השרים זאב אלקין, אביגדור ליברמן ואיילת שקד בהצגת תוכנית הדיור הממשלתית / צילום: יוסי זמיר
התוכנית הממשלתית החדשה לבלימת התייקרות הדיור, שהוצגה השבוע במסיבת עיתונאים חגיגית, חוזרת ומציגה את אותם צעדים שנכללו בתוכניות הקודמות שנחלו כישלון חרוץ, כמו "דיור בר-השגה", "מע"מ אפס" ו"מחיר למשתכן". שוב הבטחות להצפת השוק בקרקעות זמינות לבנייה, שוב הבטחות להקלת הביורוקרטיה באישור תוכניות בנייה, שוב הבטחות להגדלת התחלות הבנייה ולהגברת תוכניות ההתחדשות העירונית, ושוב עוד גזרות כלכליות על רוכשי דירות להשקעה.
ההתייקרויות בשוק הדירות, שנמשכות כבר יותר מעשור, נגרמות לדעת כל מומחי הנדל"ן בגלל הפער הגדול שבין הביקוש לדירות לבין ההיצע. פער זה נובע מכך שהתחלות הבנייה בישראל נעו בשנים האחרונות סביב 50,000-55,000 דירות בשנה, בעוד שהביקוש של הזוגות הצעירים, משפרי הדיור, העולים החדשים והמשקיעים בנדל"ן מסתכם מדי שנה ב-60,000-65,000 דירות.
פער עצום זה לא יכול להיסגר בהצהרות חגיגיות במסיבות עיתונאים, במיסוי על משקיעים בדירה שנייה, באיסור להשכיר דירות באמצעות אתר Airbnb, או בהצהרות על עידוד התחדשות עירונית במרכזי הערים. גם צעדים יותר אופרטיביים כמו מכירת דירות לזוגות צעירים בהנחה של עד 300,000 שקל, או מענקים לרוכשי דירות בפריפריה, הם אמנם מבורכים, אך הם לא יגדילו את היצע הדירות.
הגדלת ההיצע
הדרך היחידה שתוכל להביא לבלימת ההתייקרויות במחירי הדיור תוך שנה-שנתיים, ובשלב שני להורדת המחירים, היא הגדלה משמעותית של התחלות הבנייה. נוכח המחסור הגדול בדירות בכל אזורי הביקוש, הממשלה חייבת לפעול מיידית להגדלה של התחלות הבנייה למגורים מכ-50,000 דירות בשנה שעברה ל-70,000-75,000 התחלות בכל אחת מחמש השנים הקרובות. רק בדרך זו חוקי הביקוש וההיצע יעשו את העבודה ויביאו לירידת המחירים המיוחלת.
מאחר שהממשלה לא רוצה, לא יכולה, וגם לא צריכה להיכנס בעצמה לשוק הבנייה, הפתרון נמצא כמובן בשוק החופשי. במצב הנוכחי הקבלנים הפרטיים וחברות הבנייה לא מוכנים לקחת על עצמם את הסיכונים הכרוכים בהרחבת היקף הבנייה שלהם. זאת נוכח הקשיים הביורוקרטיים בהשגת אישורי בנייה; הקצב האיטי של שחרור אדמות מדינה זמינות לבנייה באזורי הביקוש; המחסור החמור בפועלי בנייה מקצועיים ומנוסים; היקף האשראי העצום שנדרש למימון הבנייה הממושכת; והסיכון הגדול שעד שהבנייה תסתיים בעוד כ-3 שנים ייתכן ומשהו ישתנה בשוק וחלק מהדירות לא יימכרו.
קבלן שמתחיל היום בבנייה של פרויקט נדל"ן למגורים לוקח על עצמו סיכונים גדולים. הוא משקיע הון עצמי רב, לוקח הלוואות בנקאיות גדולות, והבנייה עצמה של בניין מגורים בישראל נמשכת בממוצע 2.5-3 שנים. מדובר בפרק זמן ארוך מאד, ואין לקבלן שום דרך לדעת כיצד יסתיים הפרויקט והאם יצליח למכור את כל הדירות. בעוד שלוש שנים הכל יכול לקרות: משבר כלכלי, מגיפה כמו הקורונה, מלחמות ו/או מבצעים צבאיים ועוד.
לאור זאת, הממשלה חייבת להחליף דיסקט. במקום עוד מיסוי על משקיעים, עוד גזרות על משכירי דירות ועוד הצהרות חגיגיות על תוכניות סיוע לזכאים, הממשלה חייבת להודיע מיידית על צעדים חדשים שיעניקו לקבלנים ולחברות הבנייה את כל התמריצים הכלכליים הדרושים כדי שיגדילו מיוזמתם את התחלות הבנייה.
קיצור תהליכים
השלב הראשון והמידי הוא קיצור כל התהליכים הבירוקרטיים שמעכבים את אישור הבנייה וגורמים לקבלנים נזקים כספיים גדולים. השלב השני הוא הצפת השוק בקרקעות מדינה זמינות לבנייה במחירים נמוכים במקצת ממחירי השוק כדי להוזיל את העלויות של הקבלנים. השלב השלישי הוא אישור מיידי להבאת 20-30 אלף עובדי בנייה מקצועיים מסין שיאפשרו את הפעילות המוגברת ואת זירוז הבנייה.
אולם, שלושת הצעדים החיוניים האלה לא יעשו את כל העבודה. מימון הבנייה הנוספת תחייב את הקבלנים לגייס הון עצמי ואשראי בנקאי בהיקפים של מיליארדי שקלים. אשראי זה כרוך בסיכונים רבים גם לבנקים, ולכן הם ידרשו ריבית גבוהה שתייקר את הבנייה. כדי לפתור את הבעיה הממשלה תצטרך להתחייב לתת ערבות מדינה למימון כל האשראי שהקבלנים יקחו לצורך הרחבת היקף התחלות הבנייה.
והצעד החיוני האחרון: כמו בתחילת שנות ה-90, כשהגיעה לארץ העלייה הגדולה מברית המועצות, שר השיכון באותה תקופה, אריק שרון, הבטיח לקבלנים לקנות מהם את הדירות שלא יצליחו למכור תוך שנה מסיום הבנייה, במחיר מוסכם מראש. אחרת, גם אם הקבלנים יקבלו ערבויות מדינה, גם אם המדינה תסייע להם בהשגת עובדים מיומנים, וגם אם יקצרו להם את התהליכים הביורוקרטיים, הם עדיין לא יסכימו להגדיל את הסיכונים שלהם עם בנייה בהיקף גדול ממה שהם רגילים.
הכותבת היא ראש המחלקה למימון ולימודים כמותיים בבית הספר למינהל עסקים, המסלול האקדמי המכללה למינהל