גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחירי הדירות התנתקו מהנתונים הכלכליים היסודיים של הכלכלה הישראלית / צילום: Shutterstock, Shutterstock

ההצהרות התבוסתניות של שרי הממשלה בנוגע למחירי הדירות מצביעות על כך שהם מהמרים נגד העתיד של הזוגות הצעירים בישראל. מדיניות דומה לזו של הממשלות הקודמות.

רק לאחרונה פורסם מדד המחירים לחודש נובמבר. מדד שהשלים עלייה של כ-10% במחירי הדירות בשנה האחרונה. בעשרים השנים האחרונות המחירים עלו בכ-150%. בתקופה זו עליית האינפלציה הייתה 36%, מדד תשומות הבנייה עלה ב-77% ,התוצר לנפש עלה נומינלית ב-80%, והשכר הממוצע עלה בכ-70%.

ניתן לראות שלמעשה מחירי הדירות בתקופה זו התנתקו מהנתונים הכלכליים היסודיים של הכלכלה הישראלית. פער זה מעלה חשד שהשוק מתומחר ביתר.

מה הסיבות האפשרויות לכך?

הפסיכולוגיה של השוק. האמונה הרווחת שאם המחירים עולים הם ימשיכו באותו הכיוון. כתוצאה מכך אנו "חייבים" לרכוש עכשיו על מנת "להשיג" את עליית המחירים. מה שמלבה ביקושים ספקולטיביים. בישראל פועלים כוחות אינטרסנטיים מאוד חזקים שמתחזקים היטב את הפסיכולוגיה הזו של השוק. לכך יש להוסיף את האמירות האומללות של שרי הממשלה שקבעו מראש כי המחירים ימשיכו לעלות גם בשנה הקרובה-ובכך הוסיפו עוד שמן למדורה. יש לזכור כי בפועל הנתונים מלמדים גם בארץ וגם בעולם, שישנן תקופות של ירידות אפילו משמעותיות במחירים הריאליים של דירות.

אמונה שגויה נוספת היא שקיים מחסור בדירות. "נקנה עכשיו לפני שייגמר". אם היה מחסור כזה היינו רואים משקי בית ברחובות ללא דירות או עלייה משמעותית בצפיפות הדיור. מה שלא קרה בפועל. מעבר לכך, מספר הדירות הריקות רק עולה בכל שנה. הנתונים הללו יחד עם אפשרויות הבינוי בישראל בראייה לטווח ארוך מלמדים אותנו שאין באמת מחסור בדירות למגורים ולא צפוי כזה בעתיד.

האחריות לעליית המחירים המטורפת בעשור האחרון היא באחריות בלעדית של הממשלות בישראל. יש לזכור ששוק הדירות מנוהל ומתוכנן על ידי הממשלה. המדיניות הממשלתית הרופסת וחסרת ההחלטיות שהצטרפה להורדת הריבית בשנים האחרונות רק גרמה לעלייה בביקוש לבעלות על דירות (לא מדובר בעלייה בביקוש לדירות פיזיות). במילים פשוטות ריצה של המשקיעים אל השוק. ותגבור המניע הספקולטיבי בשוק. מה שראינו גם בחודשים האחרונים.

אז מה ההבדל בין הביקוש לדירות לבין הביקוש לבעלות?

ניתן להדגים זאת באמצעות דוגמא פשוטה: נניח שבמשק 100 משקי בית. כל משק בית זקוק לדירה אחת למגורים (זה הביקוש האמיתי לדירות). נניח כי כיום יש 100 דירות במשק. במצב הנוכחי כל משק בית הינו בעלים של דירה אחת וגר באותה הדירה.

נניח כעת שכתוצאה מירידת הריבית חלק ממשקי הבית (נניח 20 משקי בית) מעוניין לרכוש דירה נוספת להשקעה. הביקוש לבעלות על דירות כעת עומד על 120 (20 משקיעים מבקשים דירה שנייה מעבר לדירה שהם צריכים למגורים). עדיין יש רק 100 משקי בית במשק. ונדרשות רק 100 דירות פיזיות על מנת לספק את כל צרכי הדיור של המשק. כתוצאה מרצון המשקיעים לרכוש דירות נוספות הביקוש לבעלות על דירות עלה וכתוצאה מכך מחירי הדירות עולים. כעת 20 משקי בית רכשו 2 דירות כל אחד. ועוד 60 משקי בית רכשו דירה אחת. המשקיעים לא זקוקים ליותר מדירה אחת למגורים ולכן ישכירו את 20 הדירות הנוספות שבבעלותם ל- 20 משקי הבית שלא רכשו דירה. בסה"כ 100 משקי בית יגורו ב 100 דירות. הפעם 20 מהם יגורו בשכירות. בשום מקרה אין מחסור בדירות מכיוון שלא חל גידול במשקי הבית במשק. הדבר היחיד שהשתנה הוא מבנה הבעלות. וכן מחיר גבוה יותר ששילמו כל משקי הבית על הדירה.

אם הממשלה רק תחליט באמת לעבור מהצד של בעלי ההון (המשקיעים, הבנקים והקבלנים) לצד של הזוגות הצעירים, המחירים עשויים לרדת תוך שבועות. קודם כל צריך לשנות את הפסיכולוגיה של השוק. הממשלה חייבת להציב יעד נחוש וברור להורדת המחירים בשיעור דו-ספרתי תוך שנה. ולהצהיר שהיא תעשה כל מה שנדרש על מנת להשיג יעד זה. הצהרות כמובן לא מספיקות וצריך לתת לציבור סיבה להאמין (Reason to Believe) ברצינות הכוונות . פעולות אקטיביות בצד הביקוש לצמצום פעילות המשקיעים דרך מיסוי משמעותי ומיידי של רכישות משקיעים, מיסוי על שכירות ומיסוי משמעותי על רווחי הון מדירות להשקעה. צעדים נוספים בצד ההיצע יסייעו גם הם בהשפעה על הפסיכולוגיה של השוק. תכנון ותוכניות בנייה מסיביות לשנים הקרובות כולל הבאת קבלנים מחו"ל לפרויקטים גדולים, פינוי בינוי ועוד.

תחילת השנה החדשה היא הזדמנות לשנות כיוון. החזרת מחירי הדירות למסלולם היציב הינו האינטרס של רוב הציבור הישראלי.

הכותב הוא דיקן הפקולטה לניהול ע"ש גילפורד גלייזר באוניברסיטת בן גוריון בנגב