נחל כזיב. תוכנית גבעת צוריאל במעלות תרשיחא עלולה לפגוע בשמורה / צילום: Shutterstock
בשבוע שעבר רשמה הממשלה החדשה אבן דרך, והחזירה לחיים את הותמ"ל - הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור. במציאות שבה מחירי הדיור מטפסים משנה לשנה ואוכלוסיית ישראל גדלה בהתמדה, החליטה הממשלה להמשיך את פעילותה של הוועדה, שנועדה לזרז תוכניות בנייה ללא צורך בוועדות מחוזיות, ולהגדיל את היצע הדיור, וכך, אולי, לעצור את מחירי הדירות.
החזרת הוועדה לפעילות לוותה בביקורת קשה מצד ארגוני הסביבה, שטענו שהיא פוגעת בשטחים הפתוחים המעטים שנותרו, מתכננת שכונות שאינן מותאמות למשבר האקלים או לעקרונות תכנוניים מתקדמים, ללא כל הבטחה שמחירי הדירות יירדו, כשבאותם אזורים ישנו מלאי תכנוני מספק, המתקדם בצינורות התכנון המקובלים.
במשרד להגנת הסביבה הצליחו אמנם להכניס ברגע האחרון שינויים שיפחיתו במידה מסוימת את הפגיעה בשטחים הפתוחים, אך ניסיון העבר מלמד שכשהוותמ"ל דוהרת קדימה, השטחים והמערכות האקולוגיות - משלמים את המחיר. לפי מחקר של פרופ׳ ערן פייטלסון מהאוניברסיטה העברית, 54% משטחי תוכניות הוותמ"ל מצויים על שטחים חקלאים בהיקף של 72,500 דונם; כ-22% משטחי הוותמ"ל נמצאים על שטחים פתוחים טבעיים; וכ-15% (24,000 דונם) ממוקמים על מסדרונות אקולוגיים בעלי ערך סביבתי משמעותי.
בחברה להגנת הטבע מעריכים את הפגיעה בשטחים הפתוחים בצורה משמעותית יותר, וטוענים כי מדובר בכ-100 אלף דונם. סקירה של החברה לגבי התוכניות שקידמה הוותמ"ל בשנים האחרונות, ויותירו חותם סביבתי משמעותי מעלה את השאלה: האם כדאי לחשוב עליהן מחדש?
הוותמ"ל: "הוועדה תתמקד בפינוי בינוי"
בוותמ"ל מבהירים כי הוועדה בגלגול הנוכחי תשים דגש על התחדשות עירונית ופיתוח סביב תחנות המטרו, וכן על תכנון המתבסס על תחבורה ציבורית, ומציאת קרקעות משלימות להתחדשות עירונית כדי להביא את התוכניות לכלל מימוש. עוד נמסר מהוותמ"ל נמסר בתגובה: "הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור הוקמה כדי להגדיל את היצע יחידות הדיור במדינת ישראל וכדי שלזוגות צעירים יהיה בעתיד איפה לגור. חוק הוותמ"ל שאושר לאחרונה, קבע כי יצומצמו באופן משמעותי התוכניות על קרקע חקלאית ופעילות הוועדה תתמקד בתוכניות פינוי בינוי בלב הערים, תוכניות בנייה בישובים ערבים וכן בישובים ושכונות חרדיות, זאת תוך שמירת האיזון בין הפיתוח לשמירת ערכי הטבע והשטחים ופתוחים".
תמל/1055 - חדרה - בית אליעזר: פגיעה בצמחיית החמרה הייחודית
מטרה: להכשיר שטח חקלאי של כ-2,000 דונם לבניית 6,000 יחידות דיור, בתוספת שטחי תעסוקה, מסחר ושטחי ציבור, בשטח המוניציפלי של עיריית חדרה והמועצה האזורית מנשה.
לב הבעיה: תוכנית הוותמ"ל עומדת בניגוד לתוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 6 ולתוכנית המתאר של חדרה, חד/2020 אשר אושרה בשנת 2014 וכוללת עתודות פיתוח בשטחים עירוניים קיימים, אשר מספיקות להכפלתה של העיר וליעד אוכלוסייה של למעלה מ-185 אלף בני אדם, הרבה מעבר ליעד האוכלוסייה שהומלץ לעיר בתמ"מ 6, וזאת בהתבסס על תחומי העיר הקיימת. תוכניות אלה גם קובעות את השטח המדובר ממזרח לבית אליעזר, כחקלאי ומוגן.
פגיעה בסביבה: שני שטחים ערכיים עלולים להיפגע מהתוכנית, אחד נמצא בצפונה - בית הגידול הלח שבסביבת ביצת זיתא, והשני במערבה - צמחיית החמרה הייחודית שבגבעת הצבעונים. הקמת השכונה בתחומי הקו הכחול תשפיע בצורה מהותית על בתי הגידול הטבעיים שמצפון לה ושימושם של שטחי השכונה העתידית כחלק ממערך השטחים הפתוחים במרחב.
תמל/1057 מעלות - צוריאל: מי צריך עוד דירות כשכבר עכשיו יש מאזן הגירה שלילי לעיר
מטרה: שכונה חדשה על גבעת צוריאל במעלות תרשיחא, על פני שטח של כ-783 דונם עם 2,313 יחידות דיור.
לב הבעיה: אוכלוסיית מעלות תרשיחא מנתה בשנת 2014 כ-21 אלף תושבים. מאזן ההגירה בעיר שלילי זה שנים, והוא מאפיין את העיר גם בשנים האחרונות.
למרות זאת, תוכנית הותמ"ל פועלת להוספת יחידות דיור אפילו לא בליבה של העיר, אלא בגבעת צוריאל - המנותקת ממנה פיזית. לפי החברה להגנת הטבע, לא רק שהמתחם החדש אינו מציע דבר לעיר הקיימת ולא תורם לה במאומה, אלא שהוא ידרוש תוספת תשתיות בזבזנית של ביוב, מים, כבישים וחשמל, יתרום למרקם הפרברי באזור, ויפגע קשות בשטחים הפתוחים באזור.
לעיר מעלות תרשיחא ישנו "בנק" דיור מספק דיו גם ללא הוותמ"ל: מתוקף הסכם הגג שלה ותוכניות נוספת, היא יכולה בשנים הקרובות להוסיף לשטחה 3,528 יחידות דיור, מבלי לפגוע בשטחים הפתוחים ובהליך התכנוני המקובל.
הפגיעה בסביבה: העיר מוקפת בשמורות טבע, מהגדולות והיפות בצפון הארץ, שמורת טבע נחל פקיעין ושמורת טבע תל מרווה. ממזרח ליישוב הקיים עומדת פראית וירוקה גבעת צוריאל, ובאזור התוכנית נצפו מגוון של יונקים, זוחלים ודו-חיים שחלקם בסכנת הכחדה. הגבעה מהווה "צוואר בקבוק" במסדרון אקולוגי השומר על רצף השטחים הפתוחים בין שמורת טבע נחל כזיב מצפון ובין שמורת טבע הר מירון מדרום. קיום מסדרון שכזה הוא הכרחי למעבר חופשי של בעלי חיים בין השטחים הפתוחים. כבר כיום מקשה כביש 89 על המאזן האקולוגי באזור, והבנייה המתוכננת תגרום להיעלמותו של המסדרון האקולוגי. בנוסף לכך, תוכנית הפיתוח סביב אגם מונפורט תמנע מעבר מנחל כזיב דרומה לשמורת הר סנה, שמורות נחל בית העמק ומתלול צורים. התוצאה היא פגיעה ניכרת בקישוריות של שמורת נחל כזיב, מהשמורות החשובות בישראל.
תמל/1016 רובע מנחם באר שבע: למעלה מ-50 מינים נדירים, מוגנים או אנדמיים
מטרה: מגורים על כ-1,464 דונם, שבהם מתוכננות להיבנות כ-4,150 יחידות דיור. רובו המכריע של הבינוי המוצע בתוכנית הוא בנייה צמודת קרקע.
לב הבעיה: היעדר ראייה תכנונית כוללת. תוכנית רובע מנחם סותרת הן את תמ"א 35, והן את תוכנית המתאר העירונית המתגבשת בימים אלו.
התוכנית אף סותרת את מטרות חוק הוותמ"ל: במקום שבו אמורות היו לקום כ-14 אלף יחידות דיור בבנייה רוויה, נגרעו יותר מכ-9,000 לטובת בנייה של צמודי קרקע בזבזניים בשטח ובמשאבים. כך, מובילה הוותמ"ל דווקא לפגיעה בעתודות הבנייה העתידיות של העיר ואינה מאפשרת את השימוש בהן לטובת לדורות הבאים.
לפי החברה להגנת הטבע, התוכנית מנוגדת למדיניות תוכנית המתאר של באר שבע, שדווקא משורטטת באמצעות שיתוף ציבור בהליך רחב, שמה דגש על ציפוף מרכז העיר והתחדשות עירונית, אך כעת, הוותמ"ל מייתרת את ההליך הארוך והמנומק, ומוסיפה לכך עוולה נוספת כשאיננה מספקת מענה תכנוני לצרכים בשטח.
פגיעה בסביבה: רוב שטח התוכנית כולל שטחים בלתי מופרים של מדרונות אבניים (46%) ושל ערוצי נחלים על תשתית לס (7%). חלק גדול מהשטח (16%) הוא שטחים שהופרו בעבר וכעת הצמחייה הטבעית בהם מתאוששת. 12% מהשטח הוא שדות נטושים על קרקעות לס בהם מתפתחת כעת חברת צומח טבעית.
ערכיות הצומח באזור מוגדרת כגבוהה מאוד, ברוב השטח. מתוך כ-400 מיני צמחים שנמצאו בסקרי צומח שנערכו בשטח התוכנית, יותר מ־50 מינים הם נדירים, מוגנים, או אנדמיים. אחד המינים קרוי שום קולמן, והוא נמצא בסכנת הכחדה עולמית. שימור שטח הפריחה כ"אי" בלב השטח האורבני לא יועיל, משום שהשפעות העיר (אשפה, מינים פולשים, שוטטות) לא יאפשרו המשך קיום של בית הגידול.
תמל/1034 - שכונת אופקים חדשים, אופקים: תופעה גיאולוגית ייחודית: אלמוגים מאובנים
המטרה: שכונת "אופקים חדשים" מתפרשת על שטח של כ־7,000 דונם, ומוצע לבנות בה 7,368 יח"ד. שטח התוכנית העיקרי של שכונת אופקים חדשים מצוי על גבי קרקע המעובדת כיום חקלאית.
בנוסף לשכונת המגורים, מתוכנן שטח נרחב למסחר ותעסוקה אשר ממוקם בכניסה החדשה לעיר. ההרחבה תגדיל את תחום השיפוט העירוני בכ-50% ותגדיל את האוכלוסייה קרוב לפי 1.5.
לב הבעיה: בשנים האחרונות אושרו - לרבות במסגרת הוותמ"ל עצמה - כמה תוכניות סטטוטוריות מרכזיות לפיתוח העיר אופקים. התוכניות כוללות 4,340 יחידות דיור חדשות, והסכם הגג יאפשר לאופקים לגדול בטווח הקרוב בכ-15 אלף תושבים גם ללא "אופקים חדשים".
כלומר, ללא הוותמ"ל, יגדל מספר התושבים בעיר ב-60% - קצב גדילה המתאים להתפתחות העיר במשך 30 שנה.
בנסיבות אלו אין צורך מיידי בדיור הוותמ"לי, ואין צורך להפוך את השטחים הפתוחים למתחמי מגורים.
הפגיעה בסביבה: מישורי הלס בצפון הנגב - מרצועת עזה במערב ועד בקעת ערד במזרח, ומנחל שקמה בצפון ועד מדרום לבקעת באר שבע, מהווים מערכת אקולוגית חשובה, אשר יחד עם מערכות אחרות מעצבות את דמותה של ארץ ישראל. רק 4% משטחי הלס בצפון הנגב מוגנים במסגרת שמורות טבע. מינים אופייניים לשטחי הלס, המותאמים לחיים בקרקעות הלס בנוף הפתוח, נמצאים בסכנת הכחדה. כפועל יוצא של האיומים הנשקפים למישורי הלס, מדובר במערכת האקולוגית המאוימת ביותר בישראל. נחל אופקים מהווה אחד המסדרונות האקולוגיים המרכזיים בשטחי הלס בנגב המערבי, ומחבר את שמורת פארק הלס בדרום עם נחל פטיש ודרכו לשמורת נחל גרר בצפון. באזור זה של הנחל, חוץ מבתרונות לס ופריחת כלניות, גם כמה מקבצים של אלמוגים מאובנים - תופעה גיאולוגית ייחודית.
תמל/1017 הרחבת בת חפר: שעות בפקקים ופחות מקום שאפשר לצפות בו בבעלי חיים
המטרה: הקמת 1000 יח"ד, 230 יח"ד מוגן ואזור תעסוקה של 60 דונם על שטח של כ־ 783 דונם בצפון עמק חפר, בשטח שכיום הינו חקלאי.
לב הבעיה: פיתוח פרברי וסתירה למדיניות התכנון במחוז. מדובר במהלך מנוגד לחלוטין למדיניות הוועדה המחוזית, המעודדת עיבוי וייעול השימוש בקרקע ביישובים העירוניים, ואיננה תומכת בהרחבת יישובים פרבריים עם בנייה דלילה יחסית. התוכנית מעודדת פירבור, שיש לו השלכות שונות: העמסת התשתיות האזוריות והארציות, ובין השאר, התחבורתיות, במקום בו לא ניתן לספק אמצעי יעיל של הסעת המונים, ניצול לא יעיל של הקרקע ותפיסת שטחים פתוחים נרחבים, החלשה של היישובים העירוניים, הוספה מיותרת של 60 אלף מ"ר תעסוקה שלא נבדקה הנחיצות שלה והמיקום הרצוי.
לפי החברה להגנת הטבע, הגדלה של בת חפר יוצרת מצב של יישוב "ללא עתיד". כלומר, שטחו הקטן אינו מאפשר לו לצמוח למעמד של עיר, ואילו הגדלתו, אינו מאפשרת לו להתקיים כאזור כפרי. ככל שיישוב פרברי כזה גדל, כך יגדל בהתאמה צורכו בשטחים נוספים. כך, בשלב מסוים יהא עליו להתנתק מעמק חפר, היות שגודלו לא יאפשר לו להיות חלק מהמועצה האזורית, ומנגד, לא יוכל לתפקד כמועצה מקומית עצמאית ובריאה.
ובאשר לתושבי האזור? הם יעמדו שעות רבות בפקקים בכביש היחיד (5714) לכניסה ויציאה ליישוב. בשל הצפיפות הנמוכה יהיה קושי רב לספק פתרונות באמצעות תחבורה ציבורית.
הפגיעה בסביבה: השטח המיועד לפיתוח מהווה חלק מהמסדרון האקולוגי. על פי תמ"א 35 האזור מוגדר כמרקם שמור משולב ובעל רגישות סביבתית גבוהה. בנוסף, באזור ישנה אוכלוסיית צבאים הנאמדת בכעשרה פריטים, תצפיות בצבועים, גיריות ודורבנים. המשך פיתוח התוכנית יקטין את המרחב הפתוח שבו בעלי החיים מסתובבים, ושבני האדם יכולים לצפות בהם.