שכונת נווה זמר רעננה / צילום: שלומי יוסף
ועדת הערר המחוזית מרכז שמה קץ לבלגן של שומות היטלי השבחה בשכונת נווה זמר ברעננה, שנקבעו על פי עקרונות שונים. בהחלטה נדירה הכניסה הוועדה, בראשות עו"ד רונית אלפר, תיקונים בעשרות שומות של שמאים מכריעים. כתוצאה תיאלץ עיריית רעננה להשיב כספים ששולמו לה במקרים מסויימים, ובמקרים אחרים ייאלצו בעלי דירות בשכונה לשלם לעירייה כספים נוספים על היטלים שכבר שילמו.
היטל השבחה הוא תשלום חובה שבעלי קרקע ויזמים נדרשים לשלם לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, בגין אישור תוכניות שהשביחו את שווי הקרקעות. ההיטל מגיע למחצית משווי השבחת הנכס, בניכוי עלויות בנייה ואחרות שנגרמו לנישומים. פעמים רבות אין לשמאים שמחשבים את ההיטלים נתונים מדוייקים, ועל כן הם מסתמכים על חישובים תיאורטיים.
כך בדיוק היה בנווה זמר. מדובר בשכונה שמשתרעת על 816 דונם בצפון רעננה. עד לפני תשע שנים היו במקום שדות חקלאיים וב-2012 אושרה שם תוכנית שהפשירה את הקרקעות לבנייה של 3,500 יחידות דיור. לאור זאת, קפצו ערכי הקרקע במקום מעשרות אלפי שקלים בודדים לדונם - למיליוני שקלים.
פערים בלתי סבירים
נווה זמר הפכה לסיפור הצלחה. מאז אושרה התוכנית, הוצאו בשכונה היתרי בנייה רבים ונמכרו בה דירות רבות, שבעקבותיהן הוציאה הוועדה המקומית שומות היטל השבחה. בעלי הנכסים הנישומים הוציאו שומות משל עצמם, וכך זו הובאו עשרות תיקים של היטלי השבחה בפני 17 שמאים מכריעים. כל אחד מהשמאים אחז בתפיסה שמאית שונה לאופן הערכת שווי המצב התכנוני החדש. הדבר גרר פערים בלתי סבירים בהערכת שווי הקרקעות ליחידת דיור אחרי אישור התוכנית, שנע בין 876 אלף שקל לבין 1.058 מיליון שקל. כפועל יוצא, הפערים בין היטלי ההשבחה שנקבעו על ידם היו גם הם גבוהים ובלתי סבירים, והדבר גרר הגשת עררים לוועדת הערר המחוזית. הערר הראשון הוגש ב-2013 והאחרון - לפני שנתיים.
"ככל ששמענו יותר עררים והעמקנו בהם, כך התחוורה לנו המורכבות העומדת בפנינו שנעוצה בעיקרה בתפיסות ובמתודות שמאיות שונות של השמאים המכריעים, שהביאו לפערים בשווי קרקע ליחידת דיור במצב חדש וכפועל יוצא מכך בגובה היטל השבחה ליחידת דיור במתחם", כתבה הוועדה.
המורכבות באה לידי ביטוי בלא פחות מ-51 שומות מכריעות שאותן נאלצה הוועדה לנתח. ההחלטה שהוציאה הוועדה חריגה אף היא בהיקפה ומשתרעת על פני 198 עמודים.
הפרש של מאות מיליונים
היטל ההשבחה הגבוה ביותר שנקבע על הנכסים הגיע ל-400 אלף שקל ליחידת דיור והנמוך ביותר ל-300 אלף שקל. מכיוון שמדובר באלפי יחידות דיור, המשמעות של ההפרשים הללו היא מאות מיליוני שקלים לקופת עיריית רעננה.
סעיפי העררים היו רבים, וקשה היה למצוא נקודות שאינן במחלוקת - בין השמאים מטעם הוועדה המקומית רעננה לבין השמאים מטעם בעלי הדירות והשמאים המכריעים ובין השמאים המכריעים לבין עצמם. "עיון מעמיק בשומות וניתוחן מעלה, כי עיקר הפער בהערכות השווי למצב התכנוני החדש נובע מתפיסות שמאיות שונות בכל הנוגע לבסיס הנתונים שיש להביא בחשבון לצורך קביעת שווי המצב החדש ולרמת המהימנות שמצאו השמאים המכריעים לייחס לנתוני ההשוואה השונים שעמדו בפניהם", כתבה הוועדה.
לאור המצב המורכב וסוגי העסקאות השונים שנעשו במקום, הוועדה החליטה לשקלל את כלל סוגי העסקאות ולתת עדיפות לאלה שבוצעו עד שנתיים מאז אישור התוכנית.
בלי מע"מ ובלי ממ"ד
כמו כן, על מנת ליישר קו בין השומות המכריעות השונות, נקבעו כללי רוחב נוספים, בהם, למשל, שלא להוסיף מע"מ לשווי הדירות. הוועדה דחתה את גישת העירייה, לפיה ניתן להטיל היטל השבחה על ממ"דים, וגם דחתה החלטות של מספר שמאים מכריעים להחשיב את הממ"דים כשטחים זולים יותר מאשר שטחים עיקריים אחרים של הדירות.
באופן זה, תוקנו ערכי קרקע במספר שומות: בשומה אחת למשל שווי הקרקע ליחידת דיור ירד מ-1.04 מיליון שקל ל-975 אלף שקל; השומה הגבוהה ביותר שנקבעה לנכסים בשכונה, שהגיעה כאמור לגובה של 1.058 מיליון שקל, הוקטנה על ידי ועדת הערר ל-963 אלף שקל; מצד שני שוויי קרקע נמוכים של 876 אלף שקל ו-897 אלף שקל הועלו ל-904 אלף שקל ו-920 אלף שקל, בהתאמה.
בסופו של דבר הוועדה הותירה את מרבית השומות על כנן.
"הוועדה עשתה עבודה מקיפה וההחלטה יסודית ומנומקת. הבעיות שנוצרו במתחם הזה נבעו מכך שבתחילת הדרך השמאים לא יכלו למצוא עסקאות רגילות, שמכונות 'עסקאות ברוטו', שכן רוב העסקאות שבוצעו ב-2012-2013 היו עסקאות שמכונות 'עסקאות נטו', שבהן הקונה ישלם למוכר מחיר, שכולל גם את המיסוי שמוטל על המוכר. זה הטעה את השמאים, עיוות את המחירים וגרם להם לעלות אל מעבר למחירי השוק. אנשים קיבלו דרישות ליותר מ-400 אלף שקל היטלים, ובסופו של דבר הם הורדו בכ-100 אלף שקל", אמר השמאי ליאור יוסף בדש שבצוותא עם אשתו עו"ד הדר בדש בלומשטיין, ייצג עשרות בעלי נכסים בשכונה.