן נוגעת לגודל הקרן ופיזורה. גודל הקרן מתייחס לכמות הכסף שהיא משקיעה והפיזור למספר הפרויקטים שהיא מנהלת והיכן הם מנוהלים. "אחת השאלות שמשקיע צריך לשאול את עצמו היא מה מבנה ההשקעה? אומר ברכה, "במבנה של קרן ציבורית, המשקיעים מחזיקים ביחידות השתתפות באמצעותן זוכה כל משקיע ליהנות מפיזור השקעה רחב בין פרוייקטים, יזמים ואיזורים גאוגרפיים ובכך קטן הסיכון בהשקעה באופן משמעותי אל מול יתר הסיכונים הקיימים בתחום".
קרן ההתחדשות העירונית של הלמן-אלדובי התקשרה עד היום בהסכמים למימון בסך מצטבר של כ-143 מיליון שקל ב-14 פרויקטים פעילים. "רק ברבעון האחרון השקענו בחמישה פרויקטים נוספים - שלושה בניינים בירושלים ושניים בראשון לציון", מפרט ברכה. בימים אלו החלה הקרן במסלול גיוס נוסף של 20 מיליון שקל מהציבור.
עוד הוא מסביר כי "קרן ההשקעות שלנו היא ייחודית לא רק בגלל שהיא עוסקת בהתחדשות עירונית, אלא מאחר שמדובר בקרן ציבורית עם תשקיף, שמנהלת השקעות לאחר שלב היתר הבנייה וכמובן שההשקעה בה היא שקלית".
אי של יציבות בשוק תנודתי
עניין נוסף שיש לתת עליו את הדעת הוא יציבות ההשקעה. קרן המשקיעה בהתחדשות עירונית היא בעלת קורלציה נמוכה להתנהגות מדדי המניות והאג"ח בשוק ההון. היא מושפעת פחות מהמסחר והתנודתיות של ניירות הערך בבורסה ויותר ממצב שוק הנדל"ן. "משבר הקורונה גרם לאנשים למשוך כספים מתיקים מנוהלים ומפוליסות פיננסיות ויש מי שברשותם מזומן פנוי ותוהים מה לעשות איתו. הם מחפשים יציבות, בטח אחרי משבר הקורונה - השקעה בחוב מגובה ביטחונות נדל"ן בפיזור רחב היא אלטרנטיבה טובה מאוד עבורם", אומר ברכה.
"המטרה בהשקעה בקרן נדל"נית היא ליהנות מנכס שאינו פיזי ומהיציבות שבהשקעה. הקרן שלנו בהיותה קרן השקעה ציבורית, מתנהלת עם תשקיף, בשקיפות מלאה, ומאפשרת לראות בדיוק היכן מושקע הכסף, את התשואה ההיסטורית שלה ועוד נתונים שמייצרים את הביטחון עבור המשקיעים. בנוסף לכך, בתום 12 חודשים מיום השקעתו הראשונה ובכפוף לתנאי השותפות, המשקיע יכול לפדות את יחידות ההשקעה שלו בקרן באופן הרבה יותר פשוט, מאשר במקרה בו הו מחזיק בנדל"ן פיזי".
לדברי ברכה, "הלמן-אלדובי ההתחדשות העירונית היא תוצר של שילוב בין בית השקעות ותיק ומנוסה ובין חברת דייברגון המתמחה במימון בעולם היזמות והנדל"ן הפועלת בזירת ההשקעות, לבין בעלי מקצוע מנוסים בעולם היזמות והנדל"ן הפועלים מעל לעשור בתחום מימון פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל. כל פרויקט עובר ניתוח מקדים שלנו ובדיקת כדאיות ע"פ מדיניות ההשקעה של הקרן, ואנחנו מחליטים על ההשקעה רק אחרי שאותו פרויקט עבר את כל המבחנים המחמירים וכמובן קיבל היתר בנייה. הניסיון הרב של המומחים שלנו מאפשר להם הכרה מיטבית עם הפרויקטים השונים, הכרה עם היזמים וניהול סיכונים מיטבי של פוטנציאל ההשקעה בפרויקטים באזורי הביקוש בישראל".
הלמן-אלדובי התחדשות עירונית - לא חייבים מיליונים כדי להשקיע בנדל"ן. לפרטים הקליקו כאן>>
*שמה הרשמי של הקרן: ״הלמן-אלדובי התחדשות עירונית שותפות מוגבלת״. המידע במסמך זה הינו מידע תמציתי שנועד להסב את תשומת הלב בלבד ואינו מהווה הצעה לרכישה או מכירה של יחידות השתתפות של הקרן, כמו כן המידע במסמך זה אינו מהווה תחליף לייעוץ או לשיווק השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם. בנוסף, על כל אדם המבקש לקבל מידע מלא ביחס לני"ע של השותפות לעיין בפרסומי השותפות המפורסמים באתר הפרסומים של רשות ניירות ערך, לעיון https://bit.ly/2XLJ5ny. אין בנתונים במסמך זה כדי להבטיח תשואה כלשהי בעתיד ואין בנתונים המפורסמים במסמך זה כדי להעיד על תשואות שתושגנה בעתיד, לרבות סיכון לאובדן ההשקעה. ההשקעה בקרן עלולה להיות כרוכה בסיכונים שונים כמפורט בסעיף 24 לפרק תיאור עסקי התאגיד בדוח התקופתי לשנת 2019 שפורסם ביום 30 במרס 2020 (אסמכתא: 2020-01-037684). לעיון בתשקיף השותפות, לרבות הסיכונים הכרוכים בהשקעתה https://bit.ly/2WwNj0U. פדיון יחידות בקרן הינו בכפוף לתנאים המפורטים בהסכם השותפות. אין בהיתרה של הרשות לניירות ערך לפרסם את התשקיף משום אימות הפרטים המובאים בו או אישור מהימנותם או שלמותם, ואין בה משום הבעת דעה על טיבם של ניירות הערך המוצעים.
**אין באמור משום המלצה להשקעה ו/או כל פעולה פיננסית, או תחליף לקבלת יעוץ מקצועי בהתאם לצרכי הלקוח.