כשמצד אחד 30% מיחידות הדיור ייועדו לדיור בר השגה, ומצד שני צפויים היטלי ומיסי ההשבחה של כ-75%, רווחיות התוכניות מוטלת בספק ● ויש, כנראה, גם בשורה: כל מי שבבעלותו 50% לפחות מקרקע המיועדת לפיתוח – יוכל לממש אותה בעצמו
מרכז תפעול הקו האדום של המטרו העתידי / צילום: שלומי יוסף
חוק המטרו עבר בשבוע שעבר בוועדה למיזמי תשתית לאומיים של הכנסת, וכעת יובא לקריאה שנייה ושלישית, לקראת אישורו הסופי.
אחד הסעיפים הנדל"ניים המעניינים ביותר בחוק נוגע לדיור בר השגה בפרויקטים בסביבת המטרו. זהו סעיף שעשוי להשפיע משמעותית הן על סיכויי השיווק של קרקעות המדינה בשטחי התוכנית, הן על כדאיות הוצאתם לפועל של פרויקטים בשטח התוכנית, מבחינת המגזר הפרטי.
כידוע, באוצר מתכננים לממן כחצי מבניית המטרו - המוערכת בלפחות 150 מיליארד שקל - על ידי היטלים ומסים שונים, בהם מס המטרו, היטלי השבחה, אגרות גודש ועוד, שינבעו מהקרקעות שתשווק רשות מקרקעי ישראל ומההשבחה שלהן, לאחר בניית הפרויקטים בידי היזמים.
על פי התוכנית, גובהם של היטלי ההשבחה יכול להגיע עד ל-75% מהשבחת הנכס, נתון שבפני עצמו יעמיס משקל כבד על סך ההוצאות של יזם המבקש להוציא לפועל תוכנית בסביבת המטרו.
הרווח היזמי משכירות ארוכת טווח: כ־6% בלבד
כעת, על פי פרטי החוק שעבר בוועדה, מפוטנציאל ההכנסות משטחי המגורים בפרויקטים בתחום התוכנית יש לגרוע 30% יחידות דיור בר השגה, שכמובן לא יוכלו להניב את אותם הרווחים ואת אותה התשואה שמניבה דירה "רגילה" המשווקת בשוק החופשי. לשם ההמחשה, הרווח היזמי מפרויקטי שכירות ארוכת טווח - אחד מסוגי הפרויקטים לדיור בר השגה המוזכרים כמה פעמים בלשון החוק תחת סעיף זה - מוערך ב-6%, כך שמרווח התנועה שנותר ליזם, בהתבוננות על רווחיות וכדאיות הפרויקט כולו, הולך ומצטמצם.
כשהכדאיות וכשהאטרקטיביות של תוכניות עתידיות נפגעות, גם הוודאות לשיווק מוצלח של הקרקעות יורדת. בתוכנית שהמדינה מתכננת לממן רק כמחצית ממנה, כאמור, זוהי סוגיה משמעותית שייתכן כי תשפיע לא מעט על התקדמותה של תוכנית התשתיות החשובה ביותר בהיסטוריה של מדינת ישראל.
החוק קובע אפשרות לשיעורים נמוכים יותר או גבוהים יותר מרף 30% לדיור בר השגה במתחם מסוים, "ובלבד ששיעור כלל יחידות הדיור בשימושים אלו יעמוד בממוצע על השיעור האמור". עוד נקבע כי דירות שיימכרו או יוחכרו לציבור זכאים במחיר מופחת ממחיר השוק, וכן מעונות לתלמידים ובית דיור מוגן - יימנו כחלק משיעור יחידות הדיור בהישג יד.
הבשורה ליזמים: יכולת ייזום עצמאית
לצד ההיטלים המכבידים כולל החוק גם בשורה מסוימת, שמאפשרת חופש פעולה בתחומי תוכנית המטרו: על פי לשון החוק, בעל קרקע בשטח המיועד לבנייה במסגרת תוכנית המטרו, ואשר מחזיק ב-50% לפחות ממנה, "רשאי לממש בעצמו את השטח המיועד לפיתוח, ואם הייתה הקרקע בבעלות משותפת של כמה בעלי קרקע, הם רשאים לפעול יחד למימוש השטח המיועד לפיתוח".
התנאי לכך הוא כי הבעלים התאגדו כחברה או כשותפות, מינו מורשה חתימה מטעמם והציעו לכלל בעלי הקרקע להצטרף להליך מימוש השטח. הסעיף קובע כי ניתן יהיה לממש את מלוא זכויות המימוש בקרקע, של כלל בעלי הקרקע, "ובלבד שהוצע הסדר סביר לכלל בעלי הקרקע שלא הצטרפו להליך מימוש השטח המיועד לפיתוח, בכל הנוגע להליך המימוש, בתוך 90 ימים".