גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כרמל שאמה הכהן, ראש עיריית רמת גן / צילום: כדיה לוי

עיריית רמת גן בעד פינוי־בינוי? החלטתה האחרונה באשר לגובה היטל ההשבחה בפרויקטי התחדשות עירונית מעמידה את הקביעה הזו במבחן: העירייה החליטה בימים האחרונים כי בכל תשעת אזורי ההתחדשות שהגדירה שיעור היטל ההשבחה יעמוד על 50%, משמע בכל שטחי העיר נקבע שיעור ההיטל הגבוה ביותר.

בעקבות חוק ההסדרים נדרשות הרשויות המקומיות בכל רחבי הארץ להודיע על היטל ההשבחה שינהיגו בפרויקטי התחדשות עירונית בתחומן. הן יכולות לחלק את שטח השיפוט שלהן לאזורים, ולקבוע לבחירתן ובהתאם לשיקוליהן היטלי השבחה בשיעור 0%, 25% או 50%. בתחומי רשות שלא תקבל החלטה בנושא עד ל־1 במאי הקרוב, ייקבע אוטומטית היטל השבחה של 25% בכל האזורים. ההחלטה תהיה תקפה לחמש שנים.

עיריית רמת גן חילקה את העיר לתשעה אזורי התחדשות עירונית: מתחם הכולל את שכונות כפר אז"ר, קריית קריניצי, רמת אפעל ותל השומר; מתחם הכולל בתוכו את השכונות בן גוריון, הראשונים, החשמונאים ויהלום; מתחם הכולל בתוכו את השכונות עליות, יד לבנים, תל יהודה והלל; מתחם הכולל בתוכו את השכונות נחלת גנים, שיכון ותיקים, שכונת הגפן, שכונת חרוזים, מתחם הבורסה ותל בנימין; מתחם הכולל בתוכו את שכונות קריית בורוכוב, מתחם נגבה, נווה רם ומרום נווה; מתחם הכולל בתוכו את שכונת תל גנים, אזור הבילויים ונווה יהושוע; מתחם הכולל בתוכו את שכונות שיכון הצנחנים ורמת חן; מתחם הכולל את שכונת רמת עמידר; ומתחם הכולל את שכונות רמת השקמה וגבעת גאולה.

בכל האזורים נקבע על ידי העירייה היטל השבחה של 50%. "שיעורי ההיטל בתוכנית פינוי ובינוי כאמור לעיל יחולו לגבי כל תוכנית פינוי ובינוי שהוגשה למוסד תכנון החל מיום הקביעה (יום אישור ההחלטה) ועד 1 במאי 2027", נכתב בהחלטה. "שיעורי ההיטל בתוכנית פינוי ובינוי כאמור יחולו גם לגבי כל תוכנית שאושרה לפני המועד הקובע או שהוגשה לפני יום הקביעה, אלא אם כן ניתן צו לגבי המתחם שחלה בו התוכנית או מומשו זכויות במקרקעין שחלה עליהם תוכנית פינוי ובינוי או ששולם היטל בשל תוכנית פינוי ובינוי, לפני יום הקביעה".

שיעור ההיטל הגבוה ביותר שיכולה עירייה לקבוע

מדובר בשיעור ההיטל הגבוה ביותר שיכולה עירייה לקבוע, כפי שנקבע בחוק ההסדרים האחרון. החלטה דומה קיבלה לאחרונה עיריית תל אביב - אם כי החריגה 18 מתחמים בדרום העיר, שבהם היטל ההשבחה ינוע בין 0 ל־­25 אחוזים. עיריית נתניה החליטה לאחרונה, כמו עיריית רמת גן, על היטל גורף של 50% בכל שטח שיפוטה, ללא יוצא מן הכלל. בחיפה כל שכונות העיר פטורות מהיטל השבחה בפרויקטי פינוי־בינוי, למעט אזור הכרמל; בקריית אונו ניתן פטור גורף בכל העיר; בירושלים ניתן פטור מלא בחלק מהשכונות.

מצד אחד, מדובר בהחלטה שתוסיף לוודאות בתחום, שכן בחמש השנים הבאות ההיטל יהיה ידוע מראש - וזו למעשה הייתה מטרת החוק מלכתחילה; מן הצד השני, היטל בשיעור כזה עשוי להציב סימן שאלה מעל היתכנותם הכלכלית של פרויקטים רבים בעיר. בעבר התבטא ראש העיר, כרמל שאמה הכהן, בעד פינוי־בינוי, זאת סביב העתירה נגד מדיניות ההתחדשות עירונית שאישרה העירייה (ושבוטלה בהחלטת בית המשפט המחוזי). בנובמבר 2019 כתב שאמה הכהן בדף הפייסבוק הרשמי שלו כי "דרך המלך להתחדשות עירונית בעיר צפופה כמו רמת גן היא רק פינוי־בינוי, עם הפרשות לצורכי ציבור ותשלום היטלים ואגרות".

עו"ד צבי שוב, מומחה בתכנון ובניה ונדל"ן, אומר כי "השיעור המירבי שהחליטה העירייה לגבות לא היה קיים עד כה בתוכניות מסוג זה. הבעיה בהחלטה היא העובדה שכבר שנים נלחמת העירייה בבנייה לפי תמ"א 38, וממליצה על התחדשות עירונית מתחמית ולא פר בניין, והינה פעולתה כעת היא לטרפד גם מסלול זה. כך יפחיתו משמעותית את תהליכי התחדשות בעיר".

לדברי עו"ד שוב, "גם לדעת מובילי הדעה ברמת גן דרך המלך להתחדשות עירונית היא קידום של פרויקטי פינוי־בינוי, אבל כדי להגיע למצב של קידום פרויקטים כאלה, העירייה צריכה לתמרץ את היזמים באמצעות פטורים, אפילו אם חלקיים, שיהוו זרז לתהליך ההתחדשות שכל כך נדרש בעיר רמת גן. באשר לתגובה שפרסמה העירייה, העובדה היא שעיריית תל אביב כן ראתה לנכון להפחית את היטלי ההשבחה, ו-ודאי שמחירי הנדל"ן בה לא נופלים מרמת גן, אלא ההיפך. על כן היה מצופה כי עיריית רמת גן תחשוב צעד אחד קדימה, לאחר שבתים כבר קורסים מעצמם ולאור החשיבות של התחדשות עירונית וההסתכלות של האזרחים על התחום כיום".

העירייה: "רמת גן הייתה הפראיירית של המדינה, החגיגה הזו נגמרה"

מעיריית רמת גן נמסר: "התחדשות עירונית אמיתית ובת קיימא חייבת לכלול התחדשות והרחבה של תשתיות עירוניות שאין מקור תקציב אחר, זולת היטל השבחה, שיכול לממן אותן. במחירים של רמת גן שכבר הולכים ומצמצמים את הפער ההיסטורי ממחירי תל אביב, אין חשש לחסמי היתכנות כלכלית. הדבר לא מתנגש אלא מעודד ומבטיח את עתיד ההתחדשות העירונית שתהיה טובה גם לעיר ולא רק לקבלנים. רמת גן הייתה הפראיירית של המדינה, שהקבלנים עשו בה כבשלהם, והחגיגה הזו נגמרה אחרת העיר הייתה נגמרת".