חדר, סלון וזהו / אילוסטרציה: Shutterstock
מי שיחפש דירת שני חדרים באחד מהפרויקטים הרבים הנבנים כעת בתל אביב, לא יתקשה למצוא את מבוקשו. רבים מהם כוללים דירות שני חדרים, בידיעה שיש לכך ביקוש: הייטקיסטים צעירים, תיירים שרוצים דירת נופש, או משקיעים שיודעים שהתשואה על דירות קטנות היא באופן יחסי גבוהה יותר, ושלא ייתקלו בבעיה של מציאת שוכרים, שכן העיר מאכלסת צעירים רבים שלא זקוקים ליותר משני חדרים.
אך מה לגבי דירת שני חדרים בראשון לציון, בבת ים או באשקלון? "מה שנכון לתל אביב", אומר האדריכל יואב אומן מטיטו ואומן אדריכלים, "נכון גם לערים גדולות אחרות וגם לפריפריה. בכל מקום בו חיים רווקים, זוגות צעירים ופנסיונרים, יש מקום לתכנון ולבנות דירות קטנות".
מניתוח נתוני הלמ"ס שבוצע באלדר שיווק נדל"ן, עולה כי תל אביב מובילה במספר הדירות בנות 1-2 חדרים שהחלו להיבנות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2021: 565 דירות קטנות, שהן 22% מכלל התחלות הבנייה בת"א בתקופה זו.
זה צפוי, אבל מה שכן מפתיע, הן הערים שהתברגו להמשך הדירוג: במקום השני, אחרי תל אביב, נמצאת ראשון לציון עם 319 דירות קטנות שהחלו להיבנות (19% מכלל התחלות הבנייה), רמת גן עם 241 דירות (21% מכלל התחלות הבנייה), פתח תקווה עם 191 דירות (20% מכלל התחלות הבנייה), ירושלים עם 155 דירות (8% מכלל התחלות הבנייה), ואחריהן אילת (129 דירות), בית שמש (124 דירות), קריית ים (120 דירות), אור עקיבא (86 דירות) ובני ברק (84 דירות).
מהנתונים עולה עוד כי בתל אביב, ראשל"צ, רמת גן ואילת נרשמה צניחה במספר התחלות הבנייה בשלושת הרבעונים של 2021 לעומת 2020 כולה, בעוד בפתח תקווה, ירושלים, קריית ים ובני ברק, נרשם זינוק במספר התחלות הבנייה - השנה לעומת זו שקדמה לה.
אם נעזוב לרגע את התחלות הבנייה ונתמקד בביקוש, הרי שנתוני יד 2 מצביעים על עלייה בביקוש לדירות קטנות, בשיעור של עשרות אחוזים בהשוואה ל-2020, ובשיעור גבוה עוד יותר אם משווים ל-2019. למשל, בבית שמש עלה מספר החיפושים לדירות בנות 1-2 חדרים ב-2021 ב-76% לעומת 2020; באור עקיבא נרשמה עלייה של 65%; בקריית ים עלייה של 42%, באילת עלייה של 34%, בתל אביב עלייה של 30%; בפתח תקווה ורמת גן עלייה של 27% ובראשל"צ וירושלים - עלייה של 25%. השוואה ל־2019, לפני הקורונה, מצביעה על מגמה זהה, והפערים אפילו גדולים יותר.
"קהל היעד לא צורך הרבה שירותים ציבוריים"
הנתונים המצביעים על ביקוש לדירות שני חדרים בכל הארץ, ולא רק בערים הגדולות, מקבלים גיבוי כשבודקים מה שקורה בשטח, אצל היזמים. רובע האיילון בבת ים, פרויקט ענק של התחדשות עירונית המשותף למצלאווי ונצבא, יכלול 30 דירות בנות שני חדרים, מתוך 1,070 יח"ד בסך הכול. סמי מצלאוי מודה שהדירות הקטנות, בשטח של 60 מ"ר האחת, נולדו מאילוצי תכנון, אך להפתעתו, הוא אומר, היה לכך ביקוש גבוה.
מצד מי, למשל?
"חצי מהרוכשים הם חבר’ה צעירים שקונים בבת ים ומבחינתם זה יכול להיות קרש קפיצה לדירה הבאה. החצי השני אלה זוגות מבוגרים שמסתפקים בסלון וחדר שינה. יש לי רוכשים מבוגרים שגרו קודם בדרום תל אביב, והתנועה בתל אביב שיגעה אותם. הם מכרו את הדירה שלהם ב-4 מיליון שקל, ובמקום זה קנו דירת שני חדרים, ועוד נשאר להם כסף לחיות".
הדירות הקטנות ברובע איילון, ממוקמות החל מהקומה שביעית, שהיא קומת המגורים הראשונה, ועד קומה 10-11.
גם רוטשטיין בונה בבת ים את בלו אנד דה סיטי, שבו 137 דירות, 30 מהן בנות שני חדרים, מהקומה הרביעית ומעלה. שטח הדירות הוא 70 מ"ר, והן הראשונות שנמכרו בפרויקט, אומרת אורטל ליבר, סמנכ"לית שיווק ומכירות ברוטשטיין.
מי הרוכשים?
"חבר’ה צעירים, הייטקיסטים, שנמאס להם לשלם סכומים מטורפים על שכירויות, ומצד שני לרכוש בתל אביב עולה להם הרבה יותר. המחיר של דירה כזו הוא 2.15 מיליון שקל, בעוד דירה דומה בתל אביב עולה מעל 3 מיליון שקל. הפרויקט ממוקם על תחנת הרכבת הקלה, מרחק של שש דקות מתל אביב, והם אמרו שהם ממש רואים את עצמם מתגוררים שם. יש גם קהל רוכשים של גרושים. החלל בדירה גדול מספיק כשהם מביאים את הילד לפעם-פעמיים בשבוע".
לדברי ליבר, רוטשטיין מתכוונת לכלול דירות קטנות גם בפרויקט של החברה בלוד. "הלוואי שהייתי יכולה לתת דירות כאלו בכל הפרויקטים", היא אומרת, "אבל לפעמים יש אילוצים תכנוניים".
"דירות קטנות", אומר אומן, "הפכו למוצר נדרש בשוק הנדל"ן הישראלי, בעיקר על רקע האורבניזציה והצורך לצופף ולהפוך את אורח החיים בעיר לקומפקטי וחסכוני יותר. הרשויות מעודדות בנייה של דירות כאלה, מכיוון שקהל היעד שלהן לא כולל ילדים, ולכן לא צורך הרבה שירותים ציבוריים שהעירייה מחויבת לתת כמו טיפת חלב, גני ילדים, בתי ספר, מתנ"ס ועוד. היזמים מצידם מקדמים את זה, מאחר שהרווח היחסי על מ"ר בנוי בדירות קטנות, גבוה יותר".
בפרויקט עירוב שימושים שתכנן כעת אומן במרכז ראשל"צ - קומת מסחר, שש קומות תעסוקה, והשאר מגורים, הוקצו 20% מהמגורים לטובת דירות בשטח של עד 50 מ"ר ועוד 20% לדירות בשטח של עד 60 מ"ר. "יש מגוון של קהלים בציבור שדירות כאלו מתאימות לו", אומר אומן. "סטודנטים, רווקים, זוגות צעירים, פנסיונרים וכמובן משקיעים. זו מגמה שצריכה להתרחב, זה לא קורה מספיק".
"לאנשים שרוצים דירה מול הים"
פרויקט דמרי ימה במרינה באשקלון כולל 17 דירות שני חדרים בשטח של 50 מ"ר. "אזור המרינה", אומר אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בדמרי, "הוא אזור של בתי קפה, פארקים, והוא מייצר ביקושים לקהל של אנשים שמחפשים לרכוש דירת נופש, או אנשים בגיל השלישי שמחפשים דירה מול הים. הדירות הקטנות נחטפו בתוך שלושה ימים, ואם היו לי עוד 50 כאלה, גם הן היו נחטפות. יש לנו רשימת המתנה ארוכה אליהן".
כמחצית מרוכשי הדירות הקטנות, אומר כהן, הם משקיעים, בהם שלושה הייטקיסטים שרכשו את הדירות להשקעה, עם אופציה למגורים בהן. "זה בניין עם פאסיליטיס, על קו המים, ויש כאלה מעט מאוד פרויקטים".
כעת, הוא אומר, דמרי בוחנת אפשרות לבנות דירות קטנות גם בפרויקט שלה בבת ים. "אנחנו בוחנים איך למצות את הפוטנציאל, ועל הדירות האלה אפשר לייצר רווח גדול יותר".
למרות הביקוש הגבוה, יש ירידה בהתחלות בנייה של דירות קטנות?
"מחיר הקרקע כל כך גבוה ולא מאפשר לוותר על אף מ"ר, כך שבונים עד הסוף. חוץ מזה, רוב האזורים והפרויקטים פחות מדברים לקהל של משקיעים וצעירים, כך שבסוף זה פונה לקהל יעד מצומצם".
לדעת ניסים אחיעזרא, מנכ"ל החברה הקבלנית אחים דוניץ, קהל היעד נמצא בין היתר בראשל"צ ובאשדוד: בראשל"צ בעיקר בשל המכללה למינהל, ובאשדוד בשל בית החולים אסותא. זו הסיבה, לדבריו, שהם בוחנים לשלב דירות כאלה בפרויקטים מתוכנים. בקריית האמנים בראשל"צ הם שוקלים לשלב 70 דירות שני חדרים, מתוך סה"כ 700 דירות; ובאשדוד - כ-30 מתוך כ-300 דירות.
גם פרשקובסקי מאמינה בצורך בדירות קטנות, אך דרך השכרה ארוכת טווח, בהתאם למודל שלה בפלורידה. יש לה כבר כמה וכמה פרויקטים כאלה בהליכי תכנון, בין היתר בשכונת נוה שאנן בחיפה ובהרצליה פיתוח, שם מתוכננות 80 דירות מיקרו, בשטח של 50 מ"ר, שקהל היעד שלהן הם הצעירים העובדים באזור התעשייה.
ברחובות, פרשקובסקי רכשה את הפרויקט של אלדד פרי ז"ל, הכולל יותר מ-700 דירות 1-2 חדרים לסטודנטים. על הפרק: בניית כ-1,000 יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך במתחם האלף בראשל"צ. "יהיו במתחם מיליון מ"ר משרדים ו־200 אלף מ"ר מסחר", מסביר חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים.
"בראשון לציון העירייה בדקה כמה מרתפים מושכרים. את יודעת כמה מצאו? 5,700. אז אותם אלה ששוכרים היום באופן לא חוקי יוכלו למצוא מענה בדירות שאנו בונים, כך שאנחנו ישנים טוב בלילה. אנחנו רואים את זה עובד בהרבה מקומות בעולם, ואחרי ששמענו את הנתונים מהעירייה, אנחנו רגועים".
המגמה בישראל: שטח הדירות עולה
ממחקר שבוצע בחברת פרופדו, העוסקת בתחזיות בינה מלאכותית למחירי דירות, עולה כי ישראלים שואפים לדירות גדולות יותר ויותר, והדירות הקטנות נזנחות כאמצעי להפחתת עלויות בשוק הנדל"ן.
מהנתונים של פרופדו עולה עוד כי השטח הממוצע של דירה בפרויקטים חדשים נמצא במגמת עלייה בהיקף של 5% בשנה, מה שתורם להתייקרות המחיר האבסולוטי של דירות. שטח הדירה הממוצע בפרויקט חדש בישראל עומד על 110-120 מ"ר על פני 4-4.5 חדרים בממוצע.
מהנתונים עולה עוד כי יש בנייה מועטה מאוד יחסית של דירות קטנות בישראל (1-2 חדרים) - כ-3%-5% מהדירות החדשות בשוק בכל שנה (כמה אלפי דירות בודדות); במרבית הערים בישראל כמעט אין בנייה של דירות קטנות, בטח לא באופן שיטתי (לעתים מספר מועט של דירות בפרויקט בודד).
המגמה של מיעוט דירות קטנות בישראל הפוכה במידה רבה למגמה בעולם, שם התפיסה השלטת היא שיש צורך בדירות קטנות, ואף מיקרו דירות, כאמצעי להפחתת מחירי הדיור והיכולת להתגורר במרכזי הערים.
פלג דוידוביץ, מנכ"ל ומייסד פרופדו, מעריך כי השוק הישראלי עדיין לא מוכן למהפכת הדירות הקטנות, ולכן ממשיך להצביע ברגלים ורוכש דירות גדולות יותר ויותר. הסיבות לכך מגוונות: גם המשפחות הגדולות יותר, וגם החשש שמחירי הקרקע בישראל רק הולכים ועולים ולכן כדאי לתפוס אחיזה בנדל"ן רב ככל הניתן.
"הטרנד העולמי הוא דירות קטנות ומיקרו דירות, שנשען על פתרונות תכנון, אדריכלות וניצול שטח איכותיים יחסית, שלא היו קיימים בעבר. אין זה נדיר לראות רווקים ואפילו זוגות צעירים מתגוררים בדירות סטודיו ודירות חדר בנות 20-25 מ"ר.
"בישראל, לעומת זאת, תפיסה כזו היא נדירה למדי. הזוגות הצעירים יעדיפו להתרחק מעט מהמרכז אך לרכוש לעצמם דירה גדולה יותר, ולא יתפשרו בדרך כלל על השטח". לכן, להערכתו, לא נראה שמגמה זו הולכת להשתנות בטווח הזמן הקרוב ואנו צפויים להמשך מגמה של הגדלת שטח הדירות.