בניין דירות של בראק בעיר הנובר / צילום: מצגת החברה
חברת הנדל"ן הגרמנית LEG Immobilien השלימה ביום ה' האחרון את העסקה לרכישת 24% ממניות בראק אן.וי תמורת 253 מיליון אירו (892 מיליון שקל), ועשויה לפעול בהמשך השנה למחיקת בראק אן.וי מהמסחר בבורסה בת"א.
המוכרים בעסקה, שבעת הדיווח עליה לפני כחודש שיקפה פרמיה של כ-40% על מחיר השוק, הם הגופים המוסדיים וקרנות הגידור המקומיים שהחזיקו במניית בראק אן.וי, ואשר ניהלו בשנתיים האחרונות מאבקים מול בעלת השליטה בה, חברת אדלר גרופ הגרמנית.
במסגרת העסקה רכשה LEG, בעלת פורטפוליו של 165 אלף דירות להשכרה בגרמניה, גם נתח של כ-8% ממניות בראק אן.וי מידיהם של אדלר גרופ ובעל מניות נוסף, בתמורה לסכום של 87 מיליון אירו. כך, שבסך הכול השקיעה LEG סך של 340 מיליון אירו (1.2 מיליארד שקל) ברכישת 32.01% ממניות בראק אן.וי, הנסחרת כיום בשווי שוק של כמעט 4 מיליארד שקל, לאחר זינוק המניה אל מעבר למחיר העסקה.
האג"ח ימשיכו להיסחר בתל אביב
אדלר גרופ מחזיקה לאחר המכירה ב-63.03% מבראק אן.וי, כך שבידי הציבור נותרו כעת רק 4.96% ממניות החברה. כחלק מהעסקה המשולשת, התחייבה אדלר להיענות עד תום ספטמבר 2022 להצעת רכש מלאה שתהיה LEG רשאית להגיש ליתרת מניות בראק אן.וי שאינן בידיה, במחיר מינימום של 157 אירו (כ-554 שקל) למניה, ובתמורה כוללת של 825 מיליון אירו (2.91 מיליארד שקל).
עם זאת, גם במקרה שתוגש הצעת רכש מלאה שתביא למחיקת מניות בראק אן.וי מהבורסה, היא תמשיך לדווח למשקיעים בישראל מכוח איגרות החוב שהנפיקה לציבור בישראל, בהיקף נוכחי של 249 מיליון שקל. אג"ח אלו ימשיכו להיסחר עד למועד הפדיון הסופי, או לחילופין עד לביצוע פדיון מוקדם שלהן.
בראק אן.וי עוסקת בתחום הנדל"ן בגרמניה מאז 2004 ומעסיקה 118 עובדים. לחברה שלושה מגזרי פעילות: פורטפוליו מניב של מעל 12 אלף דירות להשכרה, פורטפוליו מניב למסחר של כ-56 אלף מ"ר ופעילות ייזום למגורים הכוללת תכנון, הקמה ושיווק של 2,150 יחידות דיור.
קרן ברוש סחפה את המוסדיים למכור
השלמת העסקה הנוכחית במניות בראק התאפשרה לאחר התקיימות מלוא התנאים המתלים, ובראשם קבלת אישור הרגולטור הגרמני, האחראי לפיקוח על שוק הדיור להשכרה במדינה. פיקוח זה נועד לוודא שאף שחקן לא יהפוך לחזק מדי בערים שבהן הוא פועל בתחום הדיור להשכרה.
על רקע זה מדווחת כעת בראק אן.וי לבורסה כי בעקבות בחינה שערכה, ועל אף העובדה שהיא אינה צד לעסקת מכירת המניות, עשויה להיווצר להערכתה, כתוצאה מהעסקה, חבות מס לחברות הבנות שלה, "בסכום שנכון למועד זה מוערך כסכום שאינו זניח, וזאת לאור דיני המס החלים בגרמניה".
אדלר, מחברות הנדל"ן המניב למגורים הגדולות בגרמניה, הפכה לבעלת השליטה בבראק אן.וי באפריל 2018, לאחר שרכשה כ-69.8% ממניות החברה תמורת כ-2.38 מיליארד שקל (כ-550 מיליון אירו במועד התשלום). אותה עסקה כללה את רכישת החזקותיו (41%) של טדי שגיא תמורת 1.4 מיליארד שקל, וכן רכישת מניות נוספות מידי מנהלי בראק אן.וי והציבור בתמורה לסכום של של כ-980 מיליון שקל.
שגיא עצמו רכש את אותה החזקה בבראק מידי מייסדי החברה, שמעון וינטרוב ורונן פלד, במאי 2017 תמורת כ-1.1 מיליארד שקל, כך שהוא רשם אז רווח של כ-300 מיליון שקל ותשואה של כ-27% על השקעתו בתוך שנה. עם זאת, המשקיעים הישראלים לא רוו נחת מהמכירה לאדלר.
בשוק ההון המקומי התרעמו על ההתנהלות השוטפת של בראק אן.וי ועל המשטר התאגידי הנהוג בה תחת שליטתה של אדלר, ובשנתיים האחרונות הובילה קרן הגידור ברוש, בניהולו של אמיר אפרתי, מאבק מול בראק אן.וי, כשלצדה ניצבו גם שני בעלי מניות המיעוט הגדולים אז - חברת הביטוח הראל ובית ההשקעות פסגות (שנמכר אשתקד לחברת אלטשולר שחם).
ברוש, שהחזיקה טרם המכירה בנתח של 4%-4.9% ממניות בראק אן.וי. היא שיזמה והובילה את העסקה המשולשת של המוסדיים עם LEG ועם אדלר. גורמים בשוק ציינו בעבר, כי אנשי קרן ברוש עמלו על העסקה במשך חודשים רבים, וכאשר הצליחו לגבשה הם הציעו אותה לכל הגופים המוסדיים בישראל, אשר שמחו כולם להיענות לה ולמכור את מניותיהם במחיר זה.
בעקבות מאבק הגופים המוסדיים, וכחלק מהשינוי בממשל התאגידי של בראק אן.וי, התמנה בחודש מאי אשתקד עו"ד רון הדסי לתפקיד דירקטור חיצוני בחברה, בתמיכת המוסדיים וקרן ברוש.