דירות בבנייה / צילום: רפי קוץ, גלובס
המחיר הגבוה של דירות למגורים בישראל מוזן מפעילות הממשלה המחזיקה בבעלותה כ-93% מקרקעות המדינה (יתרת הקרקעות נמצאת בבעלות פרטית), והיא משווקת את הקרקעות כמונופול, כשהיא מוכרת את הקרקעות במחיר הגבוה ביותר האפשרי לרוכשים. הממשלה באמצעות מנהל מקרקעי ישראל מוכרת ומחכירה קרקעות וגובה דמי חכירה והכנסות אחרות מן הקרקע בסכום שנתי כולל של כ-10.4 מיליארד שקלים (על פי הצעת התקציב לשנת 2019 של מנהל מקרקעי ישראל), סכום שרובו המכריע משולם להוצאות שונות של המנהל בהן: הוצאות תכנון ופיתוח, שכר, הוצאות שיווק, פינויים כלכליים ומתן הנחות שונות.
מכאן שלתקציב השוטף של הממשלה מגיעים סכומים יחסית זניחים מפעילות ההחכרה והמכירה של קרקעות המדינה. נתונים אלו משקפים את העובדה שמחיר הקרקע המוחכרת והנמכרת במהלך השנה על ידי מנהל מקרקעי ישראל בניכוי הנחות שונות המוענקות לרוכשים, משתווה לעלויות הכרוכות בהחכרה ובמכירת קרקע בתוספת עבודות פיתוח ותכנון הנוגעות לקרקע. הקרקע המהווה מרכיב מרכזי בעלויות הדירה היא גורם חשוב מאין כמוהו בקביעת מחירה הסופי של הדירה לרוכש ולכן מן הראוי להתמקד בהשפעת מחירה הנשלט בלעדית על ידי המדינה- על מחירי הדיור.
ממצאי מחקר שערך משרד השיכון ב-2015 ומתייחס לנתונים שנאספו על פרויקטים שבנייתם הסתיימה בשנים 2010 - 2012, העלו כי מחירי הקרקע המפותחת מהווים 21.9% מהעלות הכוללת של דירה (שיעור זה נע בין 31.6% במחוז תל אביב ל- 11.3% במחוז דרום). כמו כן, עלה מהממצאים כי מחיר הדירה מורכב מעלויות בניה ישירה 37%, רווח יזמי 15.1%, מע"מ 13.8%, עלויות נלוות אחרות 8.9%, ומרתפים וחניה 3.3%. עם זאת, מאז ועד היום חלה עלייה ניכרת במחירי הדירות, וניתן להעריך שנרשמה עלייה חדה בחלקו היחסי של שווי הקרקע בעלות הבניה.
מאחר שבפרויקטים שנבנו בשנים 2010-2012 הקרקע נרכשה מספר שנים טרם תחילת הבניה, אניח שהקרקע נרכשה בשנת 2008 ומצאתי על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמשנת 2008 מחירי הדירות בישראל עלו בכ-124% ואילו מחיר התשומות לבניה למגורים עלו בכ-24 אחוזים בלבד (מחודש דצמבר 2008 ועד פברואר 2020). בהסתמך על שינויי מחירים אלו ובהנחה שהרווח היזמי, המע"מ, המרתפים והחניה והעלויות האחרות שמרו על חלקם היחסי במחיר הדירה, עולה כי חלקן של תשומות הבניה ירד ל-20.5%, ועלות הקרקע המפותחת עלתה ל-38.4% ממחיר הדירה. עלות קרקע משוערת בשיעור של 38.4 אחוזים, בממוצע ארצי, ממחיר דירה מוגמרת, משקף את המשקל הרב שיש למחיר הקרקע, על מחיר הדירות בישראל. כפי שהזכרתי קודם משקל זה גבוה משמעותית במרכז הארץ לעומת המשקל בפרפריה.
ראוי לציין שמחיר גבוה לנדל"ן מקנה יתרונות גדולים לקבוצה קטנה של אנשים, ומאידך מטיל עול כלכלי כבד על רוב תושבי ישראל. בישראל ישנם כ-2.6 מיליון דירות ובתים שמשמשים ברובם למגורים לבעליהם. הדיירים אינם משיגים משאבים חדשים או כוח קניה נוסף כתוצאה מהתייקרות הנכס שבו הם מתגוררים, זאת מאחר שהם צורכים בעצמם את שירותי הדיור ואינם מוכרים אותם לאחרים. לעומתם מחוסרי דיור הרוכשים דירות חדשות (בישראל נמכרות כ-50 אלף דירות בשנה) נאלצים לקחת הלוואות בהיקפי ענק ולהשתעבד לתשלומי משכנתא בשיעורים ניכרים ביותר מהכנסתם למשך חלק נכבד מחייהם.
מנגד, אנשים המחזיקים ביותר מדירה אחת בבעלותם, וביניהם רבים היורשים דירות, משכירים או מוכרים את הדירות במחירי עתק והם בין הנהנים העיקריים מהתייקרות מחירי הדיור בישראל. ראוי לציין שסכומי ההורשה משמעותיים ליורשים מקרב משפחות קטנות יותר, המשתייכים בדרך כלל לשכבות אוכלוסייה מבוססות יותר, והם גם הזוכים להתעשרות ניכרת ומוגברת מקבלת הירושה- זכייה המועצמת על ידי עלייה נמשכת במחיר הנדל"ן. מכאן שהממשלה כגורם מרכזי המשפיע על התייקרות מחירי הנדל"ן בישראל, גורמת לעלייה ניכרת באי השוויון בחלוקת העושר ומהווה גורם מרכזי להטלת נטל כבד על צעירים שאינם נתמכים על ידי הוריהם ושאינם זוכים לירושה משמעותית. בישראל נהוג למדוד את מידת אי השוויון בחלוקת ההכנסות, אבל אין מדידה של אי השוויון בעושר, שהולך ומתגבר עם העלייה במחירי הנדל"ן.
עליית מחירי הדירות מובילה להעברת משאבים ניכרת ממשפחות גדולות ועניות, ומצעירים הרוכשים דירות לידי משפחות קטנות ומבוססות המוכרות דירות שאינן מתגוררות בהן. כמי שמאמין ביעילותה ויתרונותיה של הכלכלה הקפיטליסטית כאמצעי לדחיפת הכלכלה, פיתוחה וצמיחתה, אני סבור שהעברת המשאבים הנוצרת עקב התייקרות מחירי הנדל"ן אינה מוצדקת, פוגעת בעניים ללא הצדקה ומטילה עול ניכר בעיקר על כתפי הצעירים בישראל.
העושר של מוכרי דירות ונדל"ן שהתקבלו בהורשה, אינו נובע בהכרח מהיותם משכילים, מוכשרים או בעלי תרומה רבה יותר לכלכלה, אלא מכך שזכו לירושות נכבדות ששווין גדל עקב עליית מחירי הנדל"ן, וקשור באופן ישיר למעורבותה של הממשלה בשוק הנדל"ן, זאת מבלי שהממשלה תזכה לגידול בהכנסותיה התקציביות עקב מכירת קרקעות המדינה (ההכנסות של מנהל מקרקעי ישראל ממכירת הקרקעות מממנות את הוצאות הפיתוח הקרקע ורק חלק זעום מועבר לממשלה).
המשך מגמת התייקרות הנדל"ן מגדילה ללא כל הצדקה את הנטל על החלשים וצפויה להגביר בעתיד את השסעים החברתיים והכלכליים בישראל, ומאחר שקרקעות המדינה שייכות לכלל תושבי ישראל, ממשלת ישראל חייבת לבחון שינוי מדיניות משמעותי שיוביל להגדלת היצע הקרקע, להפחתת עלויות הפיתוח ולהפחתת מחיר הקרקע. הממשלה כגוף המחזיק ברובן המכריע של עתודות הקרקע לבניה וכמי שאחראית על קביעת שיעור ניכר מעלות הדירה, חייבת למצוא מודל הפעלה שונה שיוביל לירידת מחירי הדיור בישראל.
הכותב הוא פרופ' לכלכלה ונשיא האקדמית גליל מערבי