התחנה המרכזית בתל אביב / צילום: Shutterstock
לפני כשבועיים נודע שמשרד התחבורה מקדם פינוי של התחנה המרכזית החדשה בתל אביב עד 2023. מדובר למעשה בפעם הראשונה שעיריית תל אביב-יפו, רשות מנהל מקרקעי ישראל ומשרד התחבורה מכירים במשותף בכך שהמקום הוא סוג של מפגע ונוקבים בתאריך יעד ברור לפינוי.
תושבי תל אביב נשמו בוודאי לרווחה כשבשורת הפסקת פעילות התחנה המרכזית נודעה להם, ואולם, השאלה האמיתית היא מה הולך לקרות שם. האם המבנה העצום ייהרס? האם ייכנסו אליו שימושים אחרים? האם בעלי הזכויות בנכס, חברת נצבא ובעלי חנויות פרטיים, יקדמו תוכנית חדשה שתשנה את המקום?
רקע: באמצע שנות ה-60 החלה העירייה לקדם את הקמתה של תחנה מרכזית חדשה ולכן חברה ליזם אריה פילץ, שהיו לו כמה מגרשים בקצה המזרחי של רחוב לוינסקי. המתכנן שנבחר להקמת התחנה החדשה היה האדריכל רם כרמי, שתכנן במקום, ברוח הזמן, מגה מבנה רב-תכליתי שמתחבר למערכת הרחובות הקיימים ברמפות בטון ענקיות. תוכנית תא 1045, שאושרה ב-1967, כללה 180 אלף מ"ר של שטחי מסחר, שירותים, תחבורה וחניה על שטח של 42 דונם.
ב-1976, תקופת המשבר הכלכלי של אחרי מלחמת יום כיפור, פורקה חברת היזמות "כיכר לוינסקי", ובניית הפרויקט נעצרה בשלב השלד. ב-1983, נרכש הפרויקט הכושל על ידי הקבלן הירושלמי מרדכי יונה, הבעלים של חברת הבנייה חפציבה, בשותפות הקואופרטיבים אגד ודן, והבנייה התחדשה. בשנת 1993 נפתחה התחנה המרכזית החדשה לקהל.
מבנה התחנה המרכזית החדשה כולל שטח בנוי של 230 אלף מ"ר בשבעה מפלסים. על פי התכנון המקורי היו אמורים הקווים הבינעירוניים לצאת מקומה 6 והעירוניים מקומה ראשונה, כך שבמעבר בין הקווים העירוניים לבינעירוניים, הנוסעים יעברו דרך קומות מסחר. ואולם, לאחר שהתברר שבקומות 1 ו-2 שורר זיהום אוויר כבד, נפתחה בשנת 2002 קומה שביעית המשמשת כאולם נוסעים. ב-20 השנים האחרונות שתי הקומות הראשונות נטושות.
הנפגעות המיידיות מפתיחת התחנה היו כמה מאות משפחות שהתגוררו ברחובות לוינסקי, הר ציון, הקונגרס ומטלון. בהמשך הן נטשו את האזור ומאז מתגוררים במקום פליטים, מהגרי עבודה וגורמים עברייניים. עם חלוף השנים הפכה התחנה המרכזית החדשה למקום אפל, מפחיד ומזהם.
לכל בעלי העניין בתחנה המרכזית וסביבה יש אינטרסים שונים בקשר לתוכנית החלופית במקום התחנה.
חברת נצבא: "אין תגובה"
בעלת רוב הזכויות בתחנה המרכזית החדשה בתל אביב היא חברת נצבא, חברה-בת פרטית של החברה הציבורית אירפורט סיטי. בין היתר בבעלותה גם התחנות המרכזיות בירושלים, ראשל"צ ועוד.
נצבא רכשה 48% ממניות התחנה המרכזית כבר ב-2009. את החובות של התחנה המרכזית לבנק דיסקונט בסך 193 מיליון שקל, רכשה במחיר של 138 מיליון שקל, ובכך הפכה לבעלים של יותר מ-80% מהזכויות בתחנה.
אולם התמח"ת (החברה המנהלת את התחנה המרכזית) נקלעה לקשיים וב-2015 זכתה נצבא במכרז לרכישת נכסי התחנה המרכזית החדשה, תמורת 320 מיליון שקל.
ב-2017 קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב כי נצבא ביצעה מהלך משולב ומתוכנן מראש במטרה להפוך את נצבא הן לבעלת השליטה בתמח"ת והן לנושה המובטחת היחידה שלה, ובכך לאפשר לה, בהמשך ובתזמון הנכון מבחינתה, לנקוט הליכי חדלות פירעון נגד התמח"ת, ובמסגרתם להשתלט על נכסי הנדל"ן שלה או על מניותיה במחיר מופחת משוויים הריאלי.
השופט בנימין ארנון כתב בין היתר: "חזונו של מימון (בעל השליטה בנצבא) ביחס לעסקי התחנה המרכזית החדשה מתמקד בנדל"ן שלה". בכפר סבא, למשל, מקדמת החברה על שטח התחנה המרכזית פרויקט מגורים. פנייתנו לנצבא בשאלה מה בכוונתם לעשות במבנה בתל אביב לאחר פינוי האוטובוסים, לא נענתה.
בעלי החנויות: "בלי אוטובוסים אין קליינטים"
נצבא אינה בעלת הזכויות היחידה בתחנה. נוסף לה יש 600 בעלי חנויות.
מוטי, מוועד בת"מ, ארגון בעלי החנויות בתחנה המרכזית, מספר שאין לו מושג מה הולך לקרות במבנה: "אני אשמח אם אתה תעדכן אותי מה הולך להיות שם. אף אחד לא יודע. בוא נקרא לילד בשמו: יש 600 בעלי חנויות, שרק חלק קטן מהם קיבל את החנויות בפועל (כלומר, הזכויות נרשמו על שמם). מה שיקרה הוא שגם אלה שמפעילים חנויות, ברגע שיפנו את האוטובוסים, לא יהיו [להם] שום קליינטים.
"זה בדיוק מה שקרה לבעלי החנויות בקומות הראשונה, השנייה וחלק גדול מהשלישית, שלא נפתחו מעולם. עשו מניפולציה והעבירו את ההיתרים מלמטה לקומות 6 ו-7. בלי אישורים. זה לא מפריע לחברת הניהול לבקש מאיתנו לשלם דמי אחזקה".
בראיון לגלובס בחודש שעבר אמר עו"ד צבי שוב, המייצג כמה מאות בעלי חנויות סגורות בתחנה המרכזית החדשה: "אחרי שנצבא קנו את החלק של מרדכי יונה, שזה חצי מהתחנה, הם לא עשו שום דבר כדי לקדם את ההתחייבויות של התמח"ת מול 700 החנויות הראשונות. כך למשל לאשר את התב"ע החדשה ולצקת זכויות לתוך התחנה. הם השאירו את הדיקטים סגורים.
"למעשה, הם רצו להתיש את הרוכשים המקוריים באמצעות תשלום של דמי ניהול וארנונה, וכך לגרום להם למכור את הזכויות לאט לאט לתמח"ת. הם יצרו איתם מאבקים משפטיים באין סוף תביעות וגרמו ללא מעט אנשים שם - מדובר ביורשים או באנשים שכבר מבוגרים מאוד - לוותר על הזכויות שלהם ולמכור אותם בגרושים לתמח"ת".
עו"ד שוב מסביר עתה את ההתנהלות של נצבא ברצון להשתלט על הנכס ועל הזכויות העתידיות: "ההנחה היא שפינוי האוטובוסים יגרום לכך שאף אחד לא ירצה להגיע לשם, בעלי החנויות יסגרו אותן כי לא ירצו לשלם ארנונה ודמי ניהול והמקום יגסוס. מצד שני, התמח"ת/נצבא לא תקבל את הסכומים הניכרים שהיא מקבלת מאגד ומדן, המוערכים ב-40 מיליון שקל לשנה. ולכן ייתכן כי יקדמו בנייה במקום.
"מאחר שזה נכס פרטי, סביר להניח שהבעלים לא יאפשרו לתת את הנכס לשימושים לא כלכליים. לפי הסכם הנושים בתיק הקפאת ההליכים, נצבא התחייבה לרשום את זכויות בעלי החנויות וגם לקדם תוכנית למתחם. יכול להיות שבמשך השנים הראשונות התמח"ת ינצלו את הוואקום שייווצר כדי להשתלט על עוד שטחים".
עיריית תל אביב־יפו: "נבחנות חלופות שונות"
עיריית תל אביב-יפו הבהירה לגלובס כי בהתאם להוראות תוכנית המתאר תא/5000, מקדם מינהל ההנדסה מסמך מדיניות תכנוני אשר במסגרתו יומלצו בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוראות לפיתוח מבנה התחנה המרכזית והמרחב הסובב.
על פי העירייה, "האזור יפותח כאזור מרכז עסקים ראשי וכמוקד עירוני ייחודי, בסמוך לאמצעים להסעת המונים במרחב האורבני של דרום העיר. האזור יכלול שטחי ציבור נרחבים, תוספת משמעותית של מגורים רגילים וחברתיים ושטחי תעסוקה, מסחר ובילוי".
בעירייה נמנעו מלהתייחס ישירות לעתיד מבנה התחנה: "מורכבותו האדריכלית, הסביבתית, החברתית והקניינית מציבה אתגר תכנוני מורכב. חשוב לזכור כי המבנה נמצא בבעלות פרטית ומכיל מנעד פעילויות מגוון המשמש את תושבי השכונות הסמוכות ועשרות בעלי עסקים.
"בימים אלו נבחנות חלופות שונות להתערבות במבנה גם מבחינה תפקודית, מבנית, קניינית וסביבתית כחלק מקידום תכנון מפורט עתידי לאזור כולו. לאחר שיושלם צמצום או פינוי פעילות האוטובוסים ממבנה התחנה המרכזית, הדבר יאפשר קידום מושכל של תהליכי התכנון במרחב, כמובן תוך התייחסות הן לתושבי השכונה והן לבעלי העסקים הפועלים במבנה התחנה ובסביבתה".
התושבים: "העירייה חייבת לקובי מימון"
תושבי נווה שאנן סובלים במשך שנים מהתחנה, שבה עוברים 5,500 אוטובוסים ביום. לפי חישוב של החברה להגנת הטבע, השטח הפתוח לתושב בנווה שאנן הוא 1.2 מ"ר, לעומת 17 מ"ר בצפון העיר.
חברת מועצת העיר תל אביב-יפו וראש ועד שכונת נווה שאנן, שולה קשת, כועסת על המצב שנוצר: "הפינוי קורה על ידי הקמת מסופים חלופיים. ההערכה היא שהעלות של הקמתם תהיה 200 מיליון שקל. משרד התחבורה נתן לצורך העניין כ-140 מיליון והעירייה הייתה אמורה להוסיף עוד כ-60 מיליון. אבל העירייה לא הייתה מוכנה להשקיע כסף והפתרון שמצאה היה ללוות את הכסף מהטייקון קובי מימון (בעלי נצבא), זה שהזניח את התחנה כל כך הרבה שנים, שמה שמעניין אותו זה רק הרווחים שלו.
"בעצם, נוצר מצב שהעירייה חייבת לקובי מימון. זה עניין מהותי בכל מה שקשור ליום שאחרי.
"אנחנו ניאבק שמה שיוקם פה יהיה לתועלת הציבור. אני לא רוצה שיקומו פה מגדלי ענק, שיאיצו את הג’נטריפיקציה. חשוב לי שיהיו כאן דיור חברתי, מרכזי תרבות, שטחים ירוקים. אנחנו דורשים שיתוף ציבור מלא. שהתוכנית לא תהיה בין קובי מימון לעירייה".