גן אירועים / צילום: תמר מצפי
כלל יסודי בדיני התכנון והבנייה קובע כי היתר בנייה נדרש להיות תואם להוראות תוכנית מאושרת. לצד זאת, ולאור הצורך להתאים את הוראות התכנון למציאות החיים המשתנה, נקבעו בחוק מנגנונים "עוקפי תכנון", כדוגמת "שימוש חורג" המאפשר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה להתיר שימוש בקרקע למטרה שלא הוגדרה בתוכנית, בכפוף למספר תנאים, הכוללים, בין היתר: הגבלה של השימוש החורג לתקופה קצובה, וכי היקף השימוש החורג לא יהווה "סטייה ניכרת" מהתוכנית.
עם זאת, לא נקבעו בחוק אמות-מידה להפעלת שיקול-הדעת לגבי בקשות למתן היתר לשימוש חורג. בתי המשפט קבעו לא אחת כי מתן אישור שכזה ייעשה במשורה, וכי אין זכות קנויה לאדם לדרוש שימוש חורג.
■ נסיבות המקרה: ענייננו בקרקע שבה פועל גן אירועים. על הקרקע חלות תוכנית מקומית המייעדת את הקרקע לשימוש חקלאי בלבד, וכן תוכנית מחוזית המסווגת את הקרקע כ"שטח חקלאי מיוחד", שבו ניתן יהיה לאשר גם שימוש להפעלת גני אירועים. בהוראות התוכנית המחוזית נקבע כי "השימושים והייעודים המדויקים ייקבעו בתוכניות מקומיות שיאושרו בעתיד".
בשל כך הגישה החברה המפעילה לוועדה המקומית בקשה לשימוש חורג לתקופה בת חמש שנים, לצורך הפעלת גן האירועים. הוועדה המחוזית דחתה את הבקשה לשימוש חורג, וכך גם בית המשפט המחוזי לאחר שהחברה ערערה על כך.
■ הערעור: משכך, ערערה החברה לבית המשפט העליון, בטענה כי הוראות התוכנית המחוזית מתירה שימושים חקלאיים "מיוחדים", הכוללים הפעלת גני אירועים. לכן, על אף שהתוכנית המחוזית מחייבת עריכת תוכנית מפורטת עתידית, יש לראותה כ"אופק תכנוני" להכשרת גן האירועים.
מנגד טענה הוועדה המחוזית כי השימוש המבוקש מהווה סטייה ניכרת מהוראות התוכנית המקומית, המייעדת את הקרקע לשימוש חקלאי בלבד, וכי התוכנית המחוזית אינה משנה את ייעודי הקרקע, אלא נועדה לקבוע ייעודי קרקע עתידים בלבד, במסגרת תוכנית מקומית שתאושר בעתיד, על כן, קבלת בקשת החברה עלולה להכתיב מציאות שתפגע בתכנון המיטבי של המתחם בעתיד.
■ ההחלטה: בית המשפט העליון דחה בדעת רוב את טענות החברה, וקבע כי לא נמצאה הצדקה תכנונית להעניק היתר לשימוש חורג להפעלת גן אירועים במקרקעין שייעודם חקלאי, וכי בשל היעדרו של היתר בנייה ולאור המדיניות שלפיה יש להימנע מעידוד עבירות בנייה והכשרתן באמצעות היתר לשימוש חורג - אין להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית.
על אף קביעות אלה סברה דעת המיעוט כי דחיית הבקשה לשימוש חורג מותירה את המקום כ"שדה טרשים" שלא ישמש לחקלאות, וכי הוראות התוכנית המחוזית מהוות "אופק תכנוני" לגן האירועים, כך שניתן לאשר את הבקשה.
עוד צוין כי אף אם לא תאושר תוכנית מקומית בעתיד הקרוב, שתתיר את הפעלת גן האירועים - אין להניח כי החברה תמשיך ותממש את השימוש החורג בתום התקופה, ומשכך אין מדובר במצב בלתי הפיך שיש בו כדי לסכל תכנון עתידי.
חרף דעת המיעוט, בית המשפט העליון דחה את בקשת החברה לשימוש חורג, והותיר את הכרעת בית המשפט המחוזי על כנה.
עעמ 5981/19
הכותב מנהל מחלקת תכנון ובנייה במשרד גינדי כספי ושות’