דירות למכירה/ צילום: איל יצהר
שוק הנדל"ן רותח בחודשים האחרונים, עם היקפי עסקאות גבוהים במיוחד. מנתוני האוצר האחרונים עולה כי בחודש פברואר נרכשו 10.2 אלף דירות, גידול של 10% בהשוואה לפברואר אשתקד. בין הרוכשים היו גם הרבה "משפרי דיור", שרכשו באותו חודש 3,300 דירות, אך דווקא בגזרה הזאת מדובר היה בירידה של 5% בהשוואה לפברואר אשתקד.
בשישה חודשים שקדמו לכך נרשם גידול ברכישות, או לכל הפחות יציבות (כל חודש בהשוואה למקביל לו בשנה קודמת). ירידה חדה יותר, של 10%, נרשמה ברכישות משפרי הדיור בהשוואה לחודש הקודם.
כעת, בעקבות דחייה של הטבה שאמורה הייתה להיכנס לתוקף בחודש מאי, יכול להיות שבחודשיים הקרובים נראה ירידה נוספת ברכישת הדירות של "משפרי דיור".
נסביר: בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, בעל דירה יחידה יכול למכור את דירת המגורים שלו בפטור ממס שבח, גם אם רכש דירה אחרת תחתיה, ובלבד שימכור את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. במקביל, יהיה זכאי לשלם מס רכישה מופחת כדירה יחידה בגין הדירה החדשה, זאת אם ימכור את דירת המקור תוך 18 חודשים.
בעבר התקופה הזו עמדה על 24 חודשים, אך היא קוצרה כדי לעודד חזרת דירות לשוק. הוראת השעה אשר נקבעה במסגרת תיקון מס' 85 לחוק מיסוי מקרקעין נועדה לצמצם תכנון מס שנקטו בו משפרי דיור שמצד אחד רכשו דירת מגורים, אך מנגד המשיכו לאחוז בדירת המקור במשך תקופה של שנתיים על מנת ליהנות מעלית שווי ומקבלת דמי שכירות. על מנת לצמצם תופעה זו, אשר הכבידה על שוק הדירות, צומצמה תקופת ה"גרייס" ל-18 חודשים בלבד. קיצור התקופה הוגבל ל-5 שנים, כך שתוקפה של הוראת השעה היה אמור לפוג בעוד מספר ימים, ב-1 במאי 2021.
לכאורה הארכת פרק הזמן הייתה אמורה לעודד את משפרי הדירות לחזור לרכוש דירות החל ממאי, אך מסתבר שהאווירה הפוליטית הקיימת השפיעה על הדד ליין שנקבע בהוראת השעה - ודחתה אותו.
"צפויים לראות ירידה קלה ברכישת דירות"
לאור הבחירות החוזרות ונשנות ובהתאם להוראות סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת (הארכת תקפם של חיקוקים), מועד סיום הוראת השעה שנקבעה בתיקון 85 לחוק נדחה לתום שלושת החודשים לתקופת כהונתה של הכנסת הנכנסת. כך, ההוראה הקובעת תקופה של 24 חודשים למכירת דירת המגורים תחול רק על רכישות שיבוצעו החל מה ה-7 ביולי 2021 ולא מה-1 במאי.
האם יש בדחייה הזאת כדי לשנות את התנהגות השוק? האם צפויה ירידה בעסקאות משפרי הדיור עד יולי? יכול להיות. לדברי עו"ד ורו"ח שי עינת, מומחה למיסוי מקרקעין, "משמעות עמדת רשות המסים הינה כי ייטב למשפרי דיור לשקול לדחות את מועד רכישת הדירה החליפית לאחר 7.7.21, על מנת ליהנות מכניסתה לתוקף של הוראת הקבע בחוק אשר תאפשר להם מכירת דירת המקור תוך 24 חודשים".
עו"ד עינת מוסיף, כי "אנו צפויים לראות ירידה קלה ברכישת דירות בזמן הקרוב על ידי משפרי דיור ועליה במספר העסקאות במהלך חודש יולי השנה".
עו"ד נועם וייס, שותף וראש מחלקת נדל"ן במשרד איתן מהולל שדות, לא בטוח שהדחיה תורגש. לדבריו, " הדחייה מעכבת הטבה לציבור בשלושה חודשים נוספים, אך לא תהיה לה השפעה משמעותית על שוק הנדל״ן. מי שכבר עשה עסקה - הדחיה הזו אינה משפיעה עליו, והוא מחויב לזמנים הקבועים היום בחוק (18 חודש). ייתכן ומי שמעוניין לעשות בימים הקרובים עסקה יצטרך לשקול האם הוא ממתין עד ליולי כדי ליהנות מתקופה ארוכה יותר של 24 חודשים. יש לזכור כי קיימת הוראת שעה נוספת שהאריכה בכל מקרה את התקופות הללו (למכירת דירה) בגלל משבר הקורונה. כך שלדעתי ההשפעה של הדחיה הזו מועטה, אם בכלל".
וייס מתייחס להטבה שהעניקה המדינה למשפרי דיור בדצמבר האחרון, אשר לפיה כל מי שרכש דירה בפרק הזמן של 18 חודשים לפני חודש מרץ 2020 - מועד פרוץ הקורונה - ייהנה מהארכה אוטומטית של אי תשלום מס הרכישה עד חודש יוני 2021.
בחודש יולי 2020 הוארך פרק הזמן של 18 החודשים בעוד 7, שלמעשה לא נחשבו במניין החודשים שרשות המסים סופרת. במילים אחרות, התקופה של 18 החודשים הפכה ל- 25 חודשים. ההחלטה החדשה מדצמבר הוסיפה עוד 8 חודשים לפרק הזמן הזה. כלומר, מי שקנה דירה בתקופה של שנה וחצי לפני פרוץ הקורונה, ולא מכר את דירתו הקודמת, ייהנה מהארכה של אי תשלום מס הרכישה עד תחילת יוני 2021.
שתי ההארכות הללו כאמור לא חלות על מי שרוצה לרכוש דירה בחודשיים הקרובים, ועליו תחול תקופת ה-18 חודשים. לכן, אלה עדיין יצטרכו לשקול האם לרכוש דירה בין מאי ליולי, או להמתין לכניסתה לתוקף של הארכת התקופה ל-24 חודשים.