צפון תל אביב / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאטיב
האם עיריית תל אביב והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יחויבו לשלם פיצויים לבעלי דירות בצפון העיר, על ירידת ערך דירותיהם, בגלל תוכנית הרובעים? בסוף השבוע הגישו למעלה מ-100 בעלי דירות גג ברובע 3 בעיר, תביעת פיצוי לפי חוק התכנון והבנייה בהיקף כולל של עשרות מיליוני שקלים. לטענתם, התוכנית שחלה על הרובע, שמספרה 3616א' ביטלה זכויות שהיו להם להקים חדר על הגג, מה שגרר ירידת שווי של מאות אלפי שקלים לדירה.
תוכנית 3616א' אושרה לפני שלוש שנים, והיא קובעת זכויות בנייה למבני מגורים וחיזוקם, בהתאם לעקרונות תמ"א 38, תוך התאמתם למרקם האורבני של רובע 3, ותוך התחשבות בכללי השימור שנקבעו בשטח ההכרזה של אונסקו כ"עיר הלבנה".
מצד אחד התוכנית תרמה להשבחת הנכסים שבתחומה, שכן הבטיחה שהעירייה לא תנסה להכשיל יזמויות של תמ"א 38 שיעמדו בכללי התוכנית, ובכך העניקה ודאות תכנונית ליזמים ולבעלי נכסים.
מצד שני בכל תוכנית חדשה קיים חשש שחלק מהנכסים שגובלים בה או שכלולים בתוכה, ירדו בשווים ואז קיימת לבעלי הנכסים הללו אפשרות לתבוע מהוועדה המקומית פיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה בתוכנית, וזאת בתוך שלוש שנים מיום אישורה.
מכיוון שתוכנית 3616א' אושרה בינואר 2018, המועד להגשת ההתנגדויות אמור היה להיות בשבוע שעבר, ואולם עקב הקורונה המועד האחרון נדחה למרץ, ובתקופה הקרובה צפויים בעלי הנכסים שסבורים שהם נפגעו, להגיש את תביעותיהם.
תוכנית הרובעים ביטלה את "תוכנית הגגות"
בסוף השבוע שעבר הוגשו התביעות הראשונות, באמצעות משרד עורכי הדין מני קורן ושות', והן כוללות למעלה מ-100 בעלי דירות גג בשטח הרובע. לטענת התובעים, שמלווים גם בחוות-דעת שמאיות של השמאי חננאל ברהום, ערכי דירותיהם ירדו במאות אלפי שקלים, משום שהם הפסידו את האפשרות ליהנות מדירה מרווחת בקומה העליונה של הבניין ובמקום זאת הם נאלצים להתקוטט עם יתר דיירי הבית, על מימוש הזכויות בקומת הגג במשותף עבור יזם, שיקבל את מלוא הזכויות בגג תמורת חיזוק המבנה.
הסיבה לכך היא, שלפני תוכנית הרובע, הייתה בתוקף "תוכנית הגגות" מ-1994, שמתירה לבעלי הדירות בקומה העליונה להוסיף חדר על הגג בשטח של 23 מ"ר ומרפסת גג. מרגע שאושרה תוכנית הרובע - בוטלו הזכויות הללו.
לדברי עו"ד קורן, הרעיון להגשת התביעה נולד לאחר שהוועדה המקומית הגישה ערר נגד החלטת שמאית מכריעה אשר קבעה כי צריך להכיר בזכויות הבנייה מכוח תוכנית הגגות במצב שקדם לתוכנית הרובעים עבור כלל דיירי הבית. הוועדה המקומית טענה כי את הזיכוי בזכויות הבנייה לפי תוכנית הגגות, יש לייחס אך ורק לבעלי דירות הגג.
"תחשיב כזה, אשר בוצע על-ידי הוועדה המקומית עצמה, מלמד על פגיעה משמעותית בשווי זכויות הבנייה של אותן דירות עליונות ולאור קביעה זו הוגשה תביעת הענק", מסביר עו"ד קורן.
לטענת השמאי ברהום, לא ניתן לקבל את המצב לפיו הוועדה המקומית גובה דמי היטל השבחה גבוהים מאוד מחד, ומאידך לא תשלם פיצוי לנפגעים מאותה התוכנית, בגין אותן הטענות שטוענת העירייה בעצמה.
על-פי חוות-הדעת שלו, שווי של מ"ר על הגג, שנכלל בזכויות הבנייה הקודמות מגיע לכ-27 אלף שקל, ובסך-הכול השווי הכלכלי של הזכויות שבוטלו יכול להגיע ל-800 אלף שקל; הרחבת הדירות ושדרוג המבנים באמצעות תמ"א 38, יכסו להערכתו רק חלק מהזכויות המבוטלות ואת היתרה, תצטרך הוועדה המקומית תל אביב לשלם לבעלי הדירות.