מי מרוויח ממבצע דירה בהנחה? בעיקר הפוליטיקאים

הכותבת היא בעלים ומנכ"ל משותף בחברת "אינהאוס שיווק נדל"ן"

קוראי העיתונות הכלכלית חווים בימים אלו תחושת דז'ה-וו. שוב עליית מחירים חדה מאיימת על יכולתם של הזוגות הצעירים להגיע אי פעם לדירה, שוב פותחת המדינה במבצע רחב היקף לאספקת עשרות אלפי דירות במחיר מסובסד, שוב נקראים משקי הבית חסרי הדירה להירשם בהמוניהם באתר משרד השיכון, ושוב צפויים אלפי רוכשי דירה ראשונה לכסוס ציפורניים בעצבנות מול המסך ולתהות - האם תהיה דירתם הראשונה בחדרה, ברמלה או באשקלון? האם יצליחו לשים ידם על דירת 3 חדרים או 5 חדרים? למעט מספר הבדלים שוליים יחסית הנוגעים לצורת שיווק הקרקע לקבלנים - "דירה בהנחה" של שנת 2022 (או מחיר מטרה כפי שנקרא המבצע עד לפני שבועיים) מזכירה מאד את מחיר למשתכן של 2015 ואילך.

יחד עם הגרלות הענק, צפויים לחזור לחיינו גם הדיונים האינטנסיביים - האם מבצעים מסוגם של מחיר מטרה או מחיר למשתכן הם מוצדקים בהיותם הסיכוי האחרון של זוגות ויחידים חסרי דירה לעלות על רכבת הנדל"ן, או שנזקם עולה על תועלתם. תקצר היריעה מלהכיל את כלל הטיעונים לכאן או לכאן. אולם מאפיין אחד של התוכנית שלגביו אין ויכוח, הוא היותן של תוכניות מסוג זה כלי יעיל לבלימת הביקוש לדירות מצד רוכשי דירה ראשונה, לפחות לזמן מוגבל של שנה-שנתיים בהן נוטשים רוכשי הדירה הראשונה את שוק הדירות החופשי, לטובת השתתפות בהגרלות. מדובר במהלך פשוט יחסית לביצוע, ודאי פשוט יותר מהתמודדות עם בעיות העומק האמיתיות של ענף הנדל"ן, הקשורות דווקא לבעיית ההיצע.

אלא שידיעה לא גדולה שפורסמה במדורי הנדל"ן לאחרונה, לפיה משרד המשפטים הסיר את התנגדותו מהגרלתן של דירות עוד בטרם ניתן לפרויקט היתר בניה, מאירה פן מטריד של התוכנית. כלומר, על פי התהליך שמשרד השיכון מקדם, מייד לאחר סגירת המכרז לרכישת קרקע לבניית פרויקט מוזל והכרזה על היזם הזוכה, כבר תוכל המדינה להגריל את הדירות התיאורטיות שניתן יהיה לבנות בקרקע בקרב הזכאים. המניע של משרד השיכון ברור. את האפקט המצנן שיש לתוכנית על שוק הדיור, משרד השיכון רוצה לראות עכשיו. לא בעוד שנה ובטח לא בעוד שנתיים או שלוש, הזמן שבו יצליחו יזמי הפרויקטים להנפיק את ההיתרים.

הבעיה עם השיטה הזו, היא שהיא נעשית על גבם של רוכשי הדירות, אשר להם מבקשת המדינה לסייע. מי שיקבלו עכשיו הודעת זכייה ייאלצו להמתין מספר שנים בשכירות עד ליום שבו ידעו במה זכו. מה יקרה ביום שבו יגלה כי תמהיל הדירות שקיים אינו תואם את יכולתם הכלכלית? או שהרשות המקומית כלל אינה מעוניינת בפרויקט ומסרבת להוציא היתר בניה, או בעיית תשתית חמורה מונעת את המשך קידום הפרויקט? זו כבר לא בעיה של משרד השיכון, ששולח את הזוכים לריב עם הרשות המקומית והיזם.

לא מדובר בתרחיש תיאורטי, אלא בתסריט שחוו על בשרם אלפי זוכים במכרזי "מחיר למשתכן", אשר בחלקם ממשיכים להמתין לדירה המיוחלת עד לעצם היום הזה. גם הם היו שלא בידיעתם סטטיסטים בהפקה הגדולה של שר האוצר לשעבר משה כחלון, בדרכו להכריז על סיומה עוד הגרלה מוצלחת. כעת הם מביטים בעיניים כלות כיצד הרווח הענק שהשתקף בזכייתם, חומק להם מבין האצבעות או הולך ומתקזז בכל שנה שחולפת עם הוצאות שכר הדירה. גם היכולת לשוב לרכוש בשוק החופשי כבר אינה קיימת שכן בשנים שחלפו האמירו המחירים בעשרות אחוזים.

על מנת שלא נראה את התסריט המקומם הזה חוזר על עצמו פעם נוספת, כאן המקום לקרוא לשר השיכון לעצור. המורך בהרגעת השוק מובן, אך אין לעשות זאת על ידי הכנסת רוכשים למלכודת למלכודת שממנה יתקשו לצאת. במקום זאת, מוטב להשקיע את האנרגיות בקיצוץ מאסיבי של הבירוקרטיה שיאפשר ליזמים להוציא היתר בתוך שנה לכל היותר מרגע הזכיה. כך בתוך זמן קצר יוכל משרד השיכון להגריל דירות ממשיות בפרויקטים שקיבלו היתר בניה, ולא דירות עתידיות שאיש אינו יודע איך ומתי ייבנו. על המדינה לחדול מההימור שהיא מבצעת כעת על חשבון עתידם של זוכי ההגרלות, ולנהל את המבצע באופן שקול, אחראי, וכזה שייטיב באמת עם הזוגות הצעירים.