שוק נדל"ני חדש ומפתה: כך תקנו נכס להשקעה באמירויות בשבעה צעדים

החלטת שר האוצר הקודם, משה כחלון, להכביד את נטל המס על משקיעי נדל"ן בישראל, הובילה רבים לנטישת השוק המקומי, ולחיפוש יעדים אטרקטיביים מחוץ לגבולות המדינה. מדובר במגמה שהחלה עוד קודם, אך אין ספק שצעדי הממשלה תרמו לכך. מדיניות שר האוצר הנוכחי, ישראל כ"ץ, שינתה כיוון והפחיתה מיסוי למשקיעים, אם כי נכון לעכשיו, המשקיעים לא ממהרים לשוב.

הסכמי השלום שנחתמו בחודש שעבר על מדשאת הבית הלבן מול שרי החוץ של איחוד האמירויות ובחריין, עשויים לפתוח פתח ליעד השקעה חדש לנדל"ניסטים הישראלים. באיחוד האמירויות מעוניינים לעודד השקעות של זרים, דבר שבא לידי ביטוי באי תשלום מס הכנסה ובמע"מ בגובה 5% בלבד. מבדיקת "גלובס", ממוצע התשואה השנתי להשקעת נדל" באמירויות נע בין 8%-5%. בישראל הממוצע נע בין 4%-2%. האם הפער מישראל מצדיק סיכון בהשקעה במדינה לא מוכרת, ובידיעה שתשואות מעין אלה ניתן לקבל גם ביעדים אחרים מעבר לים? בזמן שתעשו חישובים כלכלים, יצאנו לבדוק איך עושים עסקאות באמירויות.

1. צמצום יעדי ההשקעה האפשריים

בשבע האמירויות שמרכיבות את האיחוד מתגוררים קרוב לעשרה מיליון תושבים. בשלב הראשון מומלץ להגביל את החיפוש. משיחות שקיימנו עם גורמי נדל"ן, עולה כי בשלב ראשוני זה מומלץ להתמקד במקומות המוכרים - הערים אבו דאבי ודובאי. מדובר בשתי ערים מתקדמות, עתירות השקעה, שמתפתחות כל העת.

באבו דאבי כדאי לשים לב ל"אי האושר" (Saadiyat Island). מדובר באי טבעי שבו מתפתחת בנייה למגורים, למסחר וגם של מוסדות תרבות, לרבות מוזיאון הלובר. האי נמצא במרחק 5 דקות נסיעה מהעיר התחתית של אבו דאבי ו-20 דקות נסיעה משדה התעופה הבינלאומי.

 "אי האושר" של דובאי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מיקום מעניין נוסף היא שכונה פרברית חדשה בשם Zayed City, שמרוחקת כשבעה ק"מ ממרכז העיר. על פי התכנון המתארי, בשכונה זו תקום קריית הממשל של איחוד האמירויות. בשלב זה מוצעות בשכונה למכירה רק וילות.

לוקיישן נוסף שכדאי לחקור הוא Yas Island. מדובר באי מלאכותי ששטחו 25 קמ"ר, ושמרוחק 30 דקות נסיעה ממרכז העיר אבו דאבי. על האי ממוקם אתר מרוצי המכוניות השני בגודלו במזרח התיכון, יש בו אזור נופש הכולל את המלון W Abu Dhabi - Yas Island, עם האדריכלות יוצאת הדופן של משרד האדריכלים Asymptote מניו יורק, וגם אזורי מגורים.

יעד אטרקטיבי שמוכר מתמונות רבות של דובאי הינו איי התמרים (Palm Jumeirah). מדובר בארכיפלג מלאכותי, שהוקם לצד אזור ג'ומיירה, ושנועד להרחיב את חופי דובאי בכ-500 ק"מ. במבט מהאוויר נראים האיים הללו כמו עץ תמר שהגזע שלו נושק ליבשה והצמרת לים. ה"עץ" מוקף בשובר גלים באורך 11 ק"מ בצורת סהר, שנועד להגן עליו מפני פעולת ההרס של הגלים. שכונה שעשויה לעניין משקיעים בדובאי היא Dubai Marina. מדובר בשכונה שנבנתה לאורך תעלה מלאכותית לאורך חוף הים באורך 3 ק"מ וכוללת מגדלים ווילות.

 "אי התמרים" של דובאי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

2. חקר שוק מהכורסא על אבו דאבי ודובאי

בשל המרחק הגיאוגרפי והקושי בהגעה פיזית לאמירויות, ניתן להתחיל בחקר שוק כבר מהבית. אתר אינטרנט שכולל פרטים רבים על עולמות הנדל" של אבו דאבי ודובאי הוא Property Finder, מעין מקבילה ליד2 הישראלי, אם תרצו. האתר מכוון למקומיים, אך גם לרוכשים זרים ויש בו אמצעים לחישובי המרה מרגל לסנטימטר ומהמטבע המקומי AED לדולר. במודעות מופיעות תמונות של מתווכים עם פירוט השפות שהם מדברים. מעניין לגלות שרבים מאותם מתווכים מגיעים ממדינות ברית המועצות לשעבר. בנוסף ניתן להתרשם מהשוק באמצעות סוכנויות נדל" מקוונות ובהן house&house (מתמחים רק בדובאי), Root Land ו-bayut.

כמו בכל מדינה, כדאי להכיר את השמות של המשווקים הגדולים. בין היתר ניתן לציין את bloom, Emaar ו-aldar. שלוש החברות הללו אחראיות, בין היתר, לשיווק שכונות ענק חדשות למקומיים ולזרים.

3. היכרות עם יעדי ההשקעה ברגליים

בימים שלפני פרוץ מגפת הקורונה, הגעה פיזית לאזורי ההשקעה מעבר לים נעשתה כדבר שבשגרה. רבים ממשקיעי הנדל" ממליצים על הגעה לשטח טרם הרכישה, גם אם מדובר בהוצאה של כמה אלפי שקלים בגין הוצאות הטיסה והשהייה. מנכ"ל איסתא הולידייז, רונן קרסו, מסביר כי נכון לעכשיו רק בעלי דרכונים זרים יכולים להיכנס לאמירויות. עדיין אין פרטים על ויזות לישראלים אך הצפי הוא שעד סוף השנה יתאפשר לבעלי דרכונים ישראלים לטוס לשם ישירות. "להערכתנו, תדירות הטיסות תהיה תלויה בביקוש ויתכן כי תהיה גבוהה מאוד. מחיר טיסה יהיה נוח בשל העובדה שהטיסה קצרה וצפויה להיארך כשלוש שעות, ובמחיר שנע סביב 350 דולר", אמר.השהות באמירויות לא יקרה במיוחד ותמורת כ-90 דולר תוכלו ללון במלונות חמישה כוכבים ברשתות מוכרות כמו הייאט.

4. איזה מסים יגבו מכם על נכס להשקעה באמירויות

עו"ד ורו"ח מוטי ארניה, המתמחה בתחום המיסוי הבינלאומי אמר ל"גלובס" כי, "היתרון הגדול של האמירויות ובחריין הוא שאין שם כמעט מסים. מס הכנסה הוא אפס, ומס רווח הון הוא אפס". עלויות אחרות שיש לקחת בחשבון הן "מס העברת מקרקעין", בגובה 4% (דובאי) או 2% (אבו דאבי). אגרת רישום (1,500 דולר), אגרת רישום משכנתה בגובה של עד 0.25%, וכן מס מוניציפלי על דמי השכירות למגורים בגובה של 5% (בנכס מסחרי המס גבוה יותר).

על אלה יש להוסיף את המיסוי בישראל. "היות ששיטת המס בארץ היא פרסונלית, הרי שגם אם יש לך הכנסות מנכס בחו"ל, או שמכרת נכס, תהיה חייב בתשלום מס בישראל", הסביר ארניה. לדבריו אין כפל מיסוי, כך שרכישת דירה באמירויות לא תחויב במס רכישה בישראל, אך המשקיע לא יוכל לחמוק ממס רווחי הון בישראל שנע בין 28%-25%.

את ה-property tax, שהוא מקבילה מקומית לארנונה, ומחושב שנתית, ישלם לרוב השוכר. עם זאת בעל הדירה יצטרך לשלם בארץ מס הכנסה על דמי השכירות. יצוין כי את ה-property tax לא ניתן לקזז כנגד מס הכנסה.

5. מי מייצג אותנו בעסקה וכמה זה עולה

עו"ד אילן לייבוביץ', מומחה לנדל"ן בארץ ובחו"ל, מסביר שתחום הנדל"ן באמירויות עדיין לא מוכר מספיק למשפטנים בארץ, ועל כן הוא ממליץ לחפש עו"ד בלתי תלוי מקומי.
ואיך מוצאים עו"ד באבו דאבי או דובאי? "כשחיפשתי משרד עו"ד בגיאורגיה נכנסתי לאתרים של עורכי דין, ראיתי מי הלקוחות, הרמתי טלפון ודיברנו. נפגשתי איתם. היה לי חשוב שנדבר באותה שפה כדי שניתן ללקוח את התועלת של שיתוף הפעולה. צריך ללמוד את הנושא", מבקש לייבוביץ' כדי להסביר על השיטה, שלדבריו עובדת באופן דומה בכל העולם.

עו"ד יגאל בורוכובסקי, שפועל אף הוא בתחום הנדל", מתריע מפערים בין הבטחות למציאות: "כמעט כל ההשוואות בין השקעות בארץ ובחו"ל הן חלקיות ומוטות. חשוב לוודא שאתה מבין את ההשקעה". למי שכן מעוניין להשקיע בנכס באיחוד האמירויות בורוכובסקי ממליץ לשכור את משרדי עורכי הדין הטובים ביותר שם. "עו"ד ישראלי לא מבין באמת בדיני מקרקעין באבו דאבי".

סיימון בייקר מסוכנות התיווך house&house הסביר ל"גלובס" כי שכ"ט עו"ד בעסקאות לרכישת דירה הינו קבוע ועומד על AED 6,930 שהם כ-6,500 שקל.

 המתווך המקומי סיימון בייקר. שכ"ט עו"ד באמירויות קבוע / צילום: Leomore Morana Video & Content Producer

6. קניתם נכס באמירויות, מה עושים עכשיו?

משקיעים רבים שרוכשים נכסים מעבר לים יודעים שגם אם הם עשו עסקה מוצלחת, מישהו צריך לתחזק את הדירה, ובשל המרחק יש למצוא לכך גורם מקומי. האמירויות לא שונות בתחום הזה. בייקר מסביר כי באבו דאבי ובדובאי ניתן למצוא חברות שפועלות בתחום, וכי התעריף המקובל שהן גובות לטיפול בנכס מושכר עומד על 8% משכר הדירה השנתי.

7. מימון ההשקעה - אפשר להיעזר בבנק מקומי

חלק ניכר ממשקיעי הנדל"ן לא רוכשים נכסים ללא מינוף. כשפנינו לבנקים בישראל ושאלנו אם הם מוכנים לסייע למשקיעים עבור נכסים באמירויות, נראה שהם טרם הקדישו לכך מחשבה. "ככל שיהיו פניות לעסקאות קונקרטיות, בתחום המימון, סחר חוץ וכיו"ב, הבנק ישמח לבחון אותם ולהיות חלק מהן", ענו בבנק מזרחי. "לאומי יעמיד ללקוחותיו העסקיים והפרטיים הלוואות לרכישת נדל"ן באיחוד האמירויות, כפי שהוא מעמיד הלוואות לרכישת נדל"ן במדינות אחרות", סיפקו בבנק לאומי תשובה לא מחייבת. תשובה ברוח דומה קיבלנו מבנק הפועלים.

מחד הבנקים לא דוחים את האפשרות, אבל נראה שהם לא ממש מתחייבים עד הסוף בנושא. ומה לגבי בנקים מקומיים? מבדיקתנו משקיעים יכולים לקבל הלוואה מבנקים מקומיים עד לגובה של 50% מערך הנכס. קבלת ההלוואה לא מחייבת לפתוח חשבון בנק מקומי. גורם באמירויות עימו שוחחנו מבהיר כי חשבון מקומי יכול לסייע בקבלת שכר הדירה. יצוין כי בעלות על דירה בשווי מיליון AED ומעלה מקנה ויזת תושבות. אין להקל בכך ראש היות ובהמשך ויזה שכזו עשויה להקנות אישור למגורים לתקופות שונות, ולזכויות קרובות לאלה של אזרחי האמירויות.

מהנפט ועד הדירהם

האמירויות במספרים

 האמירויות במספרים / אינפוגרפיקה: איל אונגר, גלובס

המגדלים של דובאי ואבו דאבי: הצצה לערים המרכזיות באמירויות

העיר אבו דאבי היא עיר הבירה של אמירות אבו דאבי וגם של כל איחוד האמירויות. היא שוכנת בקצהו של אי המרוחק 250 מטר מהיבשת, וגרים בה כמיליון תושבים. שטח מטרופולין אבו דאבי הוא 972 קמ"ר (לשם השוואה השטח של מטרופולין תל אביב הוא 1,516 קמ"ר). מרבית התושבים בעיר הם זרים, שחלקם מתגורר בה כבר עשרות שנים. בעיר ממוקמים משרדי ממשלת איחוד האמירויות ומועצת הנפט העליונה. בעיר יש מגוון מוסדות אקדמיים וביניהם סניפים של אוניברסיטאות מחו"ל, כמו אוניברסיטת ניו יורק, המכון הטכנולוגי של ניו יורק ועוד. בעיר ממוקם גם מוזיאון המכוניות של האמירויות ובשנת 2019 נפתח בה סניף של מוזיאון הלובר.

בעיר דובאי מתגוררים הרבה יותר תושבים מאבו דאבי, כ-2.5 מיליון. היא שוכנת על חופו הדרום מזרחי של המפרץ הפרסי, ושטח המטרופולין שלה הוא כ-4,000 קמ"ר. כלכלת העיר מבוססת על תיירות, תחבורה, מסחר ופיננסים. בעיר יש את אחד מריכוזי המגדלים (מבנים שגובהם מעל 150 מטר) הגדול בעולם. בין הבניינים בעיר ניתן למנות את בורג’ ח’ליפה, הבניין הגבוה בעולם. וכן את הבניינים cayab ובורג’ אל-ערב. באוקטובר 2021 אמור להיפתח בה יריד אקספו, שמהווה את אחד מהניסיונות של העיר למצב את עצמה כעיר מתקדמת, וחדשנית. האירוע היה אמור להיפתח השנה אך נדחה בשל מגפת הקורונה. 

 שייח' חמדאן בן ראשיד אל מקטום. ראש עיריית דובאי / צילום: ויקיפדיה

איזה נכסים נמצאים כעת על המדף?

אבו דאבי
● דירת דופלקס יד שנייה בשטח 158 מ"ר ב-Mamsha Al Saadiyat, שכוללת חדר לעוזרת בית, עם נוף לים מוצעת למכירה ב-2.23 מיליון שקל
● וילה "מפוארת", יד שנייה, במיקום "יוקרתי" באי האושר, שכוללת 6 חדרי שינה, חדר לעוזרת בית ו-7 חדרי אמבטיה מוצעת למכירה ב-9.4 מיליון שקל
● וילה חדשה בשכונת Zayed City שכוללת 9 חדרי שינה על 2.6 דונם + בריכה מוצעת למכירה ב-12.6 מיליון שקל
● וילה חדשה בשכונת Zayed City שכוללת 7 חדרי שינה + חדר לעוזרת מוצעת למכירה ב-6 מיליון שקל
● דירה חדשה בפרויקט Water’s Edge, שב-Yas Island בשטח 110 מ"ר, עם נוף לתעלה, מוצעת למכירה במיליון שקל
● דירה חדשה בפרויקט ANSAM שב-Yas Island בשטח 204 מ"ר, מוצעת למכירה ב-2.43 מיליון שקל

דובאי
● דירת יד שנייה בגודל 223 מ"ר, בפרויקט Tiara Residences, שבאיי התמרים עם מרפסת שצופה לים + חניה לשני רכבים מוצעת למכירה במחיר של 4.12 מיליון שקל
● דירת יד שנייה בגודל 109 מ"ר, בפרויקט Al Hamri, שבאיי התמרים, עם נוף לפארק מוצעת למכירה ב-1.3 מיליון שקל
● דופלקס פנטהאוז יד שנייה בגודל 244 מ"ר בפרויקט OCEAN HEIGHTS, ב-Dubai Marina מוצע למכירה ב-2.7 מיליון שקל
● דירת יד שנייה בשטח 147 מ"ר, בפרויקט Trident Bayside, שבשכונת Dubai Marina עם נוף למרינה, מוצעת למכירה ב-1.26 מיליון שקל