אופיר שריד, מנכ''ל מליסרון / צילום: רמי זרנגר
ענקית הקניונים והמשרדים מליסרון , הנמצאת בשליטת ליאורה עופר, סוגרת את 2021 עם רווח נקי של 1.47 מיליארד שקל, לעומת הפסד של כ-250 מיליון שקל בשנת 2020. בדומה לחברות גדולות אחרות בסקטור הנדל"ן המניב, נהנתה מליסרון משיערוך חיובי של שווי נדל"ן להשקעה בסך כ-1.32 מיליארד שקל (נטו) במהלך שנת 2021, בהשוואה לירידת שווי של כ-740 מיליון שקל בשנת 2020.
מניית מליסרון הגיבה לדוחות בחיוב והיא משקפת לחברה שווי של כ-12 מיליארד שקל, לאחר עלייה של 36% בשנה האחרונה.
מליסרון מעדכנת כי הגורמים שהובילו לרווחי העתק מעליית שווי נכסיה כוללים עליית דמי השכירות, עליית המדד שהגדילה את הכנסות החברה, ביטול ירידת שווי הנכסים בשנת 2020 (שבאה על רקע מגפת הקורונה), ירידה של כ-0.25% בשיעור ההיוון המשוקלל של הנכסים המניבים לכ-6.76%, וכן עדכון הערכת השווי לפרויקט Landmark בתל אביב.
ההכנסה התפעולית הנקייה (NOI) גדלה אשתקד ב-33% לכ-1.03 מיליארד שקל בהשוואה לכ-779 מיליון שקל בשנת 2020. במליסרון מציינים כי העלייה החדה נובעת מירידה בהיקף ההקלות בדמי השכירות שניתנו לשוכרים בשל משבר הקורונה, אשר הסתכמו השנה בכ-104 מיליון שקל, וכן מעלייה בדמי השכירות הריאליים בחתימה על חוזים חדשים, מימושי חוזים ועליית המדד.
התזרים הנקי מפעילות (FFO) גדל ב-57% לעומת 2020, ל-723 מיליון שקל (ובהשוואה לכ-717 מיליון שקל בשנת 2019). להערכת החברה, לאחר השלמת אכלוס הפרויקטים החדשים שבשלבי ביצוע, שסיומם צפוי בשנת 2025, והמשך מיחזור החובות בסביבת הריבית הנוכחית, צפוי ה-FFO לעמוד על כ-1.2 מיליארד שקל.
באשר לפדיונות בקניונים מציינת מליסרון, כי מאז פתיחתם מחדש לקהל בסוף פברואר 2021 ועד לסוף השנה נרשמה עלייה של כ-6% בפדיונות, זאת על אף 11 ימי המבצע הצבאי "שומר החומות" בחודש מאי והשפעת גלי הקורונה הרביעי והחמישי במהלך השנה.
שישה פרויקטים בשלבי ביצוע
לדברי הנהלת החברה, במהלך 2021 נרשמה עלייה בשיעורי התפוסה וכן בדמי השכירות הריאליים במסחר ובמשרדים. בתחום המסחר נרשמה עלייה ממוצעת של כ-5% בדמי השכירות בגין חוזים חדשים ומימושי אופציות, ובמשרדים הייתה העלייה הממוצעת בדמי השכירות הריאליים בשיעור כ-3% בגין חוזים חדשים ומימושי אופציות.
את הרבעון הרביעי של 2021 סיימה מליסרון עם NOI בהיקף של 285 מיליון שקל, קפיצה של 128% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020. ה-FFO עלה לכ-203 מיליון שקל בהשוואה לכ-64 מיליון שקל ברבעון המקביל ובשורה התחתונה רשמה החברה רווח נקי של 693 מיליון שקל, בהשוואה להפסד של כ-55 מיליון שקל ברבעון הרביעי ב-2020, על רקע עליית שווי נדל"ן להשקעה בהיקף של 718 מיליון שקל.
בחברה מציינים כי שישה פרויקטים נמצאים בימים אלה בשלבי ביצוע שונים, והם צפויים להניב למליסרון NOI שנתי של כ-220 מיליון שקל עם השלמת בנייתם ואיכלוסם. הבולט שבהם הוא פרויקט הדגל Landmark בשרונה ת"א (המוחזק עם שותף בחלקים שווים), אשר במהלך שנת 2021 העלתה החברה את צפי ההנבה ממנו מכ-190 מיליון שקל (כ-95 מיליון שקל חלק החברה) לכ-307 מיליון שקל (כ-154 מיליון שקל חלק החברה) בעקבות ביקושי שיא להשכרת שטחי משרדים באזור ת"א, בעיקר מצד חברות הייטק גדולות. בניית המגדל הראשון של הפרויקט צפויה להסתיים בסוף שנת 2023 ועד היום נחתמו חוזי שכירות בגין כשליש משטחו.
במקביל, הודיעה מליסרון על התקדמות ביישום התוכנית האסטרטגית, לפיה בשנתיים הקרובות תחל הקמתם של שניים עשר פרויקטים חדשים בהם כ-400 יחידות דיור להשכרה, 9 פרויקטים נוספים בשטח של כ-160 אלף מ"ר של משרדים ומסחר, וכן חוות שרתים מתקדמת בהיקף של כ-16 מגוואט. פרויקטים אלה צפויים להניב לחברה לאחר השלמתם NOI שנתי בהיקף של 200-230 מיליון שקל.
"עובדים על פיתוח קניון דיגיטלי"
אופיר שריד, מנכ"ל מליסרון, אמר בשיחה עם גלובס כי "מדהים שאלו התוצאות", על אף מצב התחלואה ב-2021 (שהתחילה עם סגר של כמעט חודשיים). "רוב הצריכה של האופנה בוצעה בארץ, מפני שהשמיים היו סגורים, ולא היו טיסות לחו"ל", אמר, והוסיף כי "הקניונים נפגעים יותר מהטיסות המוזלות לאירופה מאשר מהסחר המקוון".
עוד מוסיף שריד כי "במהלך השנתיים של המגפה לא איבדנו שוכר אחד בקניונים. הצלחנו להתנהל בהבנות עם כל השוכרים, ובזמן שהם גדלו בפדיונות ברווחים כך גם אנחנו. הייתי מסכם את ההצלחה שלנו בשימור השוכרים, בהמשך ההתפתחות העסקית שלהם ויחד איתם הצמיחה שלנו. בשנתיים האלו המגמה הלכה לכיוון של הגדלת השטחים, חנויות שרוצות להתרחב עוד ועוד והביקוש לשטחי המסחר גדול מאוד כיום".
"גם בתחום המשרדים אנחנו לא רואים פגיעה כי אם להיפך, הביקוש גדול והמשרדים מתרחבים. גם אם עובדים מהבית יום, יומיים או שלושה, המשרד עדיין נשאר, ומבחינת כמות הביקושים הגבוהה למשרדים התוצאות מדברות בעד עצמן. העבודה מהבית או השילוב ההיברידי הן אולי גם העולם הבא והעתיד, אבל לא פוגע בקיים", הוא הוסיף.