הדמיה של מתחם סומייל בתל אביב / צילום: יח''צ
רקע: מתחם סומייל בתל אביב הוא אחד המקומות היקרים בארץ. מדובר במגרש ששטחו 2,871 מ"ר, בין הרחובות ז'בוטינסקי, בן סרוק, ארלוזורוב ואבן גבירול בתל אביב, המוכרים כ"מתחם סומייל". פינוי הקרקע היה תנאי לקבלת היתר בנייה במקום. בפברואר 2020 רכשה את הקרקע אפריקה ישראל במסגרת הליך של פירוק שיתוף, על פי שווי של 425 מיליון שקל כפנוי ו"זמין" לבנייה.
חלק מהסכום תמורת המגרש שולם במזומן, וחלקו בעסקאות קומבינציה עם בעלי זכויות במגרש, שהיו חלוקים ביניהם בנוגע לאופן חלוקת התמורה. בית משפט השלום קבע שהתמורה תחולק לפי מפתח הזכויות שנקבעו בטבלת הקצאה, בלי להתחשב במטלות על הבעלים.
העותרים ערערו לבית המשפט המחוזי וטענו שלפי הערכת השמאי, עלות "מרכיב ההפרעה" כלומר פינוי הפולשים שעל הקרקע, שווה 13.5% משווי הזכויות במקרקעין. בעתירתם כתבו כי "אין מחלוקת שאילו המקרקעין היו פנויים במלואם אזי התמורה שהייתה מתקבלת הייתה בוודאי גבוהה יותר, כפי שאילו בעל הזכויות היה מוכר בנפרד את חלקו הרי הרוכש היה מפחית את עלות הפינוי מהתמורה. לכן לא ייתכן שכלל הבעלים יישאו בעלות הפינוי משום שהמכירה היא בהליך של פירוק שיתוף". את העותרים ייצגו עורכי הדין שמואל שוב, הילה לביא ואלון קריביצקי ממשרד שוב ושות'.
ההחלטה: השופטת צילה צפת מבית המשפט המחוזי בתל אביב קיבלה את הערעור וקבעה כי התוכנית יצרה מצב משפטי שלפיו ביצוע הפינויים הוא תנאי הכרחי לקבלת היתר במגרש. "אכן, ביצוע פינוי חלקת המקור אינו תנאי שמונע העברת זכויות בחלקה המוקצית, אולם אי מילוי חובה זו בוודאי מפחית את הערך הכלכלי של חלקה שאינה מפונה לעומת זו המפונה". כמו כן קבעה השופטת שטבלת ההקצאות אינה צריכה להיות הקריטריון היחיד בחלוקת התמורה, אלא שיש להביא בחשבון רכיבים הקשורים למצב הקרקע כגון היותה פנויה או תפוסה.
"ערך כלכלי של חלקה נובע גם מהיכולת לקבל היתר בנייה, כמו מזכויות הבנייה במועד הרכישה. מכאן שהצורך לפנות את חלקת המקור כדי לקבל היתר בנייה על הקרקע החדשה הוא חלק מהערך הכלכלי שאותו יש לשום בחלוקת התמורה בין בעלי הקרקעות. הרי לו כל בעל חלקה היה מוכר את חלקתו בנפרד היה מגיע המוכר ומתחשבן עמו על הצורך לפנות את חלקת המקור. לא ייתכן שרק משום שהמכירה נעשתה במשותף לא יבואו הבדלים אלה לכלל ביטוי בהערכת שווי החלקה".
ההשלכות: בית המשפט המחוזי קבע למעשה שמרכיב הפינוי שווה כסף שאותו צריך לקזז מעלות הקרקע. במקרים רבים, בתוכניות שבהן יש פולשים או דיירים לא חוקיים, עלות הפינוי מובאת בחשבון מראש או שמטילים מטלות על הבעלים. במקרים כאלה, התוכנית קובעת טבלאות חלוקה וגם הוראות. משימת בדיקת החובות והמטלות מוטלת על בעלי הקרקעות והם נדרשים להסתכל ולראות מה חלקם בקרקע ומה המטלות שמוטלות עליהם.
לדברי עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', "הפרצלציה קבעה שבעלי הקרקעות יתחלקו באופן שווה ועל כל אחד מוטלת חובה לנקות את הקרקע שלו ממפגעים. אולם בית משפט השלום נתן פרס לבעל אדמה מוגבלת: תמורה שווה מבלי שיתחייב לנקות את הקרקע שלו. בית המשפט המרכזי בא וקיזז לבעלים את עלות הפינוי".
"אגב, יש מקרים שבהם הקרקע תפוסה בנכס בעל ערך, ותקן 15 של לשכת השמאים (שקובע הוראות להכנת טבלאות הקצאה ואיזון) ידאג להתחשבן בהתאם".