מושב בשרון. רק 71 בקשות לפיצול יחידת דיור לפי תיקון 117 קיבלו היתר / צילום: בר אל
רקע: רוב פיצולי הדירות כיום נעשים באופן לא חוקי. פיצול דירות מוסדר במסגרת תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף בנובמבר 2017 כהוראת שעה למשך חמש שנים.
הבעיה: תיקון 117 התיר פיצול דירה קיימת לדירה אחת נוספת, אולם הטיל תנאים נוקשים לקבלת היתר לפיצול הדירה, כגון: תנאי שיהיה מדובר בבית צמוד קרקע, בגודל של 120 מ"ר לפחות, ביצוע פיצול דירות רק ביישובים עירוניים ועוד.
נוסף לכך, תיקון 117 הטיל דרישות רבות על מבקשי ההיתר לפיצול דירות, ביניהן דרישות לתשלום היטל השבחה, לתשלום קרן חניה, וכן הכשרתו של חדר מחוזק. ההגבלות הרבות שהוטלו הביאו לכך שהוגשו מעט מאוד בקשות לקבלת היתר לפיצול דירות לפי תיקון 117. דוח מבקר המדינה שפורסם לאחרונה מצא כי מרגע תחולת תיקון 117, הוגשו בסך הכול 281 בקשות להיתר, ורק 71 מהן קיבלו היתר. קושי נוסף שהביא עמו תיקון 117, הוא היעדר עמדה ברורה מצד רשויות המס ביחס ליחידה המפוצלת וביחס לפטור ממס שבח שניתן לבעל דירה יחידה, כאשר דירתו פוצלה למספר דירות.
הצעת החוק הנוכחית: בחודש שעבר הונחה על שולחן הכנסת הוראת שעה ע"י חבר הכנסת ישראל אייכלר (יהדות התורה), שנועדה להסדיר את תחום פיצולי הדירות. ההצעה מבקשת להחיל הליך מזורז לקבלת היתר גם על יחידות דיור בבנייני מגורים, ולא רק על צמודי קרקע. כמו כן, הצעת החוק תאפשר פיצולן של דירות שגודלן עולה על 100 מ"ר, בתנאי שגודלן של יחידות הדיור המפוצלות לא יפחת מ-35 מ"ר ויהיו בעלות כניסה נפרדת, שירותים ומטבח. כל זאת, ללא צורך בקבלת היתר בנייה ובפטור מלא מתשלום היטל השבחה, ובתנאי שהיחידה המפוצלת לא תושכר לבן-משפחה.
ההשלכות: הצעת החוק אמנם עשויה להקל על מצוקת הדיור, אך בד בבד להביא עמה השלכות קשות בדמות כאוס תכנוני של שטחים מבונים קיימים, עומס על תשתיות ועומס על הרשויות המקומיות. זאת ועוד, הצעת החוק כנ"ל, אם תעבור, עשויה להביא להכשרה משמעותית של עבירות בנייה שנעשו ללא כדין לפני החקיקה החדשה. בנוסף, בעקבות הקלות הצפויה בקבלת הפטור מהיטל ההשבחה ומתן הפטור מהיתר בנייה, רמת הכדאיות בפיצול הדירות תגדל משמעותית וסביר שמספר הדירות בארץ יגדל משמעותית תוך פרק זמן יחסית קצר, ללא כל שליטה או פיקוח, תוך שהחקיקה מחמיצה לגמרי את מטרתה.
להצעת החוק יהיו השפעות קריטיות על המרחב העירוני, צמצום מרחבי המחיה של דיירים, עומס על תשתיות הבניין והמתקנים בו (מעליות, ביוב, אשפה וכו’), עומס על תשתיות תחבורה וחניה, ואף תביא לחסר משמעותי בשטחי ציבור כגון מוסדות חינוך, רווחה, דת ורפואה.
בפועל, הממשלה פועלת מצד אחד לביטול תמ"א 38, בין היתר משום בעיית התשתיות והצפיפות ההולכת וגדלה במרכזי הערים, ומתוך רצון להתמקד בהליכי התחדשות עירונית רחבי היקף (כגון תוכניות פינוי-בינוי) אשר רואות את התכנון המרחבי, ולא הנקודתי (ברמת הבניין), ומצד שני משחררת את הרסן לפיצול לא מבוקר של דירות בכל הארץ, אשר בהכרח ימנע קידומם של תהליכי התחדשות עירונית, משום שבעל דירה מפוצלת ימאן לשתף פעולה עם פרויקט שכזה אלא אם יקבל תמורה גבוהה משמעותית אשר תהיה כדאית לו.
המלצות: מומלץ לקבוע במסגרת החקיקה הראשית כללים מנחים להכנת תוכניות אב או תוכניות מתאר מקומיות אשר יקבעו בדיוק באילו אזורים יותר פיצולן של דירות (אם בכלל), מהי הכמות המקסימלית של דירות מפוצלות שתותר בכל בניין, מניעת האפשרות להכשרת עבירות בנייה קיימות (ואף אכיפתן), כיבוד זכותם של יתר דיירי הבניין להתנגד לפיצול, הסדרי חניה ומיגון נאותים, וכן השארת שיקול דעת רחב לכל רשות ורשות האם לאמץ לחיקה תכנית שכזו, האם לאו.
הכותב שותף במשרד גינדי-כספי