"הראו לנו מצגות וטבלאות": משקיעים מספרים איך נפלו קורבן להונאה חדשה בענף הנדל"ן

עם פתיחת החקירה נגד איש העסקים מוטי אברג’יל, בעלי קבוצת "יעדים נדל"ן", עולה כי לפי החשד, במהלך השנים 2018-2021, אברג’יל ועובדים בחברה שבבעלותו הציעו לציבור השקעות לא מפוקחות בסכומים של עשרות מיליוני שקלים.

לפי החשד, מדובר במרמה בשיטת פונזי במסגרתה החזרי הכספים החודשיים למשקיעים התקבלו מהכספים של המשקיעים החדשים. הרשות חושדת כי אברג’יל הציג מצגי שווא והכספים הועברו לצרכיו הפרטיים או לצדדים שלישיים ולא לטובת ההשקעה שלשמה גויסו. הוא חשוד בעבירות תרמית בניירות ערך, קבלת דבר במרמה, הצעה ומכירת ניירות ערך ללא תשקיף והלבנת הון.

"הכסף שלי סתם יושב בבנק ולא מייצר תשואה. אמרתי לעצמי ‘חראם’, עדיף לי לשים את הכסף אצלו ולקבל 15%", אומר אלון (שם בדוי), שהלווה לחברה מאות אלפי שקלים. אלון הוא אחד מחמישה משקיעים שביקשו להישאר בעילום שם ומספרים לגלובס מה משך אותם לשים את כספם בחברה, איזו ריבית הובטחה להם, ומה גרם להם לתת אמון באברג’יל ובחברה בניהולו.

למעלה מ-100 משקיעים בהם סטודנטים, חיילים משוחררים, ושכירים שחיפשו אפיקים להתפתח כלכלית, התפתו להשקיע סכומים שנעים בין עשרות אלפי שקלים ועד כחצי מיליון שקל. משרדים מפוארים, שיווק אגרסיבי, הופעות רבות בתוכנית נדל"ן נצפית בטלוויזיה ופרסומים על רכישת קרקעות הביאו, לפי החשד, משקיעים למסור את כספם לאברג’יל. חלק מהמשקיעים סיפרו כי אברג’יל הראה להם מגירה במשרד עם צ’קים רבים ומזומן והסביר שאלו הביטחונות לכספים שמסרו לו.

לצד ההצעה לרכישת קרקעות מוזלות שמחירן צפוי לעלות, המשקיעים חושפים את אחת השיטות שבה נהגה החברה: הצעה לעסקת "הלוואה" עם ריביות של 15%-20% ואף להכפלת הסכום בתוך חמש שנים. ההצעה הייתה מפתה - בכל חודש הועבר למלווים החזר שכלל חלק מהקרן וריבית שנתית. בפייסבוק ניתן לראות הבטחות לעסקאות נדל"ן הכוללות "תשואה מהיום הראשון", "בואו להפוך כל שקל ל-4 שקלים" ו"עסקת אקזיט בתוך מספר שנים".

המשקיע שהגיע דרך המרכז להכוונת חיילים

אליאב (שם בדוי), חייל משוחרר, הגיע יחד עם חבר דרך המרכז להכוונת חיילים משוחררים. "היינו לקראת שחרור ופנו אליי מהמרכז והציעו לי לימודים בתחומים שונים. התעניינתי בנדל"ן וקישרו אותי לחברת יעדים נדל"ן שם התחלתי ללמוד על תיווך, ייעוץ משכנתאות ויזמות נדל"ן".

במהלך הלימודים הוצע לאליאב לקנות קרקע בראשון לציון כחלק מהלימוד המעשי. אליאב מספר כי הוא וחברו התלבטו אם הם בשלים לרכוש קרקע בשלב כה מוקדם בחיים. עובד חברה בשם יוסי נפגש עימם, והוצג כמנכ"ל הקבוצה של אברג’יל. "יוסי אמר שזו עסקה מעולה שתוכל להניב לנו רווח יפה בעתיד הלא רחוק". אליאב לקח הלוואה מהבנק וחתם על הסכם ולתשלום של 170 אלף שקל בתשלומים.

לאחר זמן מה הגיעה ההצעה ל"עסקת הלוואה" עם ריבית חריגה של 20%. לאליאב הוסברה השיטה: "אתה מעביר סכום לטובת החברה, והיא מחזירה לך את הסכום פלוס ריביות כעבור כמה שנים. יוסי אמר שהוא יודע לייצר מהכסף שלנו עוד כסף, ולכן החברה יכולה להרשות לעצמה להתחייב חוזית בעסקה כזאת".

לאליאב וחברו הוצגה מצגת עם תשואה עתידית. "הוא שלח לנו העתק של הוראת קבע למשך 60 חודשים על מנת שנהיה רגועים על מנת לרכוש את האמון שלנו שזו עסקה שקטה ובטוחה".

"בחודש הראשון הכול רץ חלק, אבל כבר בחודש השני הוא ביטל את הוראת הקבע. הכול התחיל להיות מסריח, התחיל למרוח אותנו בתשובות שהוא כרגע בבעיה תזרימית ושניתן לו עוד 48 שעות והכסף יופיע לנו בחשבון". הכסף לא הגיע, ואליאב דרש לבטל את העסקה. אברג’יל לא החזיר את הכסף, אך הביע הסכמה לבטל את התשלומים עבור הקרקע.

המשקיע שהתרשם מהמשרדים המושקעים

אלון (שם בדוי), נשוי ואב לילדים קטנים, עובד במספר עבודות לפרנסתו. הוא ראה פרסומים בשנת 2018 וקיבל הצעה שלא ניתן לסרב לה. "ראיתי פרסום, העובד יוסי אמר שחבל שהכסף לא מייצר תשואה ואצלנו אתה יכול לקבל 12-15% תשואה". אלון הגיע למשרדי החברה וגם לו הוצגו מצגות עם ההכנסות העתידיות. הוא מתאר את אברג’יל כאדם בעל חזות מרשימה "תמיד לבוש בחליפות", ואת המשרדים "יפים, ברמה גבוהה" שהשרו עליו ביטחון ושניתן לסמוך על החברה. "הם קנו את האמון שלי. לא דמיינתי שהם יעשו לי דבר כזה".

אלון השקיע מאות אלפי שקלים וקיבל כל חודש תשלום החזר של הקרן וריבית בגובה 15%. כאשר הגיע משבר הקורונה תשלום הכספים נפסק. "זו מכה מאוד חזקה עבורי. זה היה 80% מההכנסה שלי. אבל אני לא מאבד תקווה. אני לא אוותר על הכסף. אעשה את כל המאמצים להחזיר את הכסף".

הצעיר שהתרשם מתוכנית בערוץ 12

גיל (שם בדוי), בשנות העשרים המוקדמות לחייו, מרוויח בעבודתו קצת יותר משכר מינימום. "היה פרסום מאסיבי בפייסבוק. חיפשתי איפה להשקיע כי אני לא מרוויח הרבה. חזרו אליי מהחברה והפעילו הרבה לחץ עד שהגעתי לפגישה".

בפגישה הוצעה לו עסקת הלוואה עם תשואה שנתית בין 15%-20% וכי בתוך חמש שנים ההלוואה תכפיל את עצמה. הוא מספר כי שאל בפגישה "איך יודעים להתחייב על תשואה מראש? הרי אסור להתחייב על תשואה מראש. אבל הסתכלתי על זה כהלוואה ולא השקעה".

הדבר המרכזי שהקנה לו ביטחון באברג’יל היה העובדה שיש לו פינה בתוכנית "סודות הנדל"ן" בערוץ 12, לצד הסכם כתוב וחתום. בנוסף המשרדים עשו עליו רושם. "נראים כמו משרדי הייטק לכל דבר. התרשמתי מאוד". הוא קיבל במשך מספר חודשים את ההחזר החודשי הכולל את הריבית ואז פסקו התשלומים. הוא פנה לאברג’יל שהבטיח לשלם אך לא קיים.

הסטודנט שהשתכנע מטבלאות ותשואות

ירדן (שם בדוי), סטודנט בשנות העשרים המוקדמות המתגורר עם הוריו, השקיע 25 אלף שקל במהלך 2021 היעדים נדל"ן. "ראיתי פרסום ויצרו אתי קשר. הם נראו רציניים. נותנים ביטחון שאתה במקום בטוח ויציב". לירדן הוצעה תשואה שנתית של 10%-13%, שהיו אמורים לחזור אליו תוך 5 שנים עם עוד 13 אלף שקל. "חיפשתי מקום שאוכל להשקיע את הכסף, שיגדל. ונפלתי".

ירדן מספר שהוא נתן אמון בחברה כי הראו לו "טבלאות, מצגות ותשואות, הראו שהם עומדים לבנות בניין ויש להם שטח. זה היה נראה אמין". ירדן נקלע למצב כלכלי וביקש את כספו בחזרה. "התחילו סיפורים, משכו את זה. דיברתי עם בחור בשם מוטי לפני שבוע שאמר לי שאין בעיה. ואז לא ענה לי".

החייל המשוחרר שקיבל הבטחה ל־18% תשואה

ברק (שם בדוי), חייל משוחרר וסטודנט, חיפש אפיק השקעה ומסר את כל חסכונותיו, מאות אלפי שקלים לקבוצת יעדים. "הגעתי למוטי אחרי שהכרתי מישהו שהשקיע וראיתי כתבות שהוא קנה קרקעות, מה שנתן לי ביטחון". בהסכם בין ברק לחברה הובטח לו 18% תשואה שנתית שיועברו ב-60 תשלומים, כך שכל חודש יקבל כעשרת אלפים שקל.

"זה יותר הלוואה של כסף בסגנון אג"ח עם התחייבות לפירעון חודשי. החברה קונה קרקעות ומוכרת בתשלומים, ובשביל לאפשר את זה, מול כל קרקע, הם חותמים על ‘הלוואה’ אל מול הכסף, ככה שיש בטוחה לכסף שמתחייבים עליו לבן אדם", מסביר ברק מה הוביל אותו להשקיע את כספו בחברה.

במשך מספר חודשים נכנסו התשלומים אך אברג’יל הפסיק לשלם וברק הגיש נגדו ונגד החברה תביעה באמצעות עו"ד רועי סלוקי ממשרד סלוקי קוסובר ושות’. בית המשפט הטיל עיקול זמני לבקשתו. בכתב התביעה מתאר עו"ד סלוקי כי בסוף 2021 הפסיקו התשלומים החודשיים להגיע ופניות מצידו של ברק "נענו בתשובות מתחמקות, בבקשות מצד הנתבעים לקבל עוד זמן לתיקון ההפרה". אך לאחר שהכסף לא הגיע, דרש לקבל את כספו בחזרה, גם פנייה בטרם נקיטה בהליכים משפטיים לא הועילה.

"בשיחות טלפוניות עם מר אברג’יל הבהיר הלה, כי אין לחברה אפשרות לעמוד בהתחייבויותיה, בשל מצוקה תזרימית, כביכול, בהיקף העולה כדי מאות מונים מסכום התשלום שהנתבעים לא שילמו, חרף הוראות הסכם ההלוואה".

מוטי אברג'יל - מכדורגל ועד הגשמת חלומות

חברת יעדים נדל"ן רשומה כנותנת החסות של קבוצת הכדורגל הפועל מרמורק, בה שימש אייל גולן כנשיא כבוד בעבר. ב-2019 צוטט באתר אינטרנט מיינט רחובות כי הוציא קרוב למיליון שקל על הקבוצה. בעונה זו, שהחלה בקיץ, הפסיק להעביר כסף וההסכם עמו מסתיים בסוף העונה.

אברג’יל, 43, התפרסם כמי שמאפשר גם למי שאין בידו הון התחלתי להגשים את החלום לבעלות על נכס. בשנים האחרונות כששוק הנדל"ן רותח והמחירים מרקיעים לשחקים, ההזדמנות לרכוש נדל"ן ללא הון ראשוני או הון מינימלי אטקרטיבית במיוחד ורבים נוהרים. באחד הסרטונים שצילם, הוא מספר על קרקע ששווה 150 אלף שקל למטר, אך לפי הערכת שמאי תהיה שווה בעוד שמונה שנים 800 אלף שקל.

באתר החברה מוצגים מספר שירותים. לדוגמה, "מציאות" נדל"ניות באמצעות סוכן דירות מקוון ששואב מידע מאתר כונס הנכסים הרשמי ומקורות נוספים. ב־2020 הקים את חברת הנדל"ן G.R.Y 26 עם הזמר אייל גולן, שי זוארץ, מאמן הכדורגל ניסן יחזקאל ואיש העסקים רן רחמני. אברג’יל, גולן ויחזקאל שיתפו פעולה גם בקבוצת הכדורגל. השותפות הנדל"נית פורקה תוך זמן קצר.

מטעם עו"ד הדר ישראלי ממשרד ברנע ג’פה לנדה המייצגת את מוטי אברג’יל נמסר: "בשלב זה אנחנו נמנע ממתן תגובה מפורטת על מנת שלא לפגוע בהליך ולאפשר לרשויות לבצע את עבודתן".

המשקיעים פתחו מייל פניות למי שנפגע: Yegeryaron@gmail.com

מתי יהיה מדובר בהשקעה בנייר ערך?

רשות ניירות ערך מתריעה בשנים האחרונות מפני סיכונים בהשקעות לא מפוקחות בניירות ערך. גם החקירה נגד אברג’יל נפתחה כחלק מהמאבק של הרשות נגד המיזמים הלא מפוקחים הדורשים לפי החוק פרסום תשקיף.

בשנים האחרונות חשפה מחלקת החקירות ברשות שורה של הונאות משקיעים: אמיר ברמלי בעלי קבוצת רוביקון, שנדון ל-10 שנות מאסר והציע השקעה בטענה כי מדובר בהלוואות קצרות מועד בטוחות; מייק בן ארי החשוד שהונה קרוב לאלף משקיעים, ודוד כץ שעניינו עדיין נחקר והוא חשוד בהבטחת תשואות על קרקעות בניגוד לחוק.

המשותף למרבית הפרשות: ההתחייבות לתשואות גבוהות במיוחד ללא סיכון, ושימוש בשיטת הונאת פונזי. השונה בין הפרשות הוא שבמקרה של אברג’יל הסכומים קטנים משמעותית ומגיעים לעשרות מיליוני שקלים, לעומת פרשיות ברמלי ובן ארי, שם מדובר במאות מיליוני שקלים.

ההסכמים בין החברה למשקיעים המתוארים בכתבה נושאים את הכותרת "הסכם הלוואה", אך פרטי ההסכם זהים למנגנון התשלום על אגרות חוב המהוות נייר ערך ולכן גם דורשות תשקיף אם הן מוצעות למעל 35 אנשים. ההשקעה באג"ח מהווה תעודת התחייבות לתשלום חוב, והיא מכשיר פיננסי שבעזרתו לווים גופים כסף. לכן, במסגרת החקירה נחקר חשד ל"הצעה ומכירת ניירות ערך ללא תשקיף". 

 *** חזקת החפות: החקירה נגד מוטי אברג'יל נמצאת בראשיתה, הוא לא הורשע, ועומדת לו חזקת החפות.