אחד משווקי הנדל"ן החמים ביותר מנסה להתקרר

ניו זילנד הופכת למקרה מבחן בשאלה אם הרשויות יכולות לרסן עלייה במחירי הדיור מבלי לפגוע בשוק ולערער את כל שאר הכלכלה כתוצר לוואי בלתי נמנע של זה.

מאמצי המדינה בדרום האוקיינוס השקט עשויים להוות תוכנית פעולה למדינות רבות אחרות העומדות מול דילמה דומה לאחר שוך מגפת הקורונה. שילוב של שיעורי ריבית נמוכים, סיוע כלכלי ושינויים בהרגלי הרכישה לאחר שרבים בעולם עברו לעבודה מרחוק מעלים את מחירי הדיור בכל העולם ומוציאים מהשוק הרבה קוני בתים הרוצים לרכוש את הנכס הראשון שלהם.

הבעיה חמורה במיוחד בניו זילנד, שם מלאי הבתים לא עמד בשיעור גידול האוכלוסין במשך רוב העשור האחרון. מחירי הבתים עלו ביותר מ־30% בשנה האחרונה, על פי מדד מחירי נכסי מקרקעין שמפרסם מוסד הנדל"ן של ניו זילנד.

יחס הדיור לעומת הכנסה במדינה, המודד עד כמה בתים בה הם בני השגה, הוא הגבוה ביותר בהשוואה לממוצע לטווח ארוך ב־30 כלכלות מפתח שנותחו על ידי חברת המחקרCapital Economics. לכל כלכלה, יצרה החברה מדד הקובע במספר 100 את הממוצע לטווח ארוך ביחס בין מחירי הבתים להכנסות. הציון של ניו זילנד במדד הזה הוא 178, או הרבה מעל הממוצע לטווח ארוך במדינה. לשם ההשוואה, הציון של ארה"ב הוא 93, או מעט מתחת לממוצע, והיא הייתה במקום השישי ברשימה.

לממשלות יש כמה כלים להשפעה על מחירי מקרקעין, כולל הגדלת מלאי הבתים על ידי השקעה ישירה או שינוי כללי השימוש בקרקע, הגבלת הלוואת משכנתאות ומתן סיוע כלכלי לרוכשים פעם ראשונה.

כלכלנים וקובעי מדיניות דנים אם בנקים מרכזיים צריכים להשתמש בשיעורי הריבית כדי לנסות לרסן את מחירי הבתים על ידי השפעה על עלות ההלוואה. שיעורים גבוהים יותר יכולים להפוך משכנתאות ליקרות יותר ולצנן את הביקוש לבתים אבל הם יכולים גם להביא השפעות לא רצויות על האינפלציה או התעסוקה, התחומים המסורתיים בהם מתמקדים הבנקים המרכזיים.

מעלים את הריבית 

ניו זילנד מושכת בכל המנופים. באוקטובר, הבנק המרכזי במדינה העלה את שיעור הריבית ל־0.5% לעומת 0.25%, שיא שלילי, וציין שיהיו עוד העלאות במהלך השנה הבאה, בין היתר בגלל הזינוק במחירי הבתים. ומוקדם יותר השנה הממשלה בניו זילנד, בצעד בלתי צפוי, הורתה לבנק המרכזי לשקול את מחירי הדיור בעת שהוא בא לקבוע מדיניות מוניטרית, אף על פי שבכירי הבנק הזהירו שתהיה לכך השפעה קטנה על השוק וזה יכול להוביל לתעסוקה נמוכה ולאינפלציה שהיא מתחת ליעד הרצוי.

ניו זילנד גם הגבילה את ההלוואות בפיקדון נמוך, צעד שנועד לצמצם את מספר המשכנתאות בסיכון ולהפחית את הסיכוי לתיקון בשוק דיור שיהיה מזיק, דבר שעשוי לערער את הכלכלה מבחינה נרחבת יותר. החל מ־1 בנובמבר, רק 10% מההלוואות לדיירים בעלים יכולות להיות ביחס הלוואה לעומת ערך של יותר מ־80%, לעומת 20% שמותרים כעת. הרעיון עובד בתור שימוש במגבלות חוב לעומת הכנסה ככלי נוסף.

הממשלה מתכננת גם לפשט את בניית הדיור הרווי בערים ולהגביל את כמות הריבית שניתן להפחית מהשקעות בדיור למגורים. השינוי במס אמור להקטין את הדרישה בקרב משקיעים לנכסי מגורים קיימים, דינמיקה שעזרה לטפל במחירי מקרקעין גבוהים בעבר והקשתה על רוכשים בפעם הראשונה לעלות על סולם הנדל"ן.

השאלה אם מאמצי ניו זילנד ישפיעו באופן מדיד על מחירי הדיור מבלי שתהיה לכך השפעה בלתי רצויה מבחינה כלכלית או חברתית עדיין לא ברורה.

הביקוש צפוי לעלות

בספטמבר, החודש האחרון עבורו יש נתונים זמינים, מחירי נכסים בשבע מתוך 16 מחוזות של ניו זילנד הגיע לרמות שיא חציוניות, על פי מוסד נכסי המקרקעין. המחירים באוקלנד, העיר הגדולה ביותר במדינה, ירדו ב־4% מאוגוסט עד ספטמבר, אבל סגר בגלל קורונה בעיר פגע בקנייה ובמכירה. במוסד אמרו שהפעילות צפויה להתחדש כשהסגר יוסר.

גארת' קירנן, אנליסט תחזיות ראשי ב־Infometrics, לא מצפה שמחירי הבתים בניו זילנד יירדו בקרוב. כל צעדי הממשלה והבנק המרכזי גם יחד עשויים להצליח להאט את עליית המחירים, אמר, אבל מבחינת רוכשים פעם ראשונה זו עדיין תוצאה עגומה למדי.

גם הביקוש צפוי לעלות, אמר קירנן. הממשלה לאחרונה החליטה לאשר מעמד תושב לעשרות אלפי אנשים הנמצאים במדינה על בסיס וויזות זמניות, מה שאומר שאנשים רבים נוספים יחפשו בתים לרכישה. ותעשיית הבינוי עדיין נאבקת לבנות בתים מהר מספיק למלא את הביקוש הקיים.

קירנן אמר ששיעורי הריבית יצטרכו לעלות בהרבה יותר ממה שכרגע צפוי כדי לגרום לירידת מחירים. הבנק המרכזי של ניו זילנד חזה באוגוסט ששיעור המזומן יצטרך להגיע ל־1.6% עד סוף 2022 ול־2% במחצית השנייה של 2023.

אפילו אם מחירי הבתים יפסיקו לעלות, ומתוך הנחה שההכנסות יגדלו ב־3% בשנה, ייקח ליחס מחירי הבתים לעומת הכניסה עד 2050 לרדת לרמה בה היה בשנת 2000.

"הולך להיות מאוד כואב אני חושב, מאוד קשה לאנשים הרוצים להיכנס לשוק הדיור, לתקופה מאוד ארוכה", אמר.

בניתוח האחרון שעשתה, צפתה חברת Capital Economics שהאינפלציה במחירי הדיור בכלכלות גדולות תתמתן באופן טבעי בחודשים הקרובים והם לא צופים ירידה במחירים שתערער את הכלכלות.

אבל החברה הוסיפה שהסיכון להתרסקות גדול יותר במדינות כמו ניו זילנד, שם נגישות הבתים הייתה כבר לקראת הקצה לפני המגפה. מדינות אחרות במצב דומה כוללות את קנדה, דנמרק, אוסטרליה, שבדיה ונורבגיה, נמסר מהחברה.

"לא היינו אומרים שירידה במחירי הבתים בכל אחת מהמדינות האלה היא וודאית או צפויה לקרות - חלק מהן מהבהבות באדום כבר כמה שנים אך מחירי הבתים ממשיכים להמרות את כוח הכבידה", נכתב בחברת המחקר. "אבל לא נחוץ הרבה כדי לדחוף אותם מעבר לקצה".