קריסה בעבודות תמ"א 38 בקריית ביאליק / צילום: פאול אורלייב
בשבוע שעבר קרסה רצפה בבניין ברחוב חנה סנש בשכונת רמת אליהו בראשון לציון. הבניין נמצא בעיצומו של חיזוק לפי תמ"א 38, ובשל החפירות קרסה הרצפה, ושלוש נשים ששהו בבית נפצעו ונזקקו לטיפול רפואי.
הקריסה הזו לא הייתה הראשונה. לפני כשנתיים קרסה רצפה בבניין שעובר חיזוק תמ"א 38 בקרית ביאליק, ושם פונו מיד לאחר מכן כל הדיירים. ברחוב שלמה המלך בתל אביב נפער באוגוסט 2017 בולען ליד בניין שעבר שיפוץ תמ"א 38, ומכונית נפלה לתוכו.
עו"ד אתי גרינברג גל, יועצת ביטוח ומתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, מזהירה שצריך לקבע את נושא הביטוח בפרויקטים של התחדשות עירונית כבר בעת התקשרות הראשונית עם היזם. "עורכי דין שמייצגים דיירים אומרים לי הרבה פעמים, ‘מה זה משנה עכשיו הביטוח, זה לעוד כמה שנים, כשהבנייה תתחיל', אבל אני אומרת שהביטוח חייב להיקבע בהתחלה - מה שלא כתוב בהסכם לא יחייב אחר כך את היזם, לכן זה צריך להיות מוסדר כבר בהסדר הראשון, בדיוק כמו יתר התנאים".
מהי בעצם האחריות המוטלת על היזמים?
"הדיירים הרבה פעמים שואלים למה זה קשור אליהם, הרי זו אחריות של היזם. אבל הדיירים נשארים כל הזמן בעלי המקרקעין, וגם אם הם מסרו את החזקה במקרקעין ועזבו את הבניין ואפילו אם הוא נהרס, עדיין יש להם אחריות חוקית למה שקורה שם. אם יקרה משהו לעובדים של הקבלן, או לצד ג', אפילו עוברי אורח, וגם לדיירים עצמם - האחריות עשויה לחול גם עליהם ואת האחריות הזו ניתן וצריך לבטח".
למה צריך לשים לב בפוליסת ביטוח לפרויקט של תמ"א 38?
"הקבלן בכל מקרה מבטח את הפרויקט, אז חובה שיכניס את הדיירים בתור מבוטחים בפוליסה. את לא מאמינה כמה פוליסות ראיתי בלי הדיירים, וזה אפילו לא כרוך בתשלום נוסף. זה מקנה להם גם זכות לפיצוי וגם הגנה משפטית.
"אבל זו רק פוליסה אחת, שהיא פוליסת העבודות, והרבה פעמים היא לבדה לא תספיק, משום שהיא מכסה רק נזקים פיזיים פתאומיים ובלתי צפויים. צריך לדרוש פוליסות נוספות, למשל אחריות מקצועית, שתכסה נזקים שהם לא עקב נזק פיזי, למשל טעות תכנונית או ביצועית. לדוגמה, אם הקבלן טעה במידות ובמקום להוסיף חדר תקין, הוסיף פחות מ-8 מטרים, זו טעות שאולי לא תגרום לקריסה של הבניין אבל עלולה לגרום לירידת ערך וצריך לפצות בגינה. זה נכון גם לסטייה מקו בניין, לגובה חלונות לא נכון, לפעמים צריך להרוס ולבנות מחדש.
"בנוסף לשתי הפוליסות האלה צריך פוליסת חבות מוצר, שנכנסת לתוקף רק אחרי שהבניין נמסר. היא מכסה נזק כמו אבנים שמתמוטטות בחיפוי. למשל, הייתה לי תביעה לגבי קצר חשמלי שבגללו הלובי עלה באש חודש אחרי המסירה - זה נופל לקטגוריה של חבות מוצר".
כמו תמיד כשמדובר בביטוח, לאותיות הקטנות יש משמעות רבה. גרינברג גל: "יש הרבה תנאים חוזיים נלווים לפוליסות, למשל ממתי עד מתי הן בתוקף. הרבה פעמים יש עבודות מקדימות, כמו בדיקת קרקע - וגם אותן צריך לבטח. ומה קורה אם העבודות מתארכות מעבר לצפוי? או אם היזם פושט רגל? צריך לחייב אותו בחוזה להעביר את הפוליסה על שם הדיירים או יזם מחליף.
"לפוליסות יש הרחבות רבות שצריך לדרוש. למשל יש הרחבה של דיור חלופי, שרלוונטית בדיוק למה שראינו בראשל"צ - אם תוך כדי העבודות קורה משהו שבגללו הדיירים לא יכולים להמשיך לגור בדירה, או אם נגרם נזק לבניין שכן, כפי שראינו במקרה בבת ים, שבו צריך היה לפנות בניין שכן שנתגלו בו סדקים והוכרז כמסוכן".
כמה עולות כל ההרחבות הללו?
"זה לא מייקר בהרבה את הפוליסה. הרחבה של דיור חלופי, למשל, יכולה להוסיף כמה אלפי שקלים לעלות הביטוח, אבל הרחבות אלו יכולות להיות שוות מיליונים כשיקרה נזק. בכלל, ליזם שיש לו דוח אפס והוא מאוד מחושב בעלויות הפרויקט, עדיף לו להיות מכוסה בפוליסה, שזה זול בהרבה מאשר לממן מהכיס נזקים במקרה שיקרו. רוב היזמים היו מעדיפים להיות מכוסים, אבל הם צריכים לקבל את הייעוץ הנכון.
"הרבה פעמים, גם אם הדיירים לא מבקשים ביטוח רחב, הבנקים מבקשים. אבל חשוב שגם הדיירים ידאגו לעצמם. כמו שהם פונים ליועץ מס, שיפנו גם ליועץ ביטוח שיגדיר את הצרכים ויבדוק את הפוליסות. אני ממליצה גם לדרוש מהיזם לוודא שלכל היועצים, הקונסטרוקטור, המפקח - יהיה ביטוח אחריות מקצועית. בנייה היא דבר מאד מסוכן שבדרך כלל מגלם בתוכו אחריות מעורבת של מספר גורמים, כך שאם יקרה נזק, תמיד יהיה את הכיס העמוק של המבטח".
גרינברג גל מוסיפה עוד המלצה לסיום: לקבוע בהסכם מי נושא בהשתתפות העצמית. "חייבים לרשום שהכול יחול על היזם, כי זה יכול להגיע להרבה כסף. הדיירים אמנם נכללים כבעלים של הפוליסה אבל הם לא אמורים לשאת בהשתתפות העצמית. גם אם כבר חתמתם על הסכם עם יזם, בדקו באמצעות יועץ ביטוח את הפוליסה לפני העלייה על הקרקע".