איילת שקד בתדרוך לעיתונאים לגבי העתיד הצפוי לתמ"א 38 / צילום: יוני קלברמן
המהירות שבה הציגה שרת הפנים הטרייה איילת שקד תוכנית חלופית לתמ"א 38, קצת פחות מחודש לאחר כניסתה לתפקיד, מרשימה וראויה לכל שבח. ניכר כי שקד באה לעבוד, ומבלי להיכנס לכל פרט ופרט, נראה כי התוכנית שהציגה בפני הציבור היא רצינית ובאה לענות על כמה מהכשלים שבהם התאפיינה תמ"א 38. ואולם ישנו כשל אחד שלגביו לא אומרת חלופת שקד דבר. לרוע המזל מדובר בכשל שאם לא יטופל - עלול לחרוץ את דינה של התוכנית החדשה לכישלון.
על מנת להסביר מהו הכשל אציין עובדה שאותה מכיר כל מי שעוסק מקרוב בהתחדשות עירונית: על אף שמבחינה פורמלית צפוי תוקפה של תמ"א 38 לפוג רק בעוד שנה ושלושה חודשים, הרי שבפועל תמ"א 38 כבר כמעט שאינה קיימת, וברוב ערי המרכז הפכה התוכנית לאות מתה. ייתכן שהדבר מפתיע את חלקכם, המתגוררים בערי גוש דן שרחובותיהן עדיין זרועים בפרויקטים רבים. על פני השטח נראה כי התמ"א עודנה חיה ובועטת, אך מדובר באשליה. כלל הפרויקטים הנבנים כעת הם תולדה של החלטות שקיבלו הרשויות המקומיות לפני שנתיים ושלוש. כיום המצב הנו שונה בתכלית, עם ירידה דראסטית בת עשרות אחוזים בהיקפי ההיתרים.
הירידה אינה מקרית - רוב רשויות המרכז החליטו להרוג את התוכנית "ברכות" ולמנוע את יישומה. לא באמצעות הכרזות מפוצצות או החלטות דרמטיות, אלא באמצעות שינויי מדיניות אשר לעין בלתי מקצועית נראים סבירים אך בפועל מצמצמים זכויות בניה בדיוק במידה אשר הופכת פרוייקטים ללא-כלכליים. רשויות אחרות נוקטות בשיטה הידועה של סחבת אינסופית. בשני המקרים התוצאה זהה, ובערים שבהן הונפקו עד לפני שנתיים עשרות היתרים מדי שנה, הונפק מספר היתרים זעום ב-2020, ומחציתה הראשונה של 2021 מלמדת כי מגמה זו צפויה אף להחמיר.
לממשלה יש שתי סיבות מרכזיות להאריך את תוקפה של תמ"א 38, או ליצור תוכנית חלופית כפי שמציעה שקד: סיבה ביטחונית - מבצע שומר החומות שזה עתה הסתיים העניק לכולנו תזכורת כואבת על חשיבות המשך מיגונן של הדירות הוותיקות, וסיבה כלכלית - במציאות של עליית מחירי הדירות, תוספת של 4,000 עד 5,000 דירות חדשות מדי שנה בלב אזורי הביקוש היא לא דבר שהמדינה יכולה להרשות לעצמה לוותר עליו.
אך מהעבר השני - גם לרשויות המקומיות היו את סיבותיהן המוצדקות לנסות "לקבור" את התמ"א בכל דרך אפשרית: לא זו בלבד שבנייה למגורים הנה גרעונית בהגדרתה, הרי שתמ"א 38 אף העצימה את הפסדי הרשות כאשר העניקה ליזם ולבעלי הדירות פטור מלא מהיטל השבחה, גם במקרים שבהם שוויו של כל מ"ר בנוי הוא עשרות אלפי שקלים.
סיבת ההתנגדות העיקרית של הרשויות המקומיות לתמ"א 38 היא אם כן סיבה כלכלית טהורה: הרשות מגדילה את מספר תושביה, ללא מקורות תקציביים לשדרוג תשתיות, בניית תוספת מבני ציבור והרחבת השירותים אותן היא מעניקה. מי שיחפש בתוכניתה של שקד מענה לקושי זה צפוי להתאכזב. התוכנית אינה אומרת דבר בנושא, ועולה החשש שהיקפי המימוש הזעומים של תמ"א 38 - יאפיינו גם את תוכנית שקד.
אם שרת הפנים רוצה להבטיח כי תוכניתה החדשה תצליח, עליה ליזום יחד עם משרד האוצר מהלך משלים מול השלטון המקומי אשר יתמרץ אותו לפעול לקידומה. בין היתר, ניתן לשקול ביטול חלקי של הפטור מהיטל השבחה, הענקת תמריצים כלכליים לרשויות מצטיינות בבניית תמ"א במתכונת "הסכמי הגג", או מתן אפשרות לשילוב שטחי מסחר מניבי ארנונה גבוהה בפרויקטים. כך ניתן יהיה לסיים את המחלוקת ארוכת השנים בין השלטון המקומי והשלטון המרכזי על יישומה של תוכנית ההתחדשות העירונית, ולהבטיח יישום בהיקפים גבוהים של תוכנית שהצלחתה קריטית הן לביטחון האזרחים, והן לריסון מחירי הדירות.
הכותבת היא שותפה במשרד עורכי הדין רז-כהן, פרשקר ושות' המתמחה בהתחדשות עירונית