שדה דב / צילום: איל יצהר
שופטת בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב יעל בלכר, דחתה עתירה של בעלי קרקעות בשדה דב, שלא לכלול את הקרקעות המיועדות להקמת דירות להשכרה ארוכת טווח בתחשיבים הכוללים של הליכי האיחוד והחלוקה, ולהורות לעיריית תל אביב להפקיע מהם קרקעות לצורך זה. המשמעות: הדירות הללו יילקחו מבעלי הקרקעות ויירשמו על שם עיריית תל אביב - ללא תמורה.
תוכנית שדה דב משתרעת על כ-1,300 דונם. מדובר באחד משטחי הקרקע האחרונים לאורך חוף הים, והתוכנית מייעדת אותו לכ-16אלחף יחידות דיור וכן שטחי תעסוקה, וזאת ב-35 מגדלים.
בנוסף, קבעה התוכנית ייעודים והוראות לדיור להשכרה ארוכת טווח, שמכונה דב"י - דיור בהישג יד להשכרה . 2,400 דירות הוקצו לצורך דב"י בבעלות ציבורית (עיריית תל אביב); עוד הוקצו בתוכנית 4,500 דירות דירות שהוגדרו "דיור מכליל שבו כלולות יחידות דיור קטנות, דירות להשכרה ארוכת טווח; דירות ללא חניה, מעונות סטודנטים ודיור מוגן וסיעודי.
העתירה שהגישו 3 מהבעלים, כוונה נגד הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, רמ"י, הותמ"ל, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב והמנהלים של הגוש הגדול.
נטען בה כי במסגרת הליך האיחוד והחלוקה המתגבש על השטחים, שבו יוגדרו זכויותיהם הכלכליות של בעלי הקרקע על הקרקעות שבבעלותם, כלולות גם יחידות הדיור שמוגדרות כדב"י הציבורי. דבר זה מפחית במידה משמעותית את שוויין של הזכויות שבהן הם מחזיקים. בין היתר טענו, באמצעות באי-כוחם, עורכי הדין שמואל שוב, נעמה שיף וטל גליקסמן, כי מכיוון שמדובר בשימושים ציבוריים, יש להפקיע מהם את הקרקעות הללו, ולשלם להם פיצויי הפקעה.
העותרים טענו בין היתר כי יחידות דיור מסוג דב"י הן סחירות ובעלות ערך כלכלי ובעליהן יפיקו מהן תועלת כלכלית ניכרת. לכן הכללתן והכללת שטחי המסחר הנלווים להן במסגרת הליכי האיחוד וחלוקה, היתה מתנה בשווי של מיליארד שקל (לטענת בעלי הקרקעות) לעיריית תל אביב - על חשבונם.
עוד מנהלי הגוש הגדול הגיבו לעתירה כי הם תומכים בה באופן כללי, אלא אם ייקבע, שעל התוכנית לשוב לדיונים בוועדה המחוזית, מה שיגזול זמן רב, שנוסף על השנים הרבות שבהן ההליכים התעכבו - ולזה הם מתנגדים.
הוועדות לתכנון ולבנייה ורמ"י, שיוצגו על-ידי עורכי הדין תמי ברעם ועמיקם אשל מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי) ושלום זינגר (שייצג את הוועדה המקומית תל אביב), הגיבו כי המקרקעין המדוברים לא הופקעו ללא תמורה וכי בהליכי איחוד וחלוקה הפיצוי יכול להינתן בהעלאת שווי המקרקעין שהוקצו לבעלים. השבחת המקרקעין מהווה מעין תחליף להפקעה בתמורה. לשיטתם, תוכנית שדה דב היא תוכנית משביחה, שמגלמת גם "זכויות עודפות" שאפשרו את מימוש הדב"י הציבורי ללא פגיעה בבעלי הקרקע.
השופטת בלכר פסקה כי ביטולן הסדר הדב"י הציבורי משמעו החזרת התוכנית לדיונים בוועדה המחוזית , ואולי אף לביטול התוכנית. "אם יוסר הדב"י הציבורי כהלכתו מהתמהיל או ישנה את פניו כמבוקש ע"י העותרים - יש להשיב את התוכנית לדיון בוועדה המחוזית. זהו שינוי משמעותי שמצדיק השבת התוכנית לדיון מחודש וחשיבה מחודשת במוסדות התכנון", כתבה בפסק הדין. לאור זה קבעה כי העתירה הוגשה באיחור.
עוד פסקה השופטת כי הקצאת הדב"י הציבורי אינו מהווה הפקעה ללא תמורה. היא קיבלה את עמדת הוועדות שהעלאת שווי הקרקע שנותרה בידי הבעלים היא בבחינת פיצוי לכל דבר ועניין, משום שהקרקע שבידיהם הושבחה מתוקף התוכנית.
היא חייבה את העותרים בתשלום 90 אלף שקל הוצאות משפט לגופים שנגדם עתרו, למעט מנהלי הגוש הגדול.
"פסק הדין מוטעה, שוקלים לערער"
עורכי הדין שמואל שוב וטל גליקסמן, המייצגים את הבעלים הפרטיים, מסרו בתגובה כי "לדעתנו פסק הדין מוטעה, שכן הוא מאפשר לרשויות מקומיות לקבל במסגרת איחוד וחלוקה קרקעות ללא תמורה לטובת דיור בר-השגה, מעונות סטודנטים דיור מוגן וכדומה, שאומנם מוגדרים כייעוד ציבורי, אבל יש להם שווי כלכלי משמעותי, ובנייתם אף מתחרה בבעלים פרטיים אשר מקבלים את אותם ייעודים במסגרת איחוד וחלוקה. הדבר ייצור תחרות בלתי הוגנת ויעשיר את הרשויות על חשבון הבעלים הפרטיים ללא כל תמורה וכאשר אין כל הוראה מפורשת המתירה זאת בחוק. אנחנו שוקלים הגשת ערעור על פסק הדין".
*** גילוי מלא: עדנה בר און, מבעלות השליטה בגלובס, היא בעלת זכויות זניחות יחסית בקרקע בגוש הגדול