בניה בשדרות / צילום: איל יצהר
16 שנה אחרי שיצאה לדרכה, ברור לכל כי התוכנית לחיזוק ומיגון מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) נחלה כישלון חרוץ בערי הפריפריה, וזאת לאור מספרם הזניח של הפרויקטים מחוץ לאזורי הביקוש. ואולם, האדנים שעליהם מבקש משרד הפנים להשתית את התוכנית שתחליף את תמ"א 38 - ושבאמצעותם הוא מקווה לעודד את ההתחדשות גם ביישובי הפריפריה - שגויים מהיסוד ונועדו גם הם לכישלון.
הכלי המרכזי שהמשרד מבקש להחיל על הענף בא לתת מענה לנקודת החולשה הגדולה בפריפריה - ערכי קרקע נמוכים והיעדר תמריץ כלכלי ליזמים מהשוק הפרטי לפעול בה. כפי שפורסם לאחרונה, משרד הפנים מתכנן להתגבר על בעיית הכדאיות הכלכלית של היזמים באמצעות צעד יוצא דופן: ניתוב הכנסות מהיטלי ההשבחה שייגבו ממיזמי התחדשות עירונית במרכז הארץ, לטובת חיזוק מבנים בפריפריה.
לכאורה זהו מהלך מקורי ונועז, אולם יישומו צפוי להיכשל משלושה טעמים מרכזיים. הראשון קשור ברשויות המקומיות, שללא שיתוף פעולה מצדן אין ולא תהיה כל התחדשות עירונית. במשך שנים מחו ראשי הרשויות נגד הוראת תמ"א 38 הפוטרת מיזמי התחדשות עירונית מתשלום היטל השבחה - והיתה להם סיבה טובה: בזמן שהפרויקטים האלה הוסיפו לערים אלפי דירות חדשות (המחויבות בארנונה נמוכה יחסית), שדרוג התשתיות הנדרש לקבלת כל אותם תושבים חדשים - סלילת כבישים, הגדלת מוסדות הלימוד והקמת מבני ציבור - כל זה מומן מקופות העיריות עצמן. האם למישהו יש ספק שעם כניסתה לתוקף של התוכנית החדשה, שתעניק לעיריות סוף סוף את מבוקשן לגבות היטלי השבחה, יסכים מי מראשיהן לוותר על סכומים כה נחוצים?
שנית, מדובר בצעד חסר הגינות בסיסית. אין חולק על חשיבותם של מיגון מבנים בפריפריה וצמצום הפערים החברתיים. אבל בה בעת צריך לזכור, שהיטל השבחה מושת בגין תוכנית שמשביחה את ערכם של מקרקעין בעיר מסוימת. ה"מס" הזה שנגבה מהיזם נועד, בהגדרה, לחזור לתושבים של אותה עיר ולהיטיב עמם. לכן, לקחת דבר מתושבים של עיר אחת ולתתו לתושבים של עיר אחרת - זהו פתרון לא צודק ולא ראוי.
הסיבה השלישית היא פרקטית. למרות ערכי הקרקע הגבוהים בגוש דן ובשאר אזורי הביקוש, אין די בהיטלי ההשבחה שייגבו שם כדי ליצור תמריץ כלכלי אמיתי להתחדשות עירונית מסיבית בפריפריה.
הפתרון המימוני נמצא אם כן לא ברשויות המקומיות אלא מעליהן - בשלטון המרכזי. רק סבסוד ממשלתי רחב יוכל לעודד התחדשות עירונית אמיתית באזורים "לא כלכליים". על המדינה להכניס את היד לכיס ולתקצב את הנושא הזה כראוי, בשלל הכלים העומדים לרשותה. למשל, באמצעות מתן מענקים לרשויות המקומיות, זיכוי בהטבות מס שונות לחברות יזמות שפועלות בפריפריה, ועוד.
פתרון אפשרי נוסף הוא לנתב הוצאות משפטיות המושתות על "דיירים סרבנים" באזורי הביקוש לקרן ייעודית להתחדשות עירונית בפריפריה. יישומו של כלי זה צריך לבוא במקביל לשינוי היחס הסלחני הרווח כיום בבתי המשפט כלפי דיירים סחטנים, ולהגדלת החיובים הנפסקים כנגדם. כשעיכוב פרויקט שלא בתום לב יחויב בהוצאות של כמה עשרות אלפי שקלים, תיווצר כאן, בתוך זמן קצר, קופה של מיליוני שקלים למימון פרויקטים בפריפריה. זה מה שנקרא לקחת לימון, ולעשות ממנו התחדשות עירונית אמיתית וצודקת.
הכותב הוא מייסד משרד זיו גרומן ושות' המתמחה בהתחדשות עירונית ועסקאות נדל"ן