יקי דוניץ / צילום: ויקיפדיה
אחרי שבשנה שעברה שתי עסקאות לרכישת השליטה בחברת הנדל"ן אחים דוניץ לא יצאו לפועל כמתוכנן, תחילה לידי י.ח דמרי ובהמשך לידי ישראל קנדה, כעת מזהה פוטנציאל בדוניץ שותפות JTLV2 של עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן.
JTLV2 חתמה על הסכם לכניסה כשותפה בדוניץ באמצעות רכישת נתח של כ-17% ממניות בעלי השליטה הנוכחיים, יו"ר החברה יעקב (יקי) דוניץ, והמנכ"ל שלה ניסים אחיעזרא, תמורת קרוב ל-120 מיליון שקל, כך שלאחריה תהפוך JTLV2 לחלק מדבוקת השליטה בדוניץ.
קרן JTLV2 עוסקת ברכישת נדל"ן בישראל, השבחתו ומימושו, וככל הידוע, היא השלימה לפני יותר משנה גיוס של כ-1 מיליארד שקל ממשקיעים מוסדיים, ובהם בנק הפועלים (באמצעות פועלים שוקי הון), בית ההשקעות מיטב דש, חברות הביטוח כלל, הראל, הכשרה, אילון ועוד.
העסקה לרכישת מניות דוניץ - ששני שלישים ממנה היא ממניות בבעלות דוניץ ושליש ממניותיו של אחיעזרא - סוכמה מול הקרן לפי מחיר מניה של 135 שקל, דומה למחיר הצעת הרכישה שהגישה ישראל קנדה לדוניץ לקראת סיומה של שנת 2020.
העסקה מול ישראל קנדה תוכננה להתבצע באמצעות מיזוג לחברה הפרטית ראם פרויקטים, המוחזקת על-ידי ישראל קנדה בשותפות שווה עם משפחת נקש ורז עודד, והפיכתה של דוניץ לחברה פרטית, לפי שווי כולל של כ-520 מיליון שקל למניות הנרכשות (לא כולל מניות רדומות).
מחיר מניית דוניץ בעסקה הנוכחית (135 שקל) גבוה כמעט ב-30% משווי השוק שלה טרם העדכון מהימים האחרונים על אודות העסקה עם JTLV2, מה שגרר את המניה מוקדם יותר השבוע לעליות של כ-10%, ולשווי מניה הנע סביב כ-115 שקל.
פעילותה של דוניץ מתרכזת בייזום, בבנייה ובמכירת פרויקטים של נדל"ן למגורים בישראל, וכפי שהחברה מציינת, בידיה "מלאי קרקעות גדול עם תב"ע מאושרת באזורי הביקוש במרכז", והיא צופה "צבר משמעותי של מסירות בשנים הקרובות".
הצעת רכש ב-100 שקל למניה
יקי דוניץ, שמלבד השליטה באחים דוניץ הוא מוותיקי תעשיית ההייטק הישראלית, שב לאחרונה לנהל את חברת פורמולה ויז'ן, העוסקת בתחום הבינה המלאכותית הממוחשבת, שבה הוא מחזיק רבע מהמניות. דוניץ הקים את פורמולה ויז'ן תחת השם "משוב מחשבים" בשנת 1978, וניהל אותה עד למכירתה כעבור 20 שנה לקבוצת הטכנולוגיה פורמולה. משוב מחשבים החזיקה באותה עת בחברת התוכנה מג'יק ובאתר האינטרנט הצעיר וואלה!.
העסקה מול JTLV2, אם תושלם כמתוכנן, מייצרת ליקי דוניץ השבחת ערך מהירה, אחרי שבתחילת השנה רכש קרוב ל-4% ממניות אחים דוניץ, במסגרת הצעת רכש מיוחדת שפרסם לבעלי מניות הציבור של דוניץ ובהשקעה כוללת של כ-20 מיליון שקל.
הצעת הרכש הוגשה לפי מחיר מניה של כ-100 שקל - נמוך בכ-26% מממחיר עסקת המכירה ל-JTLV2. לאחר פרסום ההצעה החליט דירקטוריון דוניץ "להימנע מלחוות דעה בדבר כדאיותיה של הצעת הרכש", מכמה טעמים.
בין היתר ציין הדירקטוריון, כי לראייתו "כדאיות הצעת הרכש עשויה להיות שונה בעבור בעלי מניות שונים", וכי לא קיימת יכולת להעריך "האם המחיר המוצע משקף פרמיית שליטה בחברה, ככל וקיימת".
עם זאת, הוסיפו חברי הדירקטוריון בהתייחסות שפרסמו לנושא, כי בהתחשב בטיוטת הערכת שווי שנערכה במסגרת העסקה שנרקמה מול ישראל קנדה, ובהתחשב בשווי המניה טרם פרסום עסקה זו, שווי המניה "עשוי להיות גבוה יותר מהמחיר המוצע למניה ולהימצא בטווח שבין המחיר המוצע למניה שהוצע במסגרת הסכם המיזוג". ואכן, בעסקה מול JTLV2 השווי למניה גבוה ב-35%.
העסקה שנפלה עם חברת דמרי
חברת דוניץ עלתה לכותרות בפברואר 2020 בעקבות התעניינותה של חברת הנדל"ן המתחרה דמרי שבשליטת המנכ"ל יגאל דמרי ברכישת מלוא מניותיה, בהשקעה שהוערכה בכ-600-700 מיליון שקל, אולם משבר הקורונה שהגיע לשווקים זמן קצר לאחר מכן הפיל את שווי מניית דוניץ בעשרות אחוזים והפיל את העסקה.
מאז הפרסום על אודות המו"מ מול דמרי לפני קצת יותר משנה נשחקה מניית דוניץ עד כה בכ-7%, אולם שלוש שנים לאחור מציגה המניה קפיצה של כ-110%, וחמש שנים לאחור הזינוק במניה מגיע לכ-500%, ומחירה משקף לחברה שווי הנע סביב כ-600 מיליון שקל.
שחיקה בתוצאות ינואר-ספטמבר 2020
נסיקת המניה בשנים האחרונות מגיעה על רקע התפתחות פעילותה של דוניץ והציפיות לקפיצת מדרגה משמעותית בהמשך, בהנחה שתוכניותיה ייצאו לפועל כמתוכנן. לקראת סוף שנת 2020 הציגה דוניץ כ-160 דירות שיש לה במסגרת פרויקטים בהקמה, לצד כ-2,500 דירות בפרויקטים בתכנון ועתודות קרקע, ולפי הערכות החברה כ-700 דירות מהן "יכנסו לביצוע ושיווק בשלוש השנים הקרובות".
נוסף על כך, כחלק מצבר הפעילות העתידי הפוטנציאלי שלה, מציגה דוניץ כ-1,400 דירות הקשורות ל"פרויקטים מותלים, התחדשות עירונית ואחרים בשינוי תב"ע".
עד שתוכניותיה יתממשו, בינתיים, בהשפעת משבר הקורונה, סבלה דוניץ מירידה בביקושים לרכישת דירות, כך שהכנסותיה בין ינואר לספטמבר 2020 נשחקו ב-30%, ל-127 מיליון שקל, והרווח הנקי צנח ב-60% כמעט, והסתכם ב-20 מיליון שקל.