מוטי בן משה, בעל השליטה ברבוע נדל"ן / צילום: תמר מצפי
חברת הנדל"ן המניב, רבוע כחול נדל"ן , שבשליטת מוטי בן משה, מדווחת על זינוק חד ברווח הנקי ב-2021, בעיקר זכות עלייה בשווי הנדל"ן שבבעלותה. הרווח הנקי לבעלי המניות של החברה זינק ב-2021 ל-555.6 מיליון שקל, לעומת רווח נקי לבעלי המניות של 187.7 מיליון שקל שנרשם ב-2020.
במהלך 2021 נרשמה עלייה (נטו) בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה שבבעלות החברה בסך של 451.3 מיליון שקל, וזאת לעומת עלייה של 14.1 מיליון שקל בשווי הנדל"ן להשקעה שנרשמה ב-2020. לדברי החברה, השיערוך נובע בעיקרו מנכסי הסופרמרקט והמרכזים המסחריים.
כך למשל, עלה בשנת 2021 שווי קניון TLV בת"א שבבעלות החברה ב-171 מיליון שקל ל-1.719 מיליארד שקל, ואילו ערכם של 56 סופרמרקטים המושכרים לרשת מגה עלה ב-102 מיליון שקל ל-1.096 מיליארד שקל. בסה"כ, מסתכם שווי הנכסים של רבוע נדל"ן בסוף 2021 ב-6.5 מיליארד שקל, מתוכו נדל"ן מניב בשווי של 5.6 מיליארד שקל.
לדברי החברה, נרשם ב-2021 שיפור משמעותי בתוצאות של קניון TLV, כאשר הפתיחה המחודשת של הקניון ב-21 בפברואר 2021 (לאחר סגר הקורונה השלישי), הביאה לפדיונות שיא של השוכרים. מדובר על פדיון ממוצע של כ-2,000 שקל למ"ר בשנת 2021, לעומת פדיון ממוצע בסך של כ-1,540 שקל למ"ר בשנת 2019, טרום העברת השליטה בקניון לחברה, מידיה של משפחת גינדי.
מהדוחות הכספיים עולה עוד, כי ההכנסות מדמי שכירות הסתכמו ב-2021 ב-353 מיליון שקל ושיקפו עלייה של 6.5% לעומת 2020, שנבעה בעיקר מעלייה בשכ"ד במרכזים המסחריים. בנוסף, רשמה החברה ב-2021 הכנסות ראשונות ממכירת דירות וחוזי הקמה בסך של 44 מיליון שקל, לאחר שהכירה לראשונה בהכנסה מפרויקט המגורים תוצרת הארץ בת"א, לאחר קבלת היתר בנייה כולל.
שיעור תפוסה של 96% בנכסי החברה
רבוע כחול נדל"ן מתמקדת בתחומי הליבה של פעילות הנדל"ן המניב בישראל, בראיה אסטרטגית ארוכת טווח. החברה, בשליטת אלון רבוע כחול ישראל, יוזמת, מחזיקה ומנהלת פורטפוליו של 114 נכסים מניבים בתמהיל שימושים מגוון - מסחר, מתחמים לוגיסטיים מתקדמים ומבני משרדים.
במסגרת יישום אסטרטגיית הצמיחה של החברה מובילה רבוע כחול נדל"ן פרויקט עירוב שימושים הכולל 390 יח"ד (מתוכן 60 יח"ד בר השגה) בשני מגדלים שיוקמו ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב. מדובר בפרויקט &East שבו שותפה החברה ב-50%, הכולל גם שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של כ-30 אלף מ"ר שיוחזקו בבעלות מלאה של רבוע נדל"ן.
עוד מציינת החברה, כי שיעור התפוסה בכל נכסיה עמד בסוף 2021 על 96%, וזאת על בסיס הסכמים עם שוכרים (לרבות מו"מ מתקדם לקראת הסכם) ובנטרול שטחים שאינם ניתנים להשכרה ושטחי אחסנה במרכזי מסחר. שיפור נרשם ב-2021 גם במדדים התפעוליים, כאשר ה-NOI (הכנסה נטו מפעילות השכרה) גדל ב-7% ל-315 מיליון שקל, ואילו ה-FFO (רווח נקי תזרימי) טיפס ב-37% ל-193 מיליון שקל.
לדברי החברה, הגידול ב-FFO נובע בעיקר מהשיפור ב-NOI, מהשלמת מהלך התאמת מבנה החוב והכרה בהכנסה בפרויקט תוצרת הארץ. מיכאל (מיקי) זיסמן, המנהל את רבוע נדל"ן, ציין עם פרסום הדוחות השנתיים, כי "תוצאות השנה החולפת מבטאות שיפור בכל הפרמטרים התפעוליים, וזאת כמגמה עקבית ומתמשכת כתוצאה ממהלכים שביצעה החברה בהיבטים תפעוליים ופיננסיים.
זיסמן הוסיף, כי "בשנה החולפת רשמנו עלייה משמעותית ב-FFO, הנובעת מהגידול בהכנסות משכירות וטיוב מבנה החוב. החברה נהנית כיום מאיתנות פיננסית עם יתרות נזילות העולות על 1.5 מיליארד שקל ונכסים לא משועבדים בשווי של 3.3 מיליארד שקל. כל אלה מעניקים לחברה גמישות פיננסית מרבית וממצבים אותה בנקודה נוחה להמשך צמיחה ופיתוח בשנת 2022 ובהמשך".
במו"מ מתקדם לרכישת זכויות במקרקעין בבת ים
ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות הסתכם הסתכם בסוף 2021 ב-2.67 מיליארד שקל, כוזאת לעומת 2.23 מיליארד שקל בסוף 2020. עיקר הגידול בהון העצמי נובע מהרווח הכולל בתקופת הדוח, וזאת בנוסף לדיבידנד שחולק בסך של כ-140 מיליון שקל.
עוד מדווחת החברה, כי היא מנהלת משא ומתן מתקדם לסגירת שתי עסקאות נפרדות של עירוב שימושים לרכישת זכויות במקרקעין בעיר בת ים, על ציר הרכבת הקלה (הקו האדום) בהיקף זכויות של כ-300 אלף מ"ר לתעסוקה, מגורים ומסחר ובתמורה בהיקף כולל מוערך בסך של כ- 250-700 מיליון שקל. העסקאות יעשו על דרך רכישת קרקע, או בעסקת קומבינציה או בשילוב ביניהן.
בנוסף, החברה מדווחת גם על משא ומתן מתקדם לרכישת זכויות בבניין משרדים הממוקם בסמוך לתוואי הרכבת הקלה בשטח בנוי כולל של כ-45 אלף מ"ר (שטחים עיקריים ושרות), בתמורה לסך של 350-500 מיליון שקל. מוקדם יותר השנה דיווחה החברה על עסקה לרכישה של מבנה מניב מיועד להריסה בעיר ירושלים על קרקע של כ-13 דונם שמיועד להשבחה מהותית לטובת עירוב שימושים.
בדוחותיה, רבוע כחול נדל"ן מספקת לראשונה תחזית של ה-NOI וה-FFO לשנת 2025 עם תחזית צמיחה ברמת ה-FFO עד לכדי כ-92% ב-4 שנים. החברה מציינת שהתחזית אינה לוקחת בחשבון את העסקאות השונות אשר נמצאות בשלבי מו"מ.