קניון TLV, בעיגול: מוטי בן משה / צילום: כדיה לוי, אלון רון
שלוש וחצי שנים אחרי פתיחתו - מה קורה בקניון TLV, שבבעלות רבוע כחול נדל"ן שבשליטת מוטי בן משה? לידי "גלובס" הגיע לאחרונה רצף של דרישות פינוי לשוכרים הפועלים במתחם הקניון בתחום האוכל. רק בשבוע האחרון נשלחו דרישות פינוי לרוב עסקי ההסעדה במתחם. וזאת, לאחר מחלוקות עם רשתות אופנה, שכבר עזבו את המתחם לאחר שלא הצליחו להגיע להסכמות עם בן משה ונמצאות במאבקים משפטיים מולו.
עוד נודע ל"גלובס" כי בכוונת שוכרים של חנויות במתחם לפנות בימים הקרובים לדירקטוריון הרבוע הכחול נדל"ן ול"הזהיר אותו" ממה שהם מכנים "אחריותם האישית למתרחש בקניון". בטיוטת המכתב שהגיע לידי "גלובס" וטרם הועברה לחבר הדירקטוריון, נטען כי בן משה נוהג בשוכרי החנויות בקניון TLV במה שהם מכנים "גסות רוח, בריונות, חוסר הבנה מוחלט למצב השוק, ותוך גרימת נזקים אדירים לא רק לשוכרי החנויות אלא גם לקניון עצמו". עם זאת, ישנם גם מי שאומרים כי בן משה מנסה לשיטתו לטייב את הקניון באמצעות הוצאת שוכרים שמפרים חוזים.
במכתב מוצע לחברי הדירקטוריון לדרוש דיון חירום ולברר סוגיות כמו השאלה כיצד קיימים עדיין שטחים פנויים רבים בקניון שלוש שנים לאחר פתיחתו, על אף המיקום היוקרתי במרכז תל אביב. וזאת, בעוד שבקניונים המתחרים אחוזי התפוס נושקים ל-100%. שאלה נוספת שמוצגת במכתב שפונה לחברי הדירקטוריון, היא האם קיימים שטחים שלכאורה רשומים בדוחות כשטחים מושכרים, על אף שמדובר בחנויות שסגרו את שעריהן ואינן פתוחות עוד לקהל.
מחלוקות עם שוכרים בתחום ההסעדה
במקביל, שוכרים וגורמים בענף הנדל"ן טוענים בשיחות עם "גלובס", כי נודע להם שבכוונת בן משה לשנות את הייעוד של הקניון לטובת פרויקט אחר, ועל כן אחת המטרות שלו היא לרוקן אותו משוכרים.
כך או כך, נראה כי המתח בין השוכרים השונים לבין הקניון של בן משה עולה שלב בשבועות האחרונים. לידי "גלובס" הגיעו בשבוע האחרון מסמכים ששלחה הנהלת הקניון עם דרישות פינוי בשל מחלוקות שונים לקשת רחבה של שוכרים במתחם. בין היתר מדובר במסעדת הקפיטריה, שבחזית המתחם שנפתחה לפני שלוש שנים; מסעדת פיאנו פיאנו מקבוצת קפה קפה, שנפתחה רק לפני חודשיים בהשקעה של כ-3 מיליון שקל ונסגרה בשבוע שעבר. דרישות הפינוי האלה מצטרפות לדרישות שנחשפו ב"גלובס" בשבוע שעבר, שנשלחו לבית הקפה גרג ולביגה.
המאבק מול בתי הקפה מגיע בהמשך לפינוי החנויות בתחום האופנה - קסטרו, רנואר וטוונטי פור סבן. במקביל ישנן חנויות רבות שעומדות סגורות במתחם, שלושה וחצי חודשים מאז שחזרו הקניונים לפעילות לאחר הסגר.
שינוי תמהיל או כיוון חדש?
רוב השוכרים ששוחחנו עמם ביקשו לשמור על עילום שם, מתוך כוונה למצות את המו"מ המסחרי והמשפטי מול הקניון. רבים מהם טוענים, כי "בהנהלה עושים הכול כדי להכשיל את הקניון. בתמהיל, בכיוון. או שיש לו תוכנית גאונית שהוא רוצה להחליף את כל הקניון, או שהולכים כאן לאבדון".
אחת המחלוקות שהגיע לשיא בשבוע האחרון היא מול מסעדת פיאנו-פיאנו שמחציתה נרכשה בפברואר 2019 על ידי קבוצת קפה קפה, עם סגירת המסעדה - חודשיים בלבד לאחר שנפתחה. כעת מתברר כי ממש באותם ימים שבהם נפתחה המסעדה, הוגשה תביעה נגד בעליה בשם קניון TLV.
באי כוחו של הקניון טוענים, כי במרץ האחרון החברה הודיעה לעו"ד לימור בן נון המייצגת את הרשת, על ביטולו של הסכם השכירות של בעלי פיאנו פיאנו, ודרשה את פינוי הנכס. המחלוקת בין הצדדים נוגעת, בין היתר, לעיתוי פתיחת המסעדה החגיגית שתוכננה, לפי דיווחים, לאמצע חודש מרץ, ונדחתה בצל משבר הקורונה לאמצע יוני.
בתביעה טוענים באי כוחו של קניון TLV טענות שונות, הנוגעות למועדי העברת תוכניות תכנון העבודה של המסעדה, אי העמדת מלוא הבטוחות על פי הסכם השכירות וביטול ההוראה לחיוב חשבון ואי תשלום דמי השכירות ודמי הניהול - מה שהיא מכנה הפרה יסודית של הסכם השכירות. בנוסף לכך, קניון TLV מאשים את פיאנו פיאנו ב"אי פתיחת המושכר" עוד בדצמבר 2019.
המחלוקות הללו כעת, מצטרפות לחילוקי דעות נוספים מול שורת רשתות, בטענה כי הקניון מסרב לשחרר ערבויות לשוכרים שחוזיהם בקניון הסתיימו כבר בחודשים מרץ ואפריל וממתינים בימים אלה לתשובות מהנהלת הקניון.
עסק מהותי לרבוע הכחול
קניון TLV פתח את שעריו לציבור הרחב במרץ 2017. הקניון הוקם בבעלות משותפת של רבוע כחול נדל"ן וגינדי, אך השותפות בין הצדדים הסתיימה בסוף 2019, כשרבוע כחול נדל"ן השתלטה על הקניון שנמצא מאז בבעלותה המלאה.
פתיחת הקניון לוותה בקשיים עסקיים ובתנועה דלה של קונים ומבקרים, שאילצו את היזמים להגדיל את הוצאות השיווק שלו ופגעו בתוצאותיו התפעוליות. בימיו הראשונים הקניון הוגדר כקניון אופנה בלבד, ולא פעלו בתוכו עסקי הסעדה כלל. בהמשך, החליטה הנהלת הקניון לשנות כיוון, ובמהלך הזמן נפתחו בו מספר מסעדות ודוכנים. המסעדות היו אמורות לשפר את תנועת המבקרים. בינתיים, שוכרים משמעותיים דוגמת פוראבר 21 עזבו את הקניון, וסגרו את פעילותם בישראל.
אלא שמאז נראה היה כי תמונת המצב השתנתה. רשתות חדשות ובינלאומיות פתחו חנויות בשטחי ענק בקניון, בראשן אנתרופולוג'י מקבוצת פוקס. טרום משבר הקורונה נראה היה כי הקניון עבר למומנטום חיובי, ואף הציג עליה בפדיונות.
אלא שמשבר הקורונה ערער מחדש את היציבות הזו: כעת גם רשת אנתרופולוג'י צפויה לעזוב בקרוב את הארץ, ולסגור את החנות שפתחה במתחם לפני שנה וחצי בלבד.
בדוחות רבוע כחול נדל"ן מוגדר קניון TLV כמבנה מניב "מהותי מאוד" לקבוצה. נכון לרבעון הראשון של 2020 שווי הנכס מוערך בכ-1.5 מיליארד שקל. ברבעון הראשון של 2020 הציג הקניון NOI ששל 20.3 מיליון שקל, ורשם הפסדי שיערוך של כ-1.25 מיליון שקל. שיעור התפוסה הממוצע בנכס ברבעון עמד על 84%, ודמי השכירות הממוצעים למ"ר חודשי בשקלול הנחות הקורונה הינם 210 שקל.
בהערכת השווי העדכנית של קניון TLV המצורפת לדוחות הרבעון הראשון של 2020 שבוצעה על ידי שמאי חיצוני, נרשם שווי גבוה יותר - 1.6 מיליארד - זאת לאחר הפחתה בסך 9 מיליון שקל בגין הקלות שניתנו לשוכרים בנכס לאור משבר הקורונה.
"התנהגות רציונלית. בעיה בהסברה"
למרות הביקורת החריפה, ישנם שוכרים משמעותיים במתחם שדווקא מרוצים, ושטוענים כי הם מבינים את הלך הרוח של בן משה. "נכון שיש קבוצות קניונים גדולות כמו עזריאלי ומליסרון שמוכנות להקלות ולגמישות, כי זה חלק מהאינטרס הרחב ומהעוצמה שלהן. אלה זקוקות להישרדות של כל הרשתות, בן משה מסתכל על זה בצורה קרה של 'האם זה שווה לי'. הוא אומר - אני לא מוכן לעבוד עם שכר דירה נמוך', ואם למותג מסויים אין השפעה גדולה או ערך מוסף לקניון, הוא לא מתגמש".
עוד טוענים אותם שוכרים, כי ישנם מותגים ישראליים שמתקשים לייצר פדיונות ומולם עיקר המחלוקות, "הוא לא מוציא את זארה או H&M או מישהו שיש לו ערך גדול לקניון. כולם חושבים מי זה המשוגע הזה. אבל כשמסתכלים על מערכת השיקולים שלו באופן רציונלי - הוא לא עושה שטויות, פשוט אין לו את הרגישות להסביר את עצמו. הוא לא מנותק בפעולה שלו, הוא מנותק ברמת ההסברה שלו".
מקורות בהנהלת הקניון אומרים היום ל"גלובס: "נתקלנו בבעלי מסעדות שהחליטו על דעת עצמם שהם לא משלמים שכר דירה, ובשוכרים שרכבו על הגב של הקניון שהפר ברגל גסה את החוזים עוד טרום עידן הקורונה וכעת מנסים לנצל את המצב. חובות של רשתות שעזבו את המתחם נמצאים בבירור, ואנחנו מנסים לפתור את הכול עם כולם".
מהנהלת הקניון נמסר בתגובה: "קניון TLV מקפיד לפעול ע"פ חוזי השכירות ומתווה ההקלות שהותאם למצב העסקים לנוכח מגפת הקורונה. לצערנו, מספר מועט של משכירי נכסים שככל הידוע לנו כשלו בעסקיהם בלי קשר לקורונה, מפרים את התחייבויותיהם ברגל גסה וטועים לחשוב שמסע הכפשות נמשך ב'גלובס' יניב להם תועלת מסחרית כלשהי. זה לא יקרה. הקניון יפנה על פי דין שוכרים שלא עומדים בהתחייבויותיהם. הקניון כבר חתם התקשרויות חדשות עם שוכרים חלופיים בעלי איתנות מוכחת וימשיך לשפר את תמהיל העסקים ומגוון ההיצע לציבור".