שכונת גיורא, גבעת שמואל / צילום: תמר מצפי
פרויקט הפינוי-בינוי ברחוב בן גוריון בגבעת שמואל החל לקרום עור וגידים עוד באמצע שנות האלפיים. התגייסות הדיירים הייתה מרשימה, המועצה ומוסדות התכנון תמכו והתקוות היו גדולות.
אלא שאחרי כברת דרך תכנונית משמעותית, הדברים נתקעו. הסיבות לכך היו ברובן המכריע חיצוניות. כך למשל, מעמדה הסטטוטורי של גבעת שמואל שונה ממועצה לעיר - אירוע בעל משמעויות כבדות משקל בתחום התכנון והבנייה. זמן לא רב לאחר מכן, התחלף גם השלטון בעיר הצעירה. בשל כל אלה ועוד, דיירי המתחם והחברה היזמית נאלצו להתחיל מחדש כמעט את התהליך כולו מול ועדות התכנון השונות.
סיפור הפרויקט ברחוב בן גוריון מגלם היטב את הסחבת הידועה לשמצה בתחום ההתחדשות העירונית, זו שנגרמת לרוב בשל קשיים ומהמורות בלתי-צפויים הצצים במהלך הדרך.
באחרונה פירסם משרד המשפטים תזכיר חוק המבקש לשנות את המציאות הזאת. בין השאר הוא מגביל את תקופת ההתקשרות בין יזם לדיירים לשנתיים בלבד ממועד חתימת הדייר הראשון, כך שבמקרים שבהם בתום השנתיים היזם לא השיג את ההסכמות של מחצית בעלי הדירות במתחם לפחות, יוכלו אלה שחתמו עד לאותו מועד לבטל את ההסכם עם היזם . בנוסף, מוצע בתזכיר כי גם במקרה בו הושגו ההסכמות הנדרשות, אך חלפו ארבע שנים מחתימת הדייר הראשון במתחם והיזם טרם הגיש תוכנית למוסד התכנון הרלוונטי - יוכלו בעלי הדירות שחתמו עם היזם עד לאותו מועד לבטל את ההסכם, ואין הדבר ייחשב להפרה חוזית מצידם.
אין חולק כי נכון וצודק למנוע מצב שבו דיירים יהפכו לבני ערובה של יזם חסר כישורי ביצוע או חסר איתנות פיננסית לקדם הליכי תכנון. עם זאת, החוק המוצע נשען על הנחות יסוד שגויות ו"מפספס" בשני היבטים מהותיים.
ראשית, אין שום דמיון בין פרויקט המערב כמה עשרות בעלי דירות קיימות (למשל, פרויקט תמ"א 38 סטנדרטי) לבין מיזם פינוי-בינוי הכולל לעיתים מאות או אלפי יחידות דיור. מובן שהשגת חתימותיהם של 50% מהדיירים בפרויקט הגדול יותר היא שונה ומורכבת לאין שיעור. אמנם, התזכיר מציין כי עבור מתחמי פינוי-בינוי גדולים ייקבעו בחוק פרקי זמן ארוכים יותר להשגת חתימות הדיירים, אולם מוטב לו היה נוקב בלוחות זמנים לינאריים ומדויקים עוד בטרם הופץ להערות הציבור.
שנית, לפי חוק התכנון והבנייה ניתן להגיש תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה לצורך פרויקט פינוי-בינוי אם נאספו חתימותיהם של לפחות 60% מדיירי המתחם הרלוונטי. מכאן, שלפי החוק המוצע, מרגע שיהיו ליזם מחצית מחתימות הדיירים, יתחיל מעין מרוץ נגד הזמן להשגת חתימותיהם של 10% נוספים מקרב הדיירים, וזאת כדי להגיש את התוכנית במסגרת סד הזמנים החוקי.
מצב זה יכול להביא להעצמת האנומליה הקיימת בלאו הכי בתחום ההתחדשות העירונית: תופעת הסחטנות. דייר המסרב מסיבות לא ענייניות לתת את הסכמתו לפרויקט, יקבל לידיו את "נשק יום הדין" - דד-ליין קשיח להגשת התוכנית בידי היזם. לחילופין, אף אם יש בידי היזם את שיעור החתימות הדרוש, הרי שכפי שראינו, פרויקטים רבים נוטים להיתקע מסיבות ביורוקרטיות גרידא. בהקשר זה יש לזכור שבמציאות דהיום, רשויות מקומיות רבות אינן נוטות לשתף פעולה עם מיזמים שעתידים להגדיל את מספר תושביהן, ותחת זאת מערימות קשיים על קידומם.
אין חולק על חשיבותה של ההתחדשות העירונית בהתמודדות של ישראל עם הגידול המתמיד באוכלוסייתה, העלייה במחירי הדירות כמו גם עם איומים ביטחוניים ותרחישים סיסמיים שונים. על כן, יש לוודא כי ההגנה החשובה על דיירים מפני החתמות פוגעניות או התקשרויות חוזיות חסרות תוחלת, לא תפגע בפרויקטים מבטיחים תוך הישענות על לוחות זמנים שרירותיים ומנותקים מהמציאות.
ומה לגבי הפרויקט בגבעת שמואל? שם בסופו של דבר אושרה התב"ע החדשה והיתרי הבנייה צפויים להינתן עוד במהלך 2021. מאז התקשרו הדיירים עם היזם חלפו אמנם הרבה יותר מארבע שנים, אך נראה כי בסופו של דבר הסבלנות תשתלם - לכל הצדדים המעורבים.
הכותב הוא מייסד משרד זיו גרומן ושות' המתמחה בהתחדשות עירונית ועסקאות נדל"ן