גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יעקב לוקסנבורג / צילום: סיון פרג'

נסיקת מחירי הדירות בישראל לרמות שיא לא מרתיעה את יעקב (לוקסי) לוקסנבורג, בעל השליטה ויו"ר חברת הנדל"ן אפריקה מגורים , סגנו אריק שפיר ובני משפחותיהם, מלהסתער על דירות באחד מפרויקטי הדגל של החברה במרכז ת"א.

מעדכוני אפריקה מגורים עולה כי תוך חודשים ספורים סיכמו לוקסי, שפיר, בני משפחותיהם ושותפים עסקיים של השניים, על רכישה חריגה של לא פחות מ-23 דירות בפרויקט היוקרה DUO במתחם סמל (סומייל) דרום שבתל אביב, תמורת סכום מצרפי המוערך ביותר מ-120 מיליון שקל. טווח המחירים בעסקאות הללו עמד על 3-7.5 מיליון שקל לדירה.

ועדת הביקורת ודירקטוריון אפריקה מגורים אישרו באחרונה מכירת שלוש דירות בפרויקט ללוקסי, לאחיו של לוקסי ולבתו של שפיר, תמורת סכום מצרפי של כ-22 מיליון שקל - בחלוקה דומה בין השלושה. מדובר בדירות של ארבעה חדרים בשטח של קצת יותר מ-100 מ"ר כל אחת, בקומות 17-12, הממוקמות בבניין השני של הפרויקט.

מוקדם יותר השנה סיכמו בני משפחותיהם של לוקסי ושפיר על רכישת שלוש דירות בפרויקט בתמורה כוללת של כ-14 מיליון שקל. במסגרת זו מכרה אפריקה מגורים שתי דירות ללוקסי ולבנו בעלות כוללת שהתקרבה ל-9 מיליון שקל, ודירה לבתו של שפיר תמורת כ-5 מיליון שקל. באותה מכירה מוקדמת של דירות בבניין הראשון של הפרויקט, רכש לוקסי דירת שני חדרים, בעוד שבנו שלו ובתו של שפיר סיכמו על רכישת שתי דירות בנות ארבעה חדרים כל אחד.

נוסף על אותן עסקאות, אפריקה מגורים עדכנה על מכירת 17 דירות נוספות בפרויקט - ארבעה כעת ו-13 מוקדם יותר השנה, לידי בני משפחותיהם של לוקסי ושפיר "אשר אינם בדרגת 'קרוב' שלהם", לפי הגדרות החוק, וכן לשותפים עסקיים של חברת ההשקעות לפידות קפיטל (שבאמצעותה שולט לוקסי באפריקה מגורים). היקף התמורה בעסקאות הללו לא נמסר, אולם על בסיס המחיר הממוצע לדירה בפרויקט, מדובר בתמורה מצרפית המתקרבת ל-90 מיליון שקל.

הרכישה האחרונה שביצעו כעת בעלי אפריקה מגורים ובכיריה, שותפיהם ובני משפחתם, מעידה על הפוטנציאל הגדול שהם מזהים בפרויקט, ומחירי הרכישה מלמדים כי כבר נרשמה עלייה במחירי הדירות בפרויקט, ביחס למחירי הדירות שנמכרו להם בתחילת השנה.

ממוצע של יותר מ-5 מיליון שקל לדירה

בתחילת השנה פרסמה אפריקה מגורים עדכון בדבר נתוני המכירות שלה לשנת 2020, שבו דיווחה על בקשות רכישה (שבאותה עת "טרם הבשילו לכדי הסכמי מכר") ל-127 דירות בפרויקט DUO, בהיקף כספי כולל של 652 מיליון שקל - סכום המשקף בממוצע מחיר של יותר מ-5 מיליון שקל לדירה.

בעניין העסקאות מול לוקסי, שפיר ובני משפחותיהם, באפריקה מגורים הסבירו כי אלו בוצעו במסגרת מבצעי מכירות מוקדמים (pre-sale) שבהם הוענקו, כמקובל במבצעים מסוג זה, "הנחות בשיעורים משתנים ממחיר המחירון של הפרויקט".

מדובר, לפי אפריקה מגורים, בחלק מאסטרטגיית השיווק של הפרויקט, "ובשים לב לאופיו כפרויקט מגורי יוקרה גבוהה (פרמיום)" - שבגינו לא נעשה שימוש ב"צינורות שיווק המוניים אלא על בסיס של פנייה סלקטיבית ללקוחות פוטנציאליים לדירות יוקרה... תוך יצירת דינמיקה של 'שיווק מפה לאוזן' המשווה למבצע המכירה גוון אקסקלוסיבי".

עוד לפי אפריקה מגורים, מחירי העסקאות "הינם בהתאם למחירים שנקבעו לדירות אלה... ואף אינם חריגים בהשוואה למחירים המשתקפים מעסקאות דומות ביחס לדירות מסוגים דומים".

לפי הנתונים שמציגה אפריקה ישראל, מחירי הדירות שנמכרו כעת ללוקסי וליתר הרוכשים "אינם נמוכים ממחירי הדירות מסוגן ששווקו ואף נמכרו בתקופה הרלוונטית", ואף "גבוהים בשיעורים של כ-3% עד 6% מהמחיר הממוצע למ"ר המשתקף מהעסקאות האמורות".

עלות הפרויקט צפויה להסתכם ב-1.5 מיליארד שקל

פרויקט DUO של אפריקה מגורים ושותפיה ממוקם במתחם סומייל, בצומת הרחובות אבן גבירול-ארלוזורוב-בן סרוק בתל-אביב, והוא צפוי לכלול שני מגדלים שבהם 50 קומות מגורים שבהן כ-670 דירות, נוסף על מתחם מסחרי. מועד סיום הקמת הפרויקט מתוכנן לשנת 2027, וחלקה של אפריקה מגורים בו עומד על קצת יותר מ-50%.

בדוחותיה הכספיים האחרונים, שפורסמו בחודש אוגוסט, אפריקה מגורים דיווחה כי חתמה על חוזים למכירת 150 דירות בבניין הראשון של הפרויקט (DUO1), מתוך כ-280 דירות שנמצאו בשיווק, בשווי חוזי מצרפי של קרוב לחצי מיליארד שקל. פרויקט זה היווה את עיקר השיווק של החברה, שבסך הכול סיכמה במחצית 2021 על מכירת כ-200 דירות בשווי של קרוב ל-600 מיליון שקל.

הדוחות הכספיים לשנת 2020 לימדו כי עלות הפרויקט צפויה להסתכם בכ-1.5 מיליארד שקל. לפי החברה, העלות המצטברת שלו עד מועד הדיווח הגיעה ליותר מ-600 מיליון שקל, והצפי שלה היה כי יידרשו כ-850 מיליון שקל נוספים עד להשלמתו. סך ההכנסות הצפויות מהפרויקט הוערך ב-1.9 מיליארד שקל. על פי ההערכות בשוק, הרווח הגולמי מהפרויקט עשוי להגיע ליותר מ-25%, והרווח ממנו עשוי להצטבר לסכום של כ-700 מיליון שקל.

עלייה של 160% במחצית במספר הדירות הנמכרות

אפריקה מגורים עוסקת ביזום פרויקטים בתחום הבנייה למגורים, ובמסגרת זו מאתרת קרקעות, רוכשת אותן, משביחה אותן ומקימה עליה פרויקטים.

כמו יתר מרבית חברות הנדל"ן למגורים בבורסה, גם אפריקה מגורים נהנית מהפריחה במחירי הדירות בישראל, ובסיכום המחצית הראשונה של השנה הציגה עלייה של 160% במספר הדירות שמכרה (כולל חלקם של שותפים), שהגיע ל-365, ולצד זאת ההיקף הכספי מאותן מכירות זינק ב-330%, ליותר מ-1.1 מיליארד שקל.

הכנסותיה של אפריקה מגורים בסיכום המחצית הראשונה של השנה נשחקו ב-4% ל-550 מיליון שקל, ומפילוח הפעילות עולה, כי בעוד היקף הכנסותיה ממכירת דירות ירד, היא נהנתה מעלייה בהכנסות ממכירת קרקעות.

למרות השחיקה בסך ההכנסות, החברה הצליחה לשפר את הרווח הגולמי, ושינוי חיובי בסעיפי מימון סייע לה להציג קפיצה של יותר מ-60% ברווח הנקי שלה, שהגיע ל-33 מיליון שקל. במקביל לדוחות הודיעה אפריקה מגורים על חלוקת דיבידנד של 15 מיליון שקל לבעלי מניותיה.

נכון לסוף המחצית הראשונה של השנה, בידי אפריקה מגורים היו כ-1,200 דירות בביצוע, וכ-630 דירות בשיווק.

מניית אפריקה מגורים טיפסה בשנה האחרונה בכ-75%, והשלימה קפיצה של כמעט פי שלושה (כ-190%) מרמת השפל שקבעה בשיא משבר הקורונה בשווקים, במרץ 2020, כך שהיא משקפת לחברה שווי נוכחי הנע סביב כ-2 מיליארד שקל.

רווח של יותר מפי 3 בפחות משנתיים

אפריקה מגורים עברה לידיו של לוקסי בתחילת שנת 2020, כחלק מהשתלטותו על חברת אפריקה ישראל בדרך של הסדר חוב. לפידות קפיטל של לוקסי (80%) יחד עם בית ההשקעות אלטשולר שחם (20%) רכשו את אפריקה ישראל תמורת 876 מיליון שקל. אפריקה ישראל שולטת בענקית התשתיות דניה סיבוס ובאפריקה מגורים ואין לה חובות.

עד מהרה התברר כי מדובר בעסקה מוצלחת במיוחד. ההחזקה של הרוכשים בדניה סיבוס (כ-80%) שווה היום 1.76 מיליארד שקל ואילו ההחזקה באפריקה מגורים (51%) שווה 1.1 מיליארד שקל. סך הכול האמיר שווי ההחזקות הללו בתוך פחות משנתיים ל-2.82 מיליארד שקל - כלומר רווח של פי 3.2 על הרכישה. כמו באפריקה מגורים, גם בלפידות מכהן לוקסי כיו"ר ושפיר משמש כסגנו.

מכרה זכויות בקרקע בגבעת שמואל

בעסקיה השוטפים, אפריקה מגורים עדכנה באחרונה על השלמת מכירת זכויות בקרקע בגבעת שמואל, תמורת כ-85 מיליון שקל, לידי קרן הריט אקונה של איש העסקים מארק שימל. על הקרקע הנרכשת ניתן להקים בניין בן יותר מ-80 דירות, שיהווה חלק מפרויקט גדול יותר שמקדמת שם אפריקה מגורים, בשם סביוני גבעת שמואל.

פרויקט DUO

● ממוקם במתחם סומייל, בצומת הרחובות אבן גבירול־ארלוזורוב־בן סרוק בתל־אביב,
וצפוי לכלול שני מגדלים שיכללו 50 קומות מגורים, בהם כ־670 דירות, נוסף למתחם מסחרי
● מועד סיום הקמת הפרויקט מתוכנן לשנת 2027, וחלקה של אפריקה מגורים בו עומד על קצת יותר מ־50%
● מתחם סומייל מחולק לשני תתי־מתחמים, וגם בחלק הצפוני שלו מקודם פרויקט להקמת שני מגדלי מגורים על־ידי חברת חג'ג' נדל"ן הבורסאית ושותפים
● עד חודש אוגוסט חתמה אפריקה מגורים על חוזים למכירת 150 דירות בבניין הראשון של הפרויקט, מתוך כ־280 דירות בשיווק
● עלותו המצטברת של הפרויקט מוערכת בכ־1.45 מיליארד שקל, וההכנסות ממנו מוערכות בכ־1.9 מיליארד שקל