הבית הטמפלרי באלוני אבא. אין יכולת להשוות לנכסים דומים / צילום: תמונה פרטית
רקע: בית בן למעלה מ-100 שנה בעמק יזרעאל שמוצע למכירה על ידי בעליו ב-10 מיליון שקל, אינו אירוע שבשגרה. ואולם בעלי הנכס, שעשו רילוקיישן להונג קונג, השקיעו בו מיליונים. השאלה היא כיצד קובעים מחיר לנכס נדיר, משופץ ויפה? האם כמחיר הכי גבוה לסביבתו, או כמחיר נמוך ונכס אטרקטיבי לאלפיון העליון?
הנכס: בית טמפלרי במושב אלוני אבא, שהוקם במקור ב-1917, שופץ ושוחזר ואף "עודכן" לימים האלה בשיתוף בעלי מלאכה. הבית יושב על מגרש של 1,600 מ"ר, מהם תכסית המבנים מגיעה לכ-300 מ"ר והחצר ל-1,300 מ"ר. שטחו 220 מ"ר (כל קומה 110 מ"ר), והוא כולל יחידת מרתף בת 70 מ"ר ומחסן של 40 מ"ר.
לפני כתשע שנים עבר הבית שיפוץ, שחזור ועיצוב מעודכן. הרעיון היה לשמר את הקונספט הכפרי של הבית הטמפלרי, עם חומרי מקור או חומרים שמתקרבים למקור, אבל בסטנדרטים של ימינו. כך, למשל, בחניה יש עמדת טעינה. החלונות עשויים עץ מלא זכוכית כפולה ותריסי עץ שנעשו על ידי נגר הולנדי בהתאם לעיצוב המקורי. גג המבנה כולל את הרעפים המקוריים של הבית, אך מתחת לרעפים יש איטום מלא ובידוד.
הבית מרוצף באבן המשלבת אבנים חדשות משלושה סוגים ואבנים מפירוק. האבנים סותתו ידנית. יש קמין, והגינה הגדולה כוללת פינת מיחזור, תבלינים, בוסתן ומדשאה. למעוניינים - ניתן לבנות בריכה.
היסטוריה: אלוני אבא נוסדה על ידי קהיליית הטמפלרים הגרמנית, שחיה בארץ משנות ה-60 של המאה ה-19 ועד סמוך להקמת המדינה. הם הקימו את המושבה הגרמנית בחיפה, את המושבה הגרמנית בירושלים, מושבה ביפו וכן שורה של יישובים חקלאיים. הבית שמוצע עתה למכירה הועבר לידי האגודה השיתופית של המושב, שמכרה אותו בהמשך לבעליו הנוכחיים, במצב ירוד.
עסקאות בסביבה: מי שינסה לחפש עסקאות להשוואה באזור או בכלל - לא ימצא. מעט מאוד עסקאות התבצעו באלוני אבא ובבית לחם הגלילית הסמוכה, עוד יישוב שבו קיימים נכסים טמפלריים, ואף לא אחת מהן יכולה להשליך על העסקה המתהווה על הבית הטמפלרי.
העסקה היקרה ביותר באלוני אבא בשנים האחרונות בוצעה ברחוב החורש, כשבית בודד בשטח של 185 מ"ר, על מגרש בן כחצי דונם, נמכר ב-3.75 מיליון שקל. השנה נמכר קוטג’ דו משפחתי של 155 מ"ר על מגרש של כ-400 מ"ר ב-3.45 מיליון שקל. בשנה שעברה נמכר בבית לחם הגלילית בית בודד של 6 חדרים, 234 מ"ר על שטח של כחצי דונם, ב-4.5 מיליון שקל.
כל העסקאות הללו ואחרות, בוצעו בבתים חדשים, שאין להם חשיבות אדריכלית או היסטורית מיוחדת.
חישוב השווי: אז כיצד הגיעו בעלי הנכס למחיר של 10 מיליון שקל? באמצעות הפרדת רכיב המבנה מרכיב הקרקע. מגרש ביישוב הוותיק על שטח של דונם נמכר לאחרונה בסכום של 3.4 מיליון שקל לפני היוון לרמ"י; המגרש של הבית הטמפלרי הוא מגרש פינתי ועל כן גדול משמעותית. על בסיס זה שווי המגרש לפי חישובם הוא 5.2 מיליון שקל, כולל היוון ורישום בטאבו.
"מ"ר בנוי במרכז היישוב נמכר ב-9,000-10,000 שקל, אולם מאחר שמדובר בבית ייחודי, בשיפוץ על פי הכללים המחמירים של השימור וברמת גימור גבוהה מאוד, קבענו את מחיר הבית על פי 14,000 שקל למ"ר בנוי. שטח הבית הוא 350 מ"ר, ולכן מחיר הבית 4.9 מיליון שקל", מסבירה בעלת הבית.
החישוב לגיטימי, ואולם לא פעם בנדל"ן מה שגדול יותר אינו בהכרח יקר יותר באותו יחס של השטחים; מאידך, הטעם משחק תפקיד חשוב ומבנה בעל חצר גדול וערך אדריכלי רב יכול למצוא עניין רב אצל בעלי הון שמאסו בווילות המודרניות והם יהיו מוכנים לשלם הרבה יותר.
השורה התחתונה: מדובר במחיר מציאה לאלפיון העליון. ואולם מצד שני, המיקום לא שגרתי, ורוכשים מהאלפיון העליון מורגלים בדרך כלל לשטחים בנויים גדולים יותר. המתווכת אלישבע יטינזון, המשווקת את הבית, מדווחת כי בימים אלה מתקיימים מגעים עם רוכשים פוטנציאלים, כולל כאלה שמגיעים ממרכז הארץ.