בית המשפט העליון ביטל אחריות עורכי דין לרשלנות בעוקץ נדל"ן: "עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי"

בית המשפט העליון הפך את פסק הדין של בית המשפט המחוזי וקבע כי עורכי דין שייצגו אדם שהתחזה לבעל נכס בנתניה לצורך מכירתו, לא יחוייבו בפיצוי בעליו האמיתיים של הנכס.

בשנת 2018 קבע שופט בית המשפט המחוזי בלוד אורן שוורץ כי בעל מגרש בנתניה יפוצה בסך של כמיליון שקל, לאחר שהמגרש שבבעלותו נמכר על ידי מתחזה, ללא ידיעתו. את הסכום, שמורכב מפיצוי בסך 880 אלף שקל והפרשי ריבית והצמדה משנת 2012, חויבו לשלם שני עורכי הדין שייצגו את המתחזה - עו"ד גיל תורג'מן ועו"ד אלקנה בישיץ ז"ל. יש לציין כי נעלמו עקבותיו של המתחזה שמכר את המגרש במרמה והוא לא אותר.

בעל מגרש, יעקב ז'ק רוט מבלגיה, כיהן בעבר כסגן נשיא בורסת היהלומים באנטוורפן. בשנת 1993 ירש מהוריו מגרש בן 575 מ"ר ברחוב הפרדס 22 בנתניה, המיועד לבנייה צמודת קרקע. כשביקש ב-2013 למכור את המגרש, הוא גילה להפתעתו כי המגרש כבר נמכר, ומצוי עליו בית בשלבי בנייה סופיים. רוט הגיש תלונה במשטרה, ובשנת 2014 הגיש, באמצעות עורכי הדין איתן ארז ויואב, רז תביעה לפיצוי בסך 3.2 מיליון שקל נגד רוכשי הקרקע שרכשו אותה מהמתחזה, נגד המדינה (לשכת רישום המקרקעין נתניה), נגד הבנק שנתן לרוכשים משכנתה ונגד עורכי הדין אלקנה בישיץ וגיל תורג'מן שטיפלו במכירה עבור אותו מוכר הקרקע, בטענה כי התרשלו בתפקידם ולא בדקו את המסמכים המזויפים.

השופט שוורץ, ציין בפסק הדין כי אומנם עורכי דין שמאמתים זהות של בעל זכויות במקרקעין אינם בגדר בלשים או חוקרים פרטיים, אולם מוטלת עליהם חובת זהירות מקצועית גם כלפי צדדים שלישיים, והם מחויבים לערוך בירור מעמיק, שמא מדובר במתחזה.

השופט שוורץ קבע כי במקרה זה בירור כזה לא נעשה, ולכן עורכי הדין הפרו את חובת הזהירות ונהגו ברשלנות כלפי התובע, על אף שלא היה לקוחם. "על עורך דין אשר מאמת עסקת מקרקעין מכוח תקנות הרישום מוטלת חובה כללית לפעול במקצועיות, בדקדקנות וביסודיות", ציין שוורץ. "ככל שלא יעשה כן, עליו לצפות כי עסקה בלתי אותנטית תצא תחת ידיו, אשר תגרום לנזק לבעל הזכויות במקרקעין".

בית המשפט המחוזי קבע כי לבעלים האמיתיים של הנכס קיים אשם תורם בסך 45% בכך שלא טיפל בתקלה של רישום פרטיו על הנכס כאשר ירש אותו. לדברי שוורץ, אם היה עושה כן, הדבר היה מונע את התשתית למכירת המקרקעין על ידי המתחזה.

"עלינו להישמר שלא לחטוא בנטייה הטבעית של בחינת הדברים בחכמה לאחר מעשה"

שופט בית המשפט העליון יצחק עמית הפך את פסיקת בית המשפט המחוזי, וקבע כי עורכי הדין לא התרשלו בפעולותיהם.

לדברי עמית, אין ספק כי מוטלת על עורך דין חובת הזהירות אולם בדומה ליחסים שבין עורך דין ולקוחו, רמת ההתנהגות הנדרשת מעורך הדין אינה עולה על רמת ההתנהגות הנדרשת - לפי הנסיבות - מעורך דין סביר. לדבריו , "'עורך דין סביר' הוא, אפוא, עורך דין שעם גילויים של 'סימני התראה' פועל להסרת החשד שהם מעוררים".

השופט עמית דחה את קביעת המחוזי להתרשלות עורכי הדין בכך שלא הבחינו ששני הדרכונים של המתחזה, שביניהם היה אמור להיות פער של 16 שנה, היו דומים למדי .

לדבריו, "אני מתקשה לקבוע כי היה בתמונות שעל הדרכונים כשלעצמן כדי לעורר את חשדו של עו"ד תורג'מן בזמן אמת ובמהלך העסקים הרגיל, ולהציב בפניו 'פעמון אזעקה' ואף לא 'אותות אזהרה' כי דבר מה אינו כשר בזהות מחזיק הדרכונים. עורך דין אינו בקר גבולות שאמור לדקדק בפרצופיהם של הנכנסים. לגבולות המדינה ולהשוותם בעיון לתמונה שבדרכון".

לדברי עמית, "בבואנו לבחון את המקרה שלפנינו באספקלריה של דיני הנזיקין, שומא עלינו להישמר שלא לחטוא בנטייה הטבעית של בחינת הדברים על פי מבחן התוצאה ובחכמה לאחר מעשה. בבחינת רכיב ההתרשלות, יש לבחון את סבירות ההתנהגות בעת התרחשותה, על פי הידוע 'בזמן אמת' ולא בדיעבד".

השופט עמית הוסיף לדחות את "האורות האדומים" להם טען בית המשפט המחוזי, תוך שהוא מבהיר כי אין בדברים האמורים לגבי עו"ד בישיץ או עו"ד תורג'מן כדי לגרוע מהמחויבות שלהם כעורכי דין: "על עורך דין הנדרש לזהות אדם פלוני לערוך בדיקה יסודית באשר למסמכים המוצגים בפניו. כפי שציין בית המשפט המחוזי בפסק דינו, כאשר עורך דין מאמת עסקת מקרקעין מכוח תקנות הרישום, מוטל עליו לפעול במקצועיותו ובדקדקנות וככל שלא יעשה כן, עליו לצפות כי עסקה שאינה אותנטית תצא תחת ידיו".

אולם עמית הוסיף כי "עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי. לא עומדים לרשותו אמצעים טכניים מיוחדים לגילוי מעשי זיוף והתחזות, ובהיעדר "סימני התראה" שהיו צריכים לעורר את חשדו, לא ניתן להטיל עליו אחריות מוחלטת למנוע נזק. הטלת חובה על עורך הדין לדרוש ולחקור את לקוחו ולאמת כל הצהרה ודיבור שנמסרו על ידו, כרמאי בפוטנציה, היא בבחינת גזירה שציבור עורכי הדין אינו יכול לעמוד בה. דרישה כזו אינה מתיישבת עם מהלך העסקים הרגיל, עלולה ליצור עיכובים לא רצויים בטיפול בלקוח, ולשבש את יחסי האמון שבין עורך דין ללקוחו, יחסי אמון שאינם מבוססים על החשד כי לקוח הוא שקרן ורמאי".

השופט עמית התמודד בסיום פסק הדין עם התוצאה הטרגית של פסק הדין: "אין לכחד כי התוצאה אליה הגעתי מעוררת אי נוחות. כאמור, רוט ויתר על זכותו הקניינית במקרקעין, ובכך מנע נזק גדול ותסבוכת משפטית מהקונים תמי הלב. אובדן הקרקע הסב לו נזק כספי משמעותי, אך אין בנמצא מזיק ממנו יוכל להיפרע".

עם זאת סיים עמית כי "משאיני סבור כי הוכחה התרשלות מצד מי מהגורמים המעורבים, איני רואה מנוס מלהגיע לתוצאה דנן".

השופטים דוד מינץ ועופר גרוסקופף הצטרפו בהסכמה לפסק הדין של יצחק עמית.

כדרכו מפעם לפעם, יצחק עמית שילב קטע משעשע בתוך פסק הדין. בעוד בעלי הנכס רוט טוען כי היה על הנתבעים לגלות כי לפניהם עמד מתחזה, טענו עורכי הדין כי הוא עצמו לא הוכיח שהוא אינו המתחזה לבעלים הרשום. עמית כתב כי "למקרא הטענה, עולה מול עיניו של הקורא דמותו האלמותית של קוני למל, אשר במר ליבו על כך שאחר התחזה לו בניסיון למנוע את שידוכו לבת הרב, מקונן בשירו: 'אומרים כי אני, אינני אני, על כן אני נבהל; כי אם אני אינני אני, אז מי אני בכלל'".

לגופו של עניין כתב על טענה זו כי יש בה ממש, וניתן היה לצפות כי בנסיבות בהן נטען להתרשלות בזיהויו של מאן דהוא כמתחזה, תוצג הוכחה חותכת לעניין זהותו של התובע בעלות במקרקעין . "עם זאת, רשאי היה בית המשפט על סמך המסמכים שהוצגו בפניו ועל סמך התרשמותו מעדותו של מר רוט, להגיע למסקנה כי הוא רוט האמיתי, הבעלים הרשום של המקרקעין".