צחי נחמיאס / צילום: ורד פיצ'רסקי
חברת מגה אור , שבשליטת צחי נחמיאס, הפכה בשנים האחרונות מחברת נדל"ן מניב קלאסי לחברה העוסקת גם בהשקעות בחברות נדל"ן; מחברה המשקיעה במרכזים לוגיסטיים ובמרכזים מסחריים בישראל, לחברה המחזיקה גם במניות של חברות ציבוריות, בשווי כולל של כ-2 מיליארד שקל.
תחת הנהגתו של נחמיאס החל המהלך עם השקעה ראשונית של 320 מיליון שקל במניות חברת הנדל"ן המניב אפי נכסים בחודש מרץ 2019. בהמשך ביצעה החברה השקעות נוספות באפי נכסים, ואלו הומרו בחלקן בהמשך למניות ביג מרכזי קניות , במסגרת הצעת רכש חליפין שהגישה ביג לאפי נכסים בתחילת 2021.
כיום מחזיקה מגה אור ב-12.37% ממניות אפי נכסים, בשווי של כ-800 מיליון שקל, וכן ב-7.12% ממניות חברת ביג ובאופציות של ביג בשווי כולל של כ-770 מיליון שקל. ההיקף הגדול של פוזיציית השקעה זו הוא תוצאה של האשראי הזול שקיבלה מגה אור משוק ההון לביצוע ההשקעות, בצירוף העליות החדות שרשמו מניות אפי נכסים וביג מאז נרכשו בידי מגה אור.
כך למשל עלתה מניית אפי נכסים ב-40% מתחילת 2021, והשלימה זינוק של כ-115% מאז ההשקעה הראשונית של ביג ומגה אור בה במרץ 2019. מניית ביג עצמה עלתה השנה בכ-36%, ותרמה גם היא לניפוח ההשקעה של מגה אור בה.
מתכננת לממש נכסי דסק"ש שאינם בתחום הנדל"ן
השנה השלימה מגה אור השקעה גדולה נוספת, כאשר רכשה 29.9% ממניות חברת ההחזקות דיסקונט השקעות (דסק"ש) תמורת 407 מיליון שקל. כאן מדובר אומנם בהשקעה בחברת החזקות הפועלת בנוסף לנדל"ן גם בתחומי הסלולר, הטכנולוגיה והחקלאות, אולם כוונתה המוצהרת של מגה אור היא להוביל למימוש נכסיה של דסק"ש שאינם בתחומי הנדל"ן.
השקעה זו של מגה אור בדסק"ש שווה היום כ-465 מיליון שקל, אולם התשואה המשמעותית עליה תגיע כנראה בעיקר ממכירות מוצלחות של סלקום, אלרון ופעילות הנדל"ן הפרטית של נכסים ובניין (הפעילות שאינה כוללת את ההשקעה בחברת גב-ים). בינתיים, דיווחה היום מגה אור כי רשמה ברבעון השלישי של 2021 רווח נקי לבעלי המניות של 167 מיליון שקל, המשקף צמיחה של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
מבט על הדוחות הכספיים מגלה שהרווח התפעולי של החברה דווקא ירד ברבעון השלישי ב-17% ל-139 מיליון שקל, אולם הכנסות מימון (נטו) של 51 מיליון שקל (לעומת הוצאות מימון נטו של 6 מיליון שקל ברבעון המקביל) הן שהובילו לצמיחה ברווח הנקי.
רווח של 222 מיליון שקל מני"ע סחירים
את תשעת החודשים הראשונים של 2021 סיימה מגה אור עם רווח נקי של 423 מיליון שקל, המשקף צמיחה של 56% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. גם בתשעת החודשים הראשונים של השנה נרשמה ירידה של 4% ברווח התפעולי, ל-367 מיליון שקל, אולם הכנסות מימון (נטו) של 132 מיליון שקל (בהשוואה להוצאות מימון נטו של 22 מיליון שקל) הובילו לצמיחה בשורה התחתונה.
לגידול בהכנסות המימון (נטו) אחראי בעיקר רווח מניירות ערך סחירים של 222 מיליון שקל, שנרשם בתשעת החודשים הראשונים של השנה בעקבות העלייה במחירי המניות של החברות המוחזקות. עוד עולה מהדוחות, כי בתשעת החודשים הראשונים של 2021 גם רשמה מגה אור עליית ערך נדל"ן להשקעה (נטו) בסך של 134 מיליון שקל, וזאת בהשוואה לעליית ערך של 167 מיליון שקל, שנרשמה בתקופה המקבילה.
מגה אור מחזיקה ב-25 מרכזים מסחריים קיימים מניבים, בהיקף של כ-25 אלף מ"ר. כמו כן, מחזיקה החברה ב-25 מרכזי ניהול, תעשייה ולוגיסטיקה מניבים, בהיקף של 566 אלף מ"ר, מתוכם 234 אלף מ"ר באחסנה פתוחה וקרקעות.
את תשעת החודשים הראשונים של השנה סיימה החברה עם רווח גולמי מהשכרת נכסים (NOI) של 155 מיליון שקל, לעומת 137 מיליון שקל בתקופה המקבילה. זאת, בשל גידול במצבת הנכסים המניבים של החברה, בניכוי הקלות לשוכרים בעקבות משבר הקורונה וגריעת מרכז מגה אור לעסקים.
להערכת החברה, היא תסיים את 2021 כולה עם NOI (הכנסה תפעולית נקייה) של 227 מיליון שקל ועם FFO (רווח נקי תזרימי) ריאלי שנתי של 192 מיליון שקל.
בנוסף, לחברה גם עשרה מרכזים בפיתוח בהיקף של כ-217 אלף מ"ר, אשר צפויים להיפתח במהלך 2021 ועד סוף ספטמבר 2024, ולהניב NOI של כ-67 מיליון שקל בשנה.
מגה אור נסחרת בבורסה לפי שווי של קרוב ל-5 מיליארד שקל, לאחר עלייה של 250% בשלוש השנים האחרונות, ולחברה הון העצמי של 2.26 מיליארד שקל. נחמיאס עצמו מחזיק 38% מהון החברה, בשווי של כ-2 מיליארד שקל.