קו הרקיע של מנהטן. ניו יורק ספגה מכה קשה בקורונה / צילום: Shutterstock
בין שלל החברות שפרסמו לאחרונה את דוחותיהן הכספיים השנתיים בלטו לרעה הפסדי ענק שעליהם דיווחו מרבית חברות האג"ח הזרות הנסחרות בת"א, אשר מסכמות את 2020 כשנת פעילות גרועה במיוחד. מבדיקת גלובס עולה, כי קרוב ל-20 חברות הפועלות בשוק הנדל"ן האמריקאי על ענפיו השונים רשמו בסה"כ הפסד מצטבר כ-1 מיליארד דולר ב"שנת הקורונה".
אותן חברות הנפיקו בת"א אג"ח בהיקף מצרפי של יותר מ-11 מיליארד שקל, וביניהן בולט חלקן בהפסד של החברות דה זראסאי (חוב של כ-2 מיליארד שקל), מויניאן (כ-1.4 מיליארד שקל), וכן ספנסר, סילברסטין ודה-לסר (כל אחת עם חוב אג"ח בהיקף של יותר מ-1 מיליארד שקל).
ברמת תשואות האג"ח, בין הגדולות שהוזכרו לעיל בולטת לרעה חברת מויניאן, עם תשואות המגיעות עד לכ-15%, וגם דה-לסר ודה-זראסאי מחזיקות סדרות הנסחרות ברמות תשואה דו-ספרתיות, בשיעור נוכחי של עד כ-11%-12%. על מצב גרוע אף מהן מעידה האג"ח של חברת ווטרסטון, חוב שהיקפו כ-320 מיליון שקל, אשר נסחרת בתשואת "זבל" של כ-24%.
ההפסדים השנתיים שהציגו החברות האמריקאיות הם בעיקרם בעלי אופי חשבונאי, והם נובעים מירידת ערך נכסי החברות וכן מפגיעה שחוו חלק מהחברות מעלייה בהוצאות מימון, הפרשי שער ועוד - גורמים שלכולם השפעה שלילית על ההון העצמי של החברות, ובחלק מהמקרים על יציבותן הפיננסית.
נוסף על ההפסדים הכבדים, וכנגזרת מהם, חלק מאותן חברות גם סיכמו את השנה עם שלל הערות מצד רואי החשבון, ועם צורך להעלות ריבית למחזיקים בעקבות חריגה מאמות מידה פיננסיות, או לחלופין לשנות את תנאי שטר הנאמנות לאג"ח במטרה להימנע מכך.
כפי שמציינות חברות הנדל"ן הזרות בדוחותיהן, "משבר הקורונה השפיע בצורה משמעותית על המצב הכלכלי בארצות הברית", ובמסגרת זו "המשק האמריקאי חווה את ההתכווצות החדה ביותר מאז מלחמת העולם השנייה". לגבי העיר ניו יורק, שם מתנהל חלק עיקרי מפעילותן, הן מציינות כי זו ספגה "מכה קשה שהתבטאה בין היתר בזינוק חד באחוזי האבטלה".
חלק מהחברות מוסיפות, כי אין ביכולתן להעריך האם מצב הדברים הנוכחי מהווה אירוע לטווח קצר או משבר מתמשך, העלול לפגוע בביקושים בענף הנדל"ן בעתיד, ובהמשך מתקשות להעריך את היקף ההשפעה הפוטנציאלית של מצב השוק על עסקיהן בהמשך.
אקסטל "מובילה" עם הפסד של 190 מיליון דולר
בסך הכול, עד היום הגיעו לשוק האג"ח בשוק המקומי כ-30 חברות אמריקאיות, רובן מתחום הנדל"ן בארה"ב, והן מאוגדות בדרך כלל באיי הבתולה הבריטיים (BVI). הללו גייסו חוב מצטבר של יותר מ-20 מיליארד שקל באמצעות הנפקת קרוב ל-60 סדרות אג"ח.
מבחינת התוצאות, בסיכום שנתי בולטת בשורה התחתונה השלילית שלה חברת אקסטל, שסיכמה את 2020 בהפסד עתק של כ-190 מיליון דולר, בהמשך להפסד מצרפי של קרוב ל-100 מיליון דולר שהציגה בשנתיים הקודמות (2018-2019). אקסטל, בהובלת היזם היהודי-אמריקאי גארי ברנט, עוסקת בייזום פרויקטים יוקרתיים בעיקר למגורים בניו יורק וכן ברכישה ובהשבחה של נכסים.
ההפסד שהציגה החברה בסיכומה של 2020 נרשם למרות שהכנסותיה זינקו ביחס ל-2019 והתקרבו ל-240 מיליון דולר, בזכות תקבולי מכירות דירות למגורים בחלק מנכסיה, ולעומת הכנסות מצומקות של פחות מ-7 מיליון דולר שנה קודם לכן.
בדרך לשורה התחתונה סבלה אקסטל משערוך שלילי של נכסיה בסכום של יותר מ-38 מיליון דולר, נוסף על הפסד של יותר מ-120 מיליון דולר בגין חלקה בחברות כלולות - מה שהוביל אותה להפסד תפעולי שנתי שהתקרב ל-150 מיליון דולר (לעומת רווח תפעולי של כ-40 מיליון דולר ב-2019).
עוד בין האמריקאיות שסיכמו את השנה בהפסדים בסכום תלת-ספרתי של מיליוני דולרים נמנות חברות הענק וורטון (106 מיליון דולר) ורילייטד (132 מיליון דולר). אצל רילייטד, ירידת שווי הנכסים בסיכום שנתי הגיעה לכ-170 מיליון דולר, נוסף על הפסדים שהתקרבו ל-60 מיליון דולר בגין חלקה בהפסדי חברות כלולות, שהעבירו אותה להפסד תפעולי כבד (161 מיליון דולר) ולשורה התחתונה העגומה.
רילייטד, שבידי המיליארדר סטיבן רוס, עוסקת בעיקר בהשכרת נכסים למגורים ונכסים מסחריים, בעיקר בניו יורק וכן בשיקגו, וההפסד השנתי בא לאחר שאשתקד הגיעה החברה להסדר חוב עם מחזיקי האג"ח שלה, ללא תספורת.
כעת מפנים רואי החשבון של רילייטד את תשומת לב המשקיעים להשקעה של 45 מיליון דולר מצידו של בעל השליטה רוס, כחלק מההסדר שגובש מול המחזיקים, סכום המיועד לפירעון מוקדם של אג"ח סדרה א'.
וורטון הציגה בדוחותיה בסיכום שנתי ירידת ערך של יותר מ-100 מיליון דולר בנכסים, מה שהעביר אותה להפסד תפעולי (של יותר מ-80 מיליון דולר) וגרר אותה להפסד השנתי הגדול. החברה, בראשות ג'ף סאטון (גם הוא יהודי-אמריקאי) מתרכזת ברכישה, במימון, בהשבחה ובהשכרה של שטחי מסחר (Retail) ומתמקדת באזורי ביקוש בניו יורק, בעיקר בכמה מתחמי מסחר בולטים, בהם רחוב 34 בסמוך לבניין אמפייר סטייט, סוהו, שדרת מדיסון ורחוב פולטון שבברוקלין. על עיקר הנזק בשווי נכסיה, בסכום שנתי של כ-75 מיליון דולר, אחראי הנכס של וורטון בשדרות מדיסון ועיקר היתרה (כ-29 מיליון דולר) מקורה בנכס בשדרה 34.
בעניין ירידת שווי הנכסים, בוורטון מציינים, כי "בגלל האי-ודאות הנובעת מנגיף הקורונה, החברה צופה ירידה בהכנסות משוכרים וקיטון בשיעור הצמיחה של ההכנסות בטווח הקרוב". כפי שרואי החשבון של וורטון מציינים בדוחות, משבר הקורונה "עשוי להשפיע על שוכרים נוכחיים ועתידיים של החברה ועל יכולתה לגבות דמי שכירות ולהקטין את הדרישה לשטחי שכירות של החברה ובכך להשפיע על השווי של נכסיה".
הבאה בתור ליפול?
לצד הפסדי הענק שרשמו רוב חברות הנדל"ן הזרות ב-2020, תיזכר השנה החולפת ככזו שבה קרסו שתיים מהמגייסות הגדולות שבהן - סטרווד ווסט ואול-יר הולדינגס. עבור שתיהן, הסימנים המוקדמים לקשיים המתהווים החלו כבר ב-2019, כאשר התפרצות מגפת הקורונה והשינויים הכלכליים שנרשמו בעקבותיה הנחיתו עליהן את מכת המוות הסופית.
סטרווד ווסט, שפעלה בתחום הקניונים, ואול-יר, שפעלה בתחום הדיור להשכרה, גייסו בשנים האחרונות 910 מיליון שקל ו-2.3 מיליארד שקל בהתאמה, מציבור המשקיעים בישראל. לסכומים אלו יש לצרף תשלומי ריבית בשיעור שנתי של 4%-7%, שתשלומם הופסק בעת הקריסה, אולם גם בלעדיהם צפוי מרבית הגיוס המצרפי של שתי החברות (בין 60% ל-80% לפי הערכה זהירה) להימחק, כאשר את עיקר הפגיעה יספגו בעלי החוב הלא מובטח.
לאחר שתי קריסות אלו, נסחרות כיום בת"א שמונה חברות נדל"ן אמריקאי בתשואות אג"ח דו-ספרתיות, המעידות על חשש בקרב המשקיעים מיכולת החזר החוב שלהן ועל היעדר יכולת מעשית להנפקת אג"ח נוספות ללא ביטחונות. ווטרסטון פרופרטיס, שהאג"ח שלה נסחרות כאמור בתשואה לפדיון של כ-24%, היא ה"מסוכנת" מכולן להערכת המשקיעים בת"א, בעוד שהאג"ח של שבע חברות אחרות (ונובל אסטס, הרץ פרופרטיס, אמ.די.ג'י, ג'י.אפ.איי, מויניאן, דה זראסאי, דה לסר) נסחרות בתשואות של בין 11% ל-16%.
ווטרסטון : פירעון אג"ח גדול ב-2022
ווטרסטון פרופרטיס, שעוסקת בעיקר בהפעלה של מרכזים מסחריים פתוחים בחוף המזרחי של ארה"ב, חייבת כיום למחזיקי האג"ח בישראל כ-328 מיליון שקל (קרן וריבית שנצברה). ב-2021 אמורה החברה לפרוע תשלומי קרן וריבית בסכום נמוך יחסית של כ-60 מיליון שקל, אולם בשנים 2022 ו-2023 היא תידרש לפירעונות גבוהים בהרבה של 158 מיליון שקל ו-149 מיליון שקל, בהתאמה.
בשנת 2020 מחקה החברה, שבבעלות ניל שלום, אנטון מלצ'יונדה וג'וש לוי, 36 מיליון דולר משווי נכסיה בשל השפעת משבר הקורונה, אולם הכנסותיה מדמי שכירות ירדו במהלך השנה ב-5% בלבד ל-43.5 מיליון דולר, וגם זאת בעיקר בגלל מכירה של נכס שהניב הכנסות בחלק מ-2019. הרווח הגולמי (NOI) ירד ב-4% ל-31 מיליון דולר ואילו תזרים המזומנים מפעילות שוטפת נשחק ב-13% ל-24 מיליון דולר כתוצאה מדחיית תשלומים לשוכרים בשל השפעת נגיף הקורונה.
ההון העצמי של ווטרסטון נשחק ב-2020 ב-19% ל-189 מיליון דולר ואילו יחס המינוף חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו עמד בסוף דצמבר על 70%, נמוך במקצת מרף עליון של 75% שקובעת ההתניה הפיננסית למחזיקי האג"ח.
נובל אסטס: ההחזר מבוסס על מימוש נכסים
אצל חברת נובל אסטס, שעוסקת בתחום השכרת הדירות בעיר ניו יורק, לוח הסילוקין למחזיקי האג"ח מפוזר יותר. החברה נדרשת לפרוע בשש השנים הקרובות תשלום קרן שנתי של 46 מיליון שקל ולצידו תשלום ריבית שיעמוד על 19 מיליון שקל ב-2021, אולם ילך וירד בהדרגה עד כ-3 מיליון שקל בלבד ב-2026.
ב-2020 גדלו הכנסות החברה מדמי שכירות ב-2% ל-17.4 מיליון דולר, ואילו הרווח הגולמי עלה ב-1% ל-14.1 מיליון דולר. למרות זאת, נרשמה ירידה של 6.1 מיליון דולר בשווי נכסי החברה, ובנוסף גדלו הוצאות המימון שלה ב-12% ל-17.3 מיליון דולר.
על פי דוח התזרים החזוי, מבססת החברה את פירעונות החוב בשנתיים הקרובות בעיקר על מכירות נכסים, שעתידות להניב לה סכומים (נטו) של 27 מיליון דולר ב-2021 ועוד 11.5 מיליון דולר ב-2022. בהקשר זה, יש לציין כי בידי החברה של הזוג ג'ואל ושנדי שוורץ נדל"ן להשקעה והחזקות בחברות נכס נוספות בהיקף כולל של 474 מיליון דולר והון עצמי של 131 מילון דולר, המהווה 27% מסך המאזן.
הרץ פרופרטיס: בונה על מימוש נכסים
הרץ פרופרטיס גרופ, שפועלת בתחום המשרדים להשכרה, פרעה בינואר 2021 תשלום קרן וריבית של 32 מיליון דולר (108 מיליון שקל) למחזיקי האג"ח בישראל. לאחר תשלום זה נותרו לחברה עוד חמישה תשלומי קרן שנתיים בסך של 90 מיליון שקל (27 מיליון דולר) שישולמו בחודש ינואר של השנים 2022-2026, ולצידם תשלומי ריבית שינועו בין 23 מיליון שקל ב-2022 ל-3 מיליון שקל ב-2026.
לדברי החברה, על מנת לעמוד בהתחייבויותיה היא פועלת ותפעל בעיקר למימוש שני נכסים, אשר צפויים להניב לה תזרים מזומנים עודף של כ-28.5 מיליון דולר במהלך 2021, וזאת בנוסף לתזרים שתייצר החברה מפעילותה השוטפת וכן להשלמת נטילת שתי הלוואות שיצרו לחברה עודף תזרימי של 11.4 מיליון דולר.
"לאור האמור לעיל, הנהלת החברה מעריכה כי תוכל לעמוד בהתחייבויותיה בהגיע מועד פירעונן", נכתב בדוחותיה של הרץ.
החברה, שבבעלות ויליאם זאב הרץ, הציגה ב-2020 עלייה של 3% ברווח הגולמי (NOI) ל-58.5 מיליון דולר, אולם הפסדי שיערוך של 102 מיליון דולר בגין נדל"ן להשקעה, לצד הוצאות מימון והוצאות הפרשי שערי מטבע בסך של 53 מיליון דולר, הובילו להפסד נקי של 90 מיליון דולר ב-2020. הפסד זה שחק את ההון העצמי של הרץ ב-32% ל-161 מיליון דולר נכון לסוף דצמבר.
להרץ התחייבות פיננסית למחזיקי האג"ח שלפיה ההון העצמי שלה לא יפחת מ-145 מיליון דולר. כדי שלא לחרוג מאמת מידה זו במקרה של הפסד נוסף ברבעון הראשון של 2021, העבירו בעלי השליטה לחברה את זכויותיהם בנכסים משותפים, באופן שיש בו כדי לתרום כ-22.7 מיליון דולר להון העצמי שלה. כעת, היא צופה שתעמוד באמת מידה זו גם ב-31 במרץ 2021.
אמ.די.ג'י: הבטיחה את פירעון סדרה ב'
חברת אמ.די.ג'י סיימה את 2020 עם גירעון של 106 מיליון דולר בהון החוזר, בעיקר כתוצאה מחלויות שוטפות של 86 מיליון דולר בגין איגרות החוב מסדרה ב' שייפרעו במלואן בסוף חודש אפריל הנוכחי. עם זאת, מאז הספיקה החברה להעביר לנאמן האג"ח את מלוא הסכום הדרוש לפירעונה המלא של הסדרה, לאחר שהשלימה מימון מחדש לשני בתי אבות ששועבדו קודם לכן לטובת מחזיקי אג"ח ב'.
לאחר פירעון זה, תיוותר החברה עם חוב (במונחי קרן) של 256 מיליון שקל (78 מיליון דולר) למחזיקי אג"ח ג', שייפרע בשנים 2022-2024. עם זאת, במסגרת הסכם שעליו חתמה לאחרונה עם מחזיקי סדרה זו, הסכימה החברה להקדים פירעון קרן של 10 מיליון דולר כבר ל-2021, כאשר ב-2022 ייפרעו עוד 24 מיליון דולר מהקרן.
אמ.די.ג'י, שבבעלות דיוויד מרקס, פועלת בתחום המלונאות, ובתחומי הנדל"ן המניב למגורים, למשרדים ולבתי אבות סיעודיים. את 2020 סיימה החברה בהפסד של 25.6 מיליון דולר, שכיווץ את ההון העצמי שלה ב-13% ל-228 מיליון דולר. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת הסתכם ב-40.8 מיליון דולר.