אולם אירועים. איזון בהגנה על האינטרסים של הצדדים / צילום: שלומי יוסף, גלובס
שאלת תשלום דמי השכירות על ידי עסקים בתקופת סגרי הקורונה היא שאלה בוערת בימים אלה, ויש לה שני פנים מרכזיים:
■ האם אי תשלום דמי שכירות בתקופת סגר מהווה עילת פינוי.
■ האם אי התשלום בתקופת סגר מקים עילת תביעה כספית למלוא דמי השכירות.
בתי המשפט (וכמובן גם המחוקק) לא נתנו מענה ברור לשתי השאלות אלה וכך גם הוועדה שהוקמה על ידי משרד המשפטים, בראשות המשנה ליועמ"ש עו"ד ארז קמיניץ.
לאחרונה (25.10.20) ניתנה החלטת ביניים של בית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"י השופט יונה אטדגי), אשר למרות שהוא מבהיר שהחלטתו איננה תקדימית, וגם אין בה מענה ברור לשאלות דלעיל - יש בה כדי להצביע על הלך הרוח של בית המשפט.
הרקע: במאי 2020 הגישה בעלת נכס תביעה לפינוי מושכר כנגד שוכרים של אולם אירועים בחולון (תא"ח 449-05-20), בטענה שהם לא שילמו דמי שכירות מאפריל 2020 ואילך (בסך 65 אלף שקל לחודש, בתוספת מע"מ).
בעלי אולם האירועים התגוננו מפני התביעה בשלוש טענות מרכזיות:
■ נמנע מהם השימוש במושכר, ובהתאם לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, חל בעניינם סיכול בדיני שכירות.
■ חל בעניינם סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות), שעניינו סיכול כללי של חוזים.
■ חוסר תום לב של המשכירה.
ההחלטה: בית המשפט השלום בתל אביב (השופט עמית יריב) דחה בפסק דין מנומק את כל הטענות, וקבע:
■ סעיף הסיכול בחוק השכירות והשאילה רלוונטי רק כאשר המניעה לעשות שימוש במושכר נובעת מהמושכר עצמו, ולא כאשר מדובר במצב רחב. אפילו סעיף זה היה חל (והוא לא), הוא לא היה מונע מהמשכיר אפשרות לבטל את החוזה בתוך זמן סביר (אך כן היה פוטר את השוכר מתשלום דמי שכירות בתקופת המניעה).
■ ספק אם סעיף הסיכול בחוק התרופות חל לנוכח הצמצום הניכר שצמצמה אותו הפסיקה לאורך השנים. בכל מקרה, אפילו סעיף זה היה חל (והוא כנראה לא), הוא רק היה מונע אכיפה ופיצויים בגין הפרת חוזה, ולא היה מנוע ביטול של החוזה באופן מיידי.
שיקולי חוסר תום לב מוטמעים כבר תוך דיני הסיכול, כך שיש קושי להידרש לטענה זו כטענה עצמאית בנסיבות ענייננו.
הערעור: על פסק הדין של השלום הוגש כאמור ערעור לבית המשפט המחוזי, ויחד איתו בקשה לצו ארעי לעיכוב ביצוע - שהתקבלה בשל השלכות הרוחב של העניין (ההחלטה מיום 12.8.20).
עם זאת, לשם איזון ההגנה על האינטרסים של הצדדים, בית המשפט החליט באותה הזדמנות שבזמן שהפינוי מעוכב, השוכרים (המערערים) ישלמו למשכירה מחצית מדמי השכירות עבור אפריל, מאי ויוני (התקופה הראשונה של השבתת פעילות אולמות האירועים), וכן כי מיולי ואילך - דמי השכירות ישולמו כסדרם.
בעקבות הסגר השני שהוטל על המשק הגישו השוכרים (המערערים) בקשה לעיון מחדש בהחלטה שמחייבת אותם לשלם את דמי השכירות כסדרם מיולי ואילך, וטענו, שכשם שבתקופת השבתת הפעילות הראשונה הם נדרשו לשלם רק מחצית מדמי השכירות, כך יש להורות גם ביחס לתקופת השבתת הפעילות השנייה.
בית המשפט מצא שאותו היגיון שהוביל אותו לחייב רק מחצית מדמי השכירות עבור התקופה הראשונה שבה אולם האירועים היה מושבת עקב הקורונה, תקף גם לתקופה השנייה. הוא הורה כך:
כל עוד לא ניתן לחדש את הפעילות באולמות האירועים בגלל תקנות הקורונה, ישלמו השוכרים עבור חצי ספטמבר-אוקטובר 2020, 60% מדמי השכירות.
עבור כל חודש נוסף, או חלק ממנו, ישלמו כמה ששילמו בחודש הקודם בתוספת 10% (66%, 72.6% וכן הלאה), עד תשלום דמי השכירות המלאים.
בעתיד, ככל שתוכרז תקופת סגר נוספת, החידוש יימשך מהחודש האחרון שקדם לחידוש הפעילות (כלומר - אם בחודש האחרון של הסגר השני, עמדה חלקיות דמי השכירות על 66%, אזי בחודש הראשון של תקופת הסגר השלישית, תעמוד חלקיות דמי השכירות על 72.6%).
המשמעות: מההחלטה ניתן להבין, שבית המשפט כן מצא לנכון להטיל חלק מהסיכון הכרוך בסגירת העסקים על המשכירים. עם זאת, מכך שבית המשפט העלה את שיעור דמי השכירות שעל השוכרים לשלם למשכירים בתקופת ההגבלות השנייה ל-60% ומעלה (ביחס לפסיקתו הקודמת שנגעה לתקופת ההגבלות הראשונה, אז הורה על תשלום 50% בלבד), ניתן אולי ללמוד על מגמה, לפיה, עם חלוף הזמן והתארכות תקופת החירום, יגדל "חלקם" של השוכרים בסיכון הכרוך בסגירת העסקים למשך זמן ממושך.
ע"א 59100-07-20, ח.י.א שותפויות וא' נ' מ.ג. יצחקי נכסים את המבקשים יצגו עו"ד אילן בומבך ויריב רונן, את המשיבה ייצג עו"ד רונן יקותיאל
גדי ירום, עורכי דין. עו"ד שירה בלום וולף, היא ממשרד בן ארויה - וולף.