עדי קייזמן / צילום: ענבל מרמרי
בית משפט בברלין קיבל לאחרונה החלטה תקדימית שעשויה להשפיע על עשרות ואולי אף מאות ישראלים שהשקיעו בנדל"ן בבירת גרמניה באמצעות חברת "ברלין אספייר", שהייתה קשורה לאיש העסקים הישראלי עדי קייזמן. קייזמן עזב בינתיים את ישראל במפתיע, ומספר משקיעים טוענים כי הוטעו והונו.
ב-10 באוגוסט פסק בית משפט בברלין כי חוזה בעברית לגבי רכישת דירה בברלין, שנחתם בישראל בין לקוחה ישראלית לבין קייזמן (כנציג חברת הנכס), והיחסים בין הצדדים לאחר מכן, מעניקים לה את הזכות לרשום "הערת אזהרה" על שמה בטאבו הגרמני לדירה שרכשה. בית המשפט הוציא צו מיידי לביצוע הפעולה. הערת האזהרה בטאבו מונעת מהחברה המחזיקה כעת בזכויות לדירה למכור אותה לצד אחר.
השלב הבא במקרה הספציפי הזה, מבחינת הלקוחה הישראלית, יהיה לחתום על חוזה גרמני שישלים את מכירת הדירה, להעביר את יתרת הסכום הדרוש כדי לקנות אותה, ולקבל בעלות על הדירה.
עד כה, סיפרו משקיעים רבים כי איש העסקים משה בר-שלטון ש"לקח את השליטה" על עסקי הנדל"ן בברלין במרץ האחרון, התכחש לחוזים שנעשו בישראל, ואמר כי הם אינם תקפים בגרמניה. קייזמן אמר בתגובה כי הוא מברך על הפסיקה, וכי הוא מקווה שבר-שלטון יכבד הסכמים ישראלים "כפי שאנחנו תמיד עשינו".
בר-שלטון מסר ל"גלובס" בתגובה כי "מדובר בהליך משפטי מקדים ו’סעד זמני’ בלבד", והאשים את קייזמן ב"חתימה ללא סמכות על הסכמים עם לקוחות".
חוזה שהתגלגל מקייזמן לבר-שלטון
המספר המדויק של משקיעים שיש להם טענות נגד "ברלין אספייר" אינו ידוע. אחרי שקייזמן עזב את ישראל ללוס אנג’לס במרץ האחרון, הוא שיגר עדכון למשקיעים שבו אמר כי עבר להתמקד ב"מיזמים חדשים" וכי הכניס "משקיע זר" שינהל בהצלחה את הפעילות.
משם הידרדר המצב במהירות: תביעות על סך מיליוני שקלים הוגשו נגד קייזמן בישראל על ידי רוכשי דירות שטוענים כי הונו בדרך זו או אחרת, ונדהמו לשמוע כי עזב את ישראל. משקיעים רבים יצרו קשר עם "גלובס" וטענו להבטחות שלא מולאו, הלוואות שעדיין רובצות על דירות שרכשו, חוזים בישראל שאינם מכובדים על ידי בעל השליטה החדש ועוד. המשקיע הזר התגלה כעורך הדין הישראלי משה בר-שלטון.
בין הלקוחות שחששו לכספם הייתה גם תושבת ישראל, שלפי פסק הדין הגרמני נפגשה עם קייזמן ב-2018 והחליטה לקנות דירה ברובע שארלוטנבורג, בסכום של 185 אלף אירו. במאי של אותה שנה נחתם הסכם בין הצדדים, ושבועיים לאחר מכן העבירה הלקוחה סכום של 111 אלף אירו לטובת הרכישה לחברת הנכס. מאז, נתקלה הלקוחה בהרבה הבטחות, אבל במרץ השנה הבינה כי היא נמצאת בבעיה.
"במשך כשנתיים קייזמן התכתב עם הלקוחה ושידר לה ש’הכל בסדר’", מפרטים במשרד עורכי הדין הישראלי-גרמני גלבארט-ליגל (Gelbart Legal) מברלין, שהגיש את התביעה בשם הלקוחה הישראלית, "עד שהודיע לפתע שהוא מכר את אחזקותיו בחברה, הסתלק מישראל וכתב לקונה שאינו יכול לעזור לה יותר".
הלקוחה ניסתה לפנות למי שהצהיר כי לקח את השליטה בעסקים, עורך הדין משה בר-שלטון, אבל החשש שלה רק גבר. "בעל השליטה החדש עו"ד משה בר שלטון ונציגיו התכחשו לעסקה ואמרו לקונה שאינם מכירים בה, שהיא אינה מופיעה במאגרי המידע של החברה ושאין לה כל זכויות בדירה, שלא לדבר על כך שאינם מוכנים לערוך עמה חוזה בגרמניה ולרשום הערת אזהרה על שמה ברשם המקרקעין בגרמניה".
מקרים מסוג זה אינם נדירים. ל"גלובס" בלבד פנו כמה לקוחות שסיפרו על מקרה דומה, שבו העבירו סכומי כסף גדולים, בין עשרות אלפי אירו למאות אלפי אירו בעבור "חלק" מדירה, בהתאם לחוזה שנעשה בישראל, ומצאו את עצמם מול "שוקת שבורה" אחרי שקייזמן עזב את הארץ והודיע להם כי אינו מעורב יותר בעסקי הנדל"ן, ומול טענות של בר-שלטון והמנכ"ל האוסטרי של חברת ההחזקות כי לחוזה שנחתם בישראל אין שום תוקף מחייב בגרמניה.
הלקוחה פנתה למשרדי עורכי הדין הגרמני-ישראלי, שהגיש בקשה לבית המשפט בברלין להוציא צו מיידי לרישום הערת אזהרה בטאבו הגרמני ("גרונדבוך") בעבורה. התביעה הוגשה נגד חברת הנכס (כל בניין שמכרה "ברלין אספייר" למשקיעים ישראלים הוא חברה עצמאית, א"א) ונגד חברת "ביסאנדס" והמנכ"ל שלה, ד"ר ורנר אלבסדר מאוסטריה, שמהווים חלק מ"מערך החברות" המסועף שהיו מעורבות בעסקי הנדל"ן שמכרו דירות לישראלים בברלין. לפני כשבועיים, כאמור, התקבלה ההכרעה.
"ההסכמים שנחתמו בישראל - מחייבים"
"בית המשפט למעשה דחה את הטענה של נציגי מערך החברות מטעם ‘ברלין אספייר’, שלפיה לא ניתן להחיל את הדין הישראלי בגרמניה, ולפיכך לא צריך לכבד את החוזה שנחתם בישראל", מסביר עורך הדין נתן גלבארט, העומד בראש המשרד.
לדבריו, "בית המשפט קיבל את הדרישה שלנו להוצאת צו לרישום הערת אזהרה ברשם המקרקעין הגרמני. פסק הדין קובע, שהחוזה שנחתם בישראל בין קייזמן (כנציג החברה הגרמנית) לקונה הוא ‘הסכם מקדים’ לחוזה לרכישת נדל"ן, ולכן מדובר בתנאי מספיק כדי לרשום הערת אזהרה בטאבו".
השופט הגרמני כותב: "מניסוח ההסכם עולה בבירור, ששני הצדדים המתקשרים כבר התחייבו לערוך בגרמניה הסכם מכר רשמי בפני נוטריון גרמני, שמטרתו לרכוש את הדירה על ידי המבקשת. אלו הם בדיוק התנאים והדרישות שצריכים להיכלל בחוזה מקדים מחייב".
טענה נוספת שהועלתה על ידי עורך הדין שייצג את החברות הגרמניות היא שקייזמן לא היה מורשה למעשה להתחייב מטעמן, לפרט הבטחות שונות ולחתום על החוזה.
"בית המשפט דחה גם את הטענה הזו", מסביר עורך הדין משה שלזינגר ממשרד עורכי הדין, שהיה שותף גם הוא לתיק. "משום שהראינו כי החברות כיבדו למעשה את ההסכם שנחתם, שילמו חלק מהתשואה המובטחת והחזיקו בכל הזמן שעבר את הכספים שהועברו. עצם מערכת היחסים בין הקונה לחברות, במקרה הזה, הוכיחה לבית המשפט כי קייזמן היה מורשה לייצג אותן, או שהחברות הכירו ויישמו את שהוסכם בישראל".
השופט מתח ביקורת על התנהלות החברות הגרמניות: "התנהגותה של המשיבה בהליך המשפטי, שפשוט הכחישה ודחתה את כל מה שהמבקשת טענה ודרשה, על ידי הגשת התגובה, הינה נימוק נוסף למתן הצו המבוקש", כתב. הוא פסק כי הוצאות המשפט יוטלו על החברות הגרמניות.
במשרד גלבארט ליגל מבהירים כי המערכת המשפטית בגרמניה אינה מחייבת מבחינת תקדים, אך אומרים כי מדובר בפסק דין חשוב מאוד, ש"סולל את הדרך" להכרעות דומות שאולי יתקבלו בעתיד על ידי שופטים אחרים. "כמובן שיש לבדוק כל מקרה לגופו, מה היה כלול בחוזה הישראלי שנחתם ומה הייתה מערכת היחסים אחרי חתימת החוזה בין הקונים לבין החברות שייצג קייזמן", הדגישו.
פסיקה שתוביל לתביעות נוספות?
כאמור, הערת האזהרה בטאבו, מסבירים במשרד, מונעת מהחברה המחזיקה כעת בזכויות לדירה למכור אותה לצד אחר. כעת תוכל הלקוחה הישראלית לחתום על חוזה גרמני שישלים את מכירת הדירה, להעביר את יתרת הסכום הדרוש כדי לקנות אותה, ולקבל בעלות על הדירה שאת תהליך הרכישה שלה החלה לפני למעלה משנתיים.
בכל מקרה, משרד עורכי הדין שב ומזהיר (כפי שפורסם בעבר ב"גלובס", א"א) משקיעים ישראלים שלא לוותר על הערת האזהרה בטאבו, כפי שהוצע למשקיעים בחודשים האחרונים לעשות, לפי עדויות שהגיעו לידי "גלובס". למעשה, הם טוענים, כלל לא ברורה ה"ההחלפה" עליה הכריזו בר-שלטון וקייזמן מבחינת פעילות החברה.
עורך הדין נתן גלבארט מספר ל"גלובס" כי הוא מייצג עשרות משקיעים ישראלים הנמצאים בבעיה כלשהי לאחר שרכשו דירות באמצעות "ברלין אספייר". קייזמן אמר בעבר כי החברה מכרה כ-1,400 דירות למשקיעים ישראלים בשנות פעילותה בעשור האחרון. לדברי גלבארט, "מדובר בפעם הראשונה שבה בית משפט גרמני פוסק שרק על בסיס הסכם בעברית שנחתם בישראל, על פי הדין הישראלי ועל בסיס התנהגות הצדדים לאחר חתימת החוזה, תירשם הערת האזהרה לטובת הקונה ברשם המקרקעין הגרמני. ההחלטה עשויה לסלול את הדרך ל’נפגעים’ רבים נוספים לקבל את זכויותיהם בדירות שהובטחו להם".
קייזמן מסר בתגובה ל"גלובס" כי הוא מברך על פסיקת בית המשפט הגרמני, "על אף שכבר מכר את החברה ואין לו קשר לנעשה בה". הוא מאשים את בר-שלטון בכך, שבניגוד לנעשה בחברה בעבר - התכחש לתוקפם של החוזים הישראלים מרגע שלקח את השליטה על עסקי הנדל"ן בברלין. "טוב שבית המשפט הראה כי הניסיונות של בעל השליטה החדש להתעלם מההסכמים הישראלים אינם מוצדקים. אנחנו תמיד התייחסנו להסכמים שנחתמו בישראל כהסכמים לכל דבר ועניין, ומעולם לא התכחשנו לזכויות של הרוכשים שנכללות בהם. הניסיונות להראות שנעשו פעולות לא-תקינות מול הלקוחות הם מצג-שווא משולל יסוד".
עו"ד משה בר-שלטון אמר בתגובה ל"גלובס": "מדובר בהליך מקדים בלבד של הקפאת מצב קיים עד לדיון בהליך העיקרי. זו החלטה בסעד זמני בלבד. כרגע אין לזה השלכות מרחיקות לכת ואיני סבור שהחברה תערער. במסגרת ההליך העיקרי יידונו כל השאלות שבמחלוקת".
לגבי האשמות קייזמן, אמר בר-שלטון: "החברות תכבדנה כמובן את כל ההסכמים התקפים. ההסכמים הישראלים נחתמו על ידי קייזמן בחוסר סמכות והוסתרו בתל אביב ממנכ"ל החברות ומשותפיו. קל לקייזמן לברך כאשר הוא לא צריך לקיים את הכתוב בהם".
מה נותר מההתחלה המבטיחה של "ברלין אספייר"
עד לפני כשנה וחצי היו אתרי האינטרנט בישראל מלאים בפרסומות להזדמנויות רכישה של "דירה בברלין עם הון עצמי של 50 אלף אירו". במקרים רבים, מאחורי הפרסום עמדה "ברלין אספייר", שהקים עדי קייזמן. הפרסום הרב, ביחד עם שמועות מפה לאוזן על שוק הנדל"ן בברלין ומחירי הנדל"ן בישראל, משכו אלפי ישראלים לקנות דירות בבירת גרמניה, וקייזמן העריך בעבר בראיון ל"גלובס" כי החברה מכרה כ-1,400 דירות בסך הכל, בעשרות בניינים בברלין.
המודל שהציג קייזמן היה למכור בזול ובמהירות לישראלים, במקרים רבים מרחוק, דירות מאוכלסות או פנויות מדייר, עוד לפני ביצוע "פרצלציה" של הבניין אותו רכש בשלמותו. במקרים רבים, זה עבד מצוין. לקוחות של החברה קיבלו לידיהם דירה, ששווייה זינק עם עליית ערך הנדל"ן בברלין.
בשביל לקוחות רבים, בעיקר מי שנכנס בשנים האחרונות, הדברים עבדו פחות טוב: ביחד עם השינוי בתנאי השוק, והגבלות של העירייה על מודל פעולה זה (שהביא לעליית מחירי הנדל"ן), נרשמו תלונות על עיכובים, על הבטחות שלא יושמו, חוסר ארגון ואי-סדר בניהול הדירות.
נקודת השבר אירעה אחרי שקייזמן עזב במפתיע עם משפחתו את הווילה בצהלה במרץ השנה ועבר ללוס אנג’לס, במקביל לכך ש"העביר את השליטה" בחברה לידי משה בר-שלטון, עורך דין ישראלי. בר-שלטון הוביל מדיניות חדשה, שכללה עצירת תשלומי התשואה הקבועים ש"ברלין אספייר" הבטיחה ללקוחותיה.
בין מי שטוענים כיום כי נפגעו יש כאלה ששילמו, אך הדירה לא רשומה על שמם; מי שטוענים לחובות בגלל הפסקת התשואה המובטחת; ומי שכלל לא זכו לרישום אזהרה בטאבו. מספר תביעות כבר הוגשו נגד קייזמן בישראל, וגם בברלין שוקדים כמה מלקוחות החברה על הגשת תביעות.