עו"ד ליאת בן ארי / צילום: שלומי יוסף
שכונת הווילות השלווה במזרח ראש העין, הפכה בימים האחרונים למפורסמת, בשל זהות בעליה של אחת מהווילות שברחוב האלוף גורן. מדובר באביב שוויקי ואשתו עו"ד ליאת בן-ארי שוויקי, שמשמשת כמשנה לפרקליט המדינה לאכיפה כלכלית, וידועה בעיקר כמי שעומדת בראש צוות התביעה בתיקי ראש הממשלה בנימין נתניהו.
לפני מספר ימים חשפה עו"ד כנרת בראשי, כי בעיריית ראש העין מצאו שבווילה שרכש אביב שוויקי במסגרת קבוצת רכישה בוצע פיצול, כך שחלקו התחתון עשוי להוות יחידה נפרדת להשכרה. לאור מעמדה הציבורי של הפרקליטה בן-ארי, הוטחו בימים האחרונים כנגדה דברי ביקורת נוקבים. האם הם מוצדקים ועד כמה? "גלובס" עושה סדר.
האם מדובר בבית המגורים של בני הזוג?
לא. מדובר בווילה להשקעה שנרכשה, במסגרת קבוצת רכישה. לפי מסמך שפרסם העיתונאי אראל סג"ל, לצד הערת אזהרה שרשומה בנסח הטאבו לגבי המבנה מופיע שמה של ליאת בן-ארי לצד בעלה. בביקור שקיימנו במקום, ומשיחות עם גורמים בעיריית ראש העין נמצא, כי מדובר באזור מגורים שבנייתו הסתיימה בשנה האחרונה ומאז הוא מתאכלס.
האם אכן מדובר בעבירת בנייה?
ראשית, בואו נבין מה העובדות. לפי דוח ביקור שערך פקח בנייה בשם זיו מילר מיום 24 לפברואר 2020, בעירייה התקבלה תלונה מתושב שטען כי מתקיים במקום פיצול של נכס. לפי הדוח התלונה הגיעה ישירות לטלפון של מהנדס העירייה, אריה גלברג.
"כאשר הגעתי למקום גיליתי שכנראה מדובר באמת בפיצול. פתחו פתח בחצר האנגלית (כינוי לקיר תמך שצמוד למרתף) בגובה של קומת המרתף. ובנוסף ישנה דלת כניסה לקומת המרתף מבחוץ (מתוך החצר האנגלית)", נכתב בדוח.
מילר מציין כי "כאשר חזרתי לעירייה לבדוק אם דברים אלו נעשו על פי היתר, גיליתי שאין היתר כלשהו למעשים אלו. השוויתי את הנעשה בשטח לתשריט היתר בסיסי. לפי התשריט עולה כי אין פתח בחצר האנגלית והפתח שנעשה בחצר האנגלית הוא לא בהיתר. בנוסף דלת הכניסה לקומת המרתף מתוך החצר האנגלית לא קיימת על פי תשריט היתר, ולכן הדלת לא בהיתר. לפי התשריט, במקום הדלת היה צריך להיות חלון", נכתב בדוח.
אם כך בעיריית ראש העין מתייחסים לנושא כחשד לביצוע עבירת בנייה. עורכי הדין אלי וילצ'יק ונוריאל אור, שסייעו לנו בהבנת הנושא, מציינים שעבירת בנייה עלולה להיחשב כעבירה פלילית.
איזה פעולות עשו בעלי הנכס מאז ביקור הפקח?
ממסמך נוסף בתיק, עולה כי אביב שוויקי פועל להסדיר את המצב התכנוני. "בתאריך 17.3.2020 אריה גלברג, מהנדס העיר, זימן אותי למשרדו", כותב המפקח מילר בדוח נוסף שמתוארך ליום 17.3.2020. כן נכתב כי "אריה הסב את תשומת ליבי לכך שקיימת בקשה חדשה להיתר שתכשיר את הפיצול הקיים במקום שבעקבותיו נפתח התיק", נכתב במסמך. כן נכתב במסמך כי תאריך הבקשה להיתר שמכשיר את הפיצול מתוארך ליום 1.3.2020, קרי שבוע וחצי לאחר ביקורו במקום וחשיפת הנושא.
מה עשתה מאז עיריית ראש העין?
בעניין הסדרת הנושא התכנוני, מסר לנו דובר עיריית ראש העין רפאל חתוכה כי "הבקשה הוגשה ביוזמת בעלי הנכס ונבחנה ככל בקשה דומה. הטענה ולפיה המחלקה המשפטית בעירייה מנסה להכשיר את עבירות הבנייה עוד לפני שהתקיים דיון בנושא הפיצולים, הנה חסרת בסיס וככל הנראה נובעת מאי ידיעה של ההליך. אין למחלקה המשפטית כל נגיעה לטיפול בבקשות רישוי למעט מתן ייעוץ משפטי היכן שנדרש".
לדבריו, אין לראות בפעולות שעושה העירייה בנושא דבר חריג. "בקשות לפיצולים נדונו כדבר בשגרה ללא דיון בעניין מדיניות". לגבי טענות שנשמעו בימים האחרונים לפיהם מופעל לחץ על העירייה בנושא (לטובתם של בעלי הנכס לכאורה. ג"ל), מציין חתוכה, אף שלא נשאל על כך על ידינו, כי "לא הופעל לחץ על מי מהגורמים בעירייה בעניין זה של הליך הרישוי ולא כל שכן בהליך החקירה, אף לו היה מופעל ולא כך הדבר, לא היה באמור כדי להשפיע. הליכי הרישוי והחקירה מתנהלים, כפי שנעשה בכל מקרה דומה אחר".
לדברי חתוכה בימים האחרונים הייתה אמורה להתקיים ישיבה בנוגע לבקשה להסדרת המצב התכנוני, אך זו הוסרה זמנית מסדר היום, אם כי נראה כי לא תהיה מניעה לאשר את הבקשה לביצוע השינויים (הכשרת הבנייה בפועל. ג"ל), כפי שביקש אביב שוויקי. "הוגשה בקשה להסדרת הפיצול, בקשה זו הייתה בסדר היום של ועדת המשנה לתכנון ולבנייה. הבקשה נבדקה ובישיבת הכנה לוועדת משנה ועל פי חו"ד הצוות המקצועי נמצא כי אין מניעה מלאשר את הבקשה", מסר חתוכה. כאמור החלטה סופית בנושא טרם התקבלה.
ומה לגבי צעדי אכיפה?
"תיק החקירה תלוי ועומד. בוצעו ויבוצעו בו פעולות נוספות עד להשלמת החקירה, כפי שנעשה בכל תיק דומה אחר בהתאם להוראות הדין", נמסר מעיריית ראש העין. זאת כאמור במקביל להליך התכנוני.
עוד נמסר מהעירייה כי "עם סיום החקירה, יועבר התיק על ממצאיו לעיון התביעה העירונית וזו תקבל החלטה בשים לב לראיות המצויות בתיק ובהלימה למדיניות האכיפה כפי שנהגה עד כה. העירייה אינה נוהגת לפעול להוצאת צווי הפסקת שימוש במקרים בהם אין מדובר בבנייה עכשווית המבוצעת, ו/או שעה שלא נשקפת סכנה בטיחות לשלומו של הציבור, ו/או כאשר אין מדובר בשימוש החורג מהוראות התוכנית החלה על המקרקעין ומההיתר שניתן לנכס".
האם מדובר בצעדים שגרתיים מצד העירייה?
לדברי עורכי הדין עימם שוחחנו התשובה היא חד משמעית כן. "ליאת בן ארי היא לא משהו מיוחד בהקשר הזה, וגם התגובה של הוועדה המקומית מלמדת שאין כאן משהו יוצא דופן. מה שקורה הוא שוועדות נותנות היתר, במידה וזה אפשרי בתב"ע, שמכשיר חריגת בנייה. אבל זה לא אומר שלא צריך לשלם על עבירת הבנייה שנעשתה", מסביר עו"ד נוריאל אור, מומחה בדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.
לדבריו ללא קשר למקרה הנוכחי, "יש הנחיה כללית של הפרקליטות שניתנה בעבר, לפיה כאשר אפשר שלא להגיש כתבי אישום, אז הנטייה צריכה להיות להגיע להסכם מותנה ולגמור את הסיפור עם קנס".
לשאלתנו באיזה היקף קנס מדובר הוא הסביר כי התשובה תלויה בפרק הזמן שבו נעשתה החריגה ומידת התועלת שזו יצרה (לדוגמה השטח שנבנה בחריגה אכן הושכר. ג"ל).
עו"ד אלי וילצ'יק, שותף מייסד במשרד כהן וילצ'יק ומומחה בתכנון ובנייה, מסביר כי הליכים בהם אנו עוסקים לא נגמרים תמיד בענישה בפועל. "בדרך כלל כשיוצא פקח ומוצא עבירה, מזמינים את מי שחשוד בביצוע העבירה ונעשה מעין 'שימוע' אצל הפקח. הרבה פעמים זה נגמר בכך שנותנים ארכה לסדר את זה. לא בכל הרשויות זה ככה. זה נתון לשיקול הדעת של הפקח", הוא מסביר, ומוסיף כי "אם בפרק הזמן הזה הדברים הוסדרו, אז לא תמיד ממשיכים הלאה, קרי עם קנסות או כתב אישום". וילצ'יק מזכיר שחלק מהסיבה לכך היא "משאבי כוח אדם מוגבלים".
עורכי הדין וילצ'יק ואור, מבהירים כי יש לבנות מבנה אך ורק לפי תוכנית מאושרת, אך עם זאת, שניהם מבהירים כי ברשויות מקומיות רבות חריגות הבנייה לכאורה כפי שתוארו, לא נחשבות בעיני רשויות מקומיות רבות כחמורות.
האם בעלי הנכס יצטרכו לשלם עבור השבחת הנכס בגין הפיצול?
כן. פיצול הנכס לשתי יח"ד הנה פעולה שכמעט תמיד מעלה את ערכו. במצב שכזה על בעל הנכס לשלם היטל השבחה, מסביר וילצי'יק. "בכדי לבצע פיצול צריך לפעול בהליך של פרסום 'הקלה'. לאחר מכן יש את שאלת היטל ההשבחה כי הנכס קרוב לוודאי מעלה את ערכו. החישוב נעשה על ידי שמאי שמעריך את השווי החדש, כאשר היטל ההשבחה הם מחצית מההפרש", הוא מסביר. לדבריו התשלום מבוצע או במכירת הנכס, או במימוש הפיצול. דהיינו, אם הפיצול יאושר, כפי שצפוי לקרות, התשלום יבוצע בזמן הקרוב.
לפניית "גלובס" ענו לנו בדוברות משרד המשפטים, בשמה של ליאת בן-ארי שוויקי, כי: "הנושא מצוי בטיפול הוועדה המקומית, על-פי שיקול דעתה". תגובה נוספת בנושא נמסרה על ידי דוברות המשפטים בתחילת השבוע ולפיה: "מדובר בנכס שנרכש על ידי קבוצת רכישה שבה השקיע בעלה של עו"ד בן ארי. לא מדובר בדירת המגורים המשותפת של בני הזוג והמשפחה. נושא פיצול הנכס, שבנייתו הושלמה לפני כחצי שנה, אמור להיות מוסדר באמצעות הוראת השעה החוקית הרלבנטית (תיקון 117 לחוק התכנון הבנייה). למען הסר ספק, לגב' בן ארי אין שום מעורבות בהשקעות ובעסקים של בעלה, שהוא אזרח פרטי מן השורה".