הנחת אבן פינה בפרויקט בניית שכונת נוף ציון / צילום: חיים טויטו
הגעתם של מנכ"ל משרד השיכון הנכנס אביעד פרידמן ומנכ"ל בנק הפועלים דב קטלר לטקס שיגרתי של הנחת אבן פינה בפרויקט בנייה חדש בירושלים בשבוע שעבר סימנה שמשהו חריג מתרחש במקום. עשור אחרי הזכייה בפרויקט ועיכובים בירוקרטיים לא מעטים, התכנון של כ-400 יחידות דיור חדשות יוצא לדרך, לא מספר חריג בנוף, ועדיין איש העסקים רמי לוי והמשקיע קווין ברמייסטר צפויים להפוך בשנים הקרובות רחוב עם כ-90 יחידות דיור לשכונה נוספת במזרח העיר.
שכונת נוף ציון תיבנה אל מול הר הבית כשהיא מוקפת בשכונה הערבית ג'בל מוכבר, מה שהוביל בעבר תנועות שמאל להתנגד לבנייה במקום. רק בשבוע שעבר לקראת טקס הנחת אבן הפינה לשכונה שלח ארגון השמאל שלום עכשיו מכתב לראש עיריית ירושלים בבקשה שלא ישתתף בטקס: "העובדה כי הפרויקט הנוכחי ממומן בידי פילנתרופים היא ההוכחה הברורה לכך שבפרויקט החדש אין שום עניין כלכלי או נדל"ני ואינו מהווה שום בשורה לתושבי העיר, אלא רק נסיון פוליטי נוסף למנוע אפשרות של פשרה וחיים משותפים בירושלים".
עוד נכתב "לתפיסתינו, לעירייה בראשותך, ולך באופן אישי, יכול להיות תפקיד משמעותי במאמץ לייצב ולהרגיע את הרוחות הבוערות ברחבי העיר, במיוחד בימים אלה". ליאון לבסוף השתתף בטקס ולא רק הוא כפי שנכתב לעיל. בפועל, מאחר שמדובר בקרקע בבעלות פרטית שנקנתה כבר לפני כמה עשורים גם מראות הטרקטורים שעלו על הקרקע בחודשים האחרונים לא הובילו למחאות של התושבים מסביב.
בעלי החברה שבונה "שמיני נכסים", אודי רגונס, אומר לגלובס "חששנו מאוד שחילופי הממשל בארה"ב ישפיעו על הבנייה למרות שהושגו היתרי הבנייה הנדרשים", אך לא רק שזה לא קרה אלא שבעלי קרקעות נוספים באזור, יהודים וערבים, פונים אליו בבקשה למכור לחברה את הקרקעות לצורך הרחבת השכונה המיועדת.
בפרויקט הושקעו כבר כ-150 מיליון שקלים
בעלי החברה כאמור הם רמי לוי וקווין ברמייסטר שזכו בפרויקט לפני עשור לאחר מאבק מול היזם הפלסטיני בשאר אל מסרי. הקרקע שעליה מוקמת השכונה נקנתה כבר ב-1968 על ידי יהודי בשם עבוד לוי, מאז כבר היו מספר ניסיונות להרחיב את הבנייה במקום שעלו בתוהו. אולם ב-2016 הגיעו היתרי הבנייה המיוחלים מעיריית ירושלים והחברה יצאה לדרך. בפרויקט הושקעו כבר כ-150 מיליון שקלים ולדברי השניים בשלב הראשון יבנו תשעה בניינים שבהם 133 דירות בנות 3,4,5 חדרים שיאוכלסו בתוך שנתיים וחצי.
בשלב השני ייבנו עוד 12 בניינים של 233 יחידות דיור, מרכז מסחרי על שטח של 800 מטר לצד מבני ציבור כמו בתי ספר, בתי כנסת ועוד בתוך חמש שנים. לפרויקט השאפתני חלק נוסף שבו מתוכננים לקום שני בתי מלון, האחד עם 400 חדרים, 5 כוכבים, והשני מלון ספא בן 150 חדרים. בנוסף יבנו כ-100 יחידות דיור סמוכות לבתי המלון והם יקבלו את השירותים מהמלון.
לדברי רגונס מתחם המלונאות יתחיל להיבנות ב2025 ויסתיים ב-2029 ולהם יתווספו עוד ארבעה בתי מלון מתוכננים על הרכס שלצד טיילת ארמון הנציב. הפיכת האזור כולו לתיירותי תתבצע יד ביד עם עיריית ירושלים שמתכננת להרחיב את הכבישים במקום, לצד הרחבת פרויקט הרכבת הקלה בעיר ופתיחת מתחם "ממילא 2" ואטרקציות תיירותיות. "בעוד 5-6 שנים האזור הזה שצופה לירושלים העתיקה והמתחדשת גם יחד, ייראה אחרת לגמרי. כל המרחב סביב השכונה מקבל תנופת פיתוח משמעותית הן ע"י בניית רכבת קלה שתגיע בסמוך, כביש הטבעת האמריקאית שיגיע לתוך השכונה וכל מרחב טיילת ארמון הנציב עם פיתוח של בניית בתי מלון ומרכז קניות".
"הרווח הפתיע אותי מאוד והוא גדול ממה שחשבתי"
הבעלים קווין ברמייסטר, איש עסקים יהודי-אוסטרלי, יזם נדל"ן והייטק, נכנס בשנת 2010 לתחום הנדל"ן בישראל, אז גם רכש את הקרקע בנוף ציון, את מלון גני ירושלים וקרקעות נוספות בירושלים למגורים ולמלונאות. הסיבה לעיכוב העסקה הוא מסביר היא פירוק חברת דיגל שהחזיקה בפרויקט. "לאחר מכן חברת 'שמיני נכסים' קנתה את השטח מדיגל דרך המפרק מטעם בית המשפט. מאז הליך הרישום בטאבו לצד הליכים נוספים עיכבו את התהליך כך שהוצאת היתרי הבנייה החלה רק ב-2016", מתאר ברמייסטר את השתלשלות העניינים. "מבחינתנו השקענו את מירב המאמצים לעשות את זה כמה שיותר מהר, כדי להפשיר את הקרקע ולהתחיל לבנות".
בעיניך מדובר בפרויקט למטרות רווח או מטעמי ציונות?
"קיבלתי החלטה לפני כמה שנים לרכז את כל עסקי הנדל"ן שלי בירושלים ואני לא משקיע בשום מקום אחר בעולם בתחום הזה. לכן בשנים האחרונות ביצעתי מספר גדול של עסקאות בירושלים שכל אחד מהם הוא בעל פוטנציאל רווח גדול מהממוצע בתחום הנדל"ן, כמו מלון גני ירושלים שרכשתי לפני מספר שנים ואנו מתחילים בניה של 30 קומות נוספות לצד המלון הקיים שהוא בן 12 קומות, אנחנו מוסיפים כנף ובעצם משלשים את גודל המלון".
לדבריו ומבלי לבטל את העניין האידיאולוגי שלו בפרויקט "כל פרויקט שאני ניגש אליו אני בוחן בעיניים כלכליות ובמידה והוא לא כלכלי אני לא אכנס לזה. בנוסף למגורים, לאחר בדיקה מעמיקה נכנסתי לעסקי התיירות ובגלל זה רכשתי את מלון גני ירושלים, אני מקדם בניה של 3 בתי מלון והקמתי סטרטאפ Yaturu".
גם איש העסקים רמי לוי משלב את הטעמים הכלכליים להשקעה בפרויקט יחד עם רצונו לחזק את העיר. כשאני שואלת אותו מה פוטנציאל הרווח שלו הוא עונה "פוטנציאל הרווח שלי הוא שאני יודע שאני משקיע בירושלים ומחזק את העיר, וברגע שעשיתי זאת זה חלק גדול מפוטנציאל הרווח שלי. הרווח הפתיע אותי מאוד והוא גדול ממה שחשבתי".
למי מיועד הפרויקט?
ברמייסטר: "הוצאנו למכירה מספר בניינים שכבר 60 אחוז מהם נמכרו והקהל מחולק לשניים, 50 אחוז מהם זוגות צעירים ומשפרי דיור תושבי ירושלים והסביבה, ו-50 אחוז נוספים רוכשים מחו"ל שזיהו את הפוטנציאל והוקסמו מהנוף הנשקף מהפרויקט מול חומות העיר העתיקה והר הזיתים, ככה שניתן להבין מהרכישה הראשונית שאלו קהלי היעד שלנו בכל השכונה".
יש ביקוש למגורים בשכונה הזו למרות שמדובר למעשה בבנייה בלב שכונה ערבית?
לוי: "אני לא איש פוליטי, אני משקיע בירושלים וזה חלק מהעיר. אני חושב שדווקא בגלל השלום שלנו עם מדינות ערב וכשהקורונה תעלם אני מאמין שאנחנו נראה הכפלה בתיירות בירושלים ובמדינת ישראל בכלל. דווקא בגלל שאני מעודד מזה שאני רואה שעשינו שלום עם מדינות ערב ואנחנו ממשיכים באותו מהלך עם מדינות נוספות. אני מאמין שיש עוד ממדינות שיבינו שיש פה פוטנציאל לדו קיום רציני ואמיתי, ואז אנחנו נראה שהתיירות במדינת ישראל וירושלים מוכפלת משהייתה עד עכשיו".
ברמייסטר: "אני יכול לתת לך נתון אחד שיכול להסביר הכל - מאז שהתחלנו את המכירה של הדירות, כל מחירי הדירות באזור עלו וככה כולם שם נהנו מזה", הוא רומז לכך שעליית המחירים הייתה גם בשכונה הערבית השכנה. "שכונת נוף ציון הפתיעה אותי מאוד לטובה, הציפיות היו נמוכות ממה שקורה בפועל".
"אנחנו נכנסים לתחום כדי לייצר תחרות"
אני מבקשת ממנו התייחסות כמשקיע בישראל למחירי הנדל"ן המאמירים. "מדובר בתוצאה של שני דברים. מצד אחד ביקוש הולך וגובר בשל גידול מהיר באוכלוסייה ואחוזי עלייה גבוהים לארץ ומצד השני מספר קטן של התחלות בניה ביחס לביקוש. ביחס למחירים הגבוהים בישראל דווקא הפרויקט שלנו נמכר במחירים נמוכים יחסית למחירים המבוקשים בירושלים ולכן הוא מהווה השקעה מצוינת.
"לדעתי, הגדלת זכויות על קרקעות קיימות באופן משמעותי יכולה לתת מענה מהיר והמון יחידות דירות נוספות. לדוגמא, במקום לאשר 20 קומות ניתן לאשר 40 דירות וכך הכפלנו את מספר התחלות הבניה בפרויקטים נרחבים. זה פתרון שכולם מרוויחים ממנו, גם המדיה, גם היזם, וגם הציבור הישראלי שמבקש לקנות דירות במחירים שפויים". מה הם מחירים שפויים? ובכן, עלות דירה בפרויקט של שלושה חדרים היא 1.6 מליון ש"ח בתחשיב של 18,000 שקל למטר. בשכונות אחרות בבירה לצורך השוואה מחירי הדירות מתחילים בכ-25 אלף למטר, וברחביה ורובע משרד החוץ מעל 30 אלף שקל למטר.
קשה שלא לסיים את הריאיון בבקשה מרמי לוי להתייחס למחירי תיירות הפנים המופקעים בארץ. לדבריו "מחירי בתי המלון בארץ יקרים בגלל שעלויות כלליות בארץ יקרות, ארנונה, וכל מה שמסביב. הוצאות הטיפול. אם אני מסתכל על קפריסין, מה ששם עולה 500 דולר, בישראל עולה 3,000 דולר, אבל למרות זאת אני לא מצדיק את המחירים הגבוהים. אנחנו נכנסים לתחום כדי לייצר תחרות ולאפשר למי שיש לו פחות שיוכל לנפוש גם בארץ וגם שתושבי חו"ל יוכלו לנפוש בארץ במחיר טוב".