שוק הדיור / צילום: Shutterstock
הכותב הוא נשיא לשכת רואי החשבון בישראל
אלפי מילים נשפכו על משבר הדיור חסר התקדים בו שרויה מדינת ישראל, משבר שרק הולך ומתעצם - ואת המחיר הכואב משלמים האזרחים.
תוכניות שונות ומשונות לטיפול בנושא באו לעולם, חלפו מן העולם, נשלפו מהמגירה ואז הוחזרו אליה, בכל פעם תחת שר כזה או פקיד אחר, אבל במבחן התוצאה הכישלון המהדהד רשום על שמם של כל מקבלי ההחלטות בממשלה ובאוצר בעשור וחצי האחרונים.
אז באווירת הפסח שעבר עלינו לאחרונה אנסה להקשות, מה נשתנה הלילה הזה?
בואו ננסה לבחון את הרפורמה שמציע שר האוצר אביגדור ליברמן, את היתכנותה ואת העקרונות שעומדים בבסיסה, אך לפני כן נעשה קפיצה זריזה ללונדון.
מחירי הנדל"ן בבירה הבריטית זינקו גם הם באופן דרמטי בעשור האחרון, בדיוק כמו אצלנו, אלא שהסיבה שונה: מי שהקפיצו את המחירים בלונדון הם המשקיעים הזרים, שנהרו בהמוניהם והשתלטו על אלפי נכסים בעיר. התוצאה: Rent Generation ("דור השכירות"), כך מכונים הצעירים הלונדונים והזוגות הצעירים שידם אינה משגת לרכוש דירה.
לונדון במוקד
על-פי תחזית של פירמת רואי החשבון PWC, שיעורם של תושבי לונדון שמחזיקים נכס בבעלותם יעמוד כבר ב-2025 על 40% בלבד, זאת לעומת 60% בתחילת המילניום. הנקודה הזו משמעותית בעיניי, ואין לי ספק שהקשיים שצעירי לונדון חווים על בשרם, עמדו, בין היתר, בעיני שר האוצר ובכירי משרדו כששקדו על תוכנית הדיור הממשלתית להגדלת היצע הדירות ולהקלה במחירי הדיור.
אחד מהשינויים המשמעותיים בתוכנית האוצר שמתמקד בסוגיות מיסוי, יביא לביטול הפטור ממס שבח על השכרה ומכירה של דירת מגורים לכל מי שאינו תושב ישראל. על-פי ההערכות, כ-90 אלף דירות בישראל הן בבעלות תושבי חוץ, כאשר כ-45% מהן ממוקמות באזורי ביקוש מובהקים בתל אביב ובירושלים. ביטול הפטור יוריד את האטרקטיביות של הנדל"ן הישראלי עבור המשקיעים הזרים ויסייע בהורדת המחירים בהדרגה, גם באופן שייטיב ויאזן את המחירים בשוק השכירות המקומי.
חוקי המס הם כלי משמעותי שמאפשר למדינה להצהיר על כוונות וסדרי עדיפויות, כמו גם לכוון ולווסת התנהגות צרכנית וכלכלית, וראוי שייעשה בהם שימוש מושכל.
רואי החשבון בישראל, שמיסוי הוא לחם חוקם, יודעים להעריך את הצעדים הללו של משרד האוצר כאשר הם עושים שימוש נכון בכלי המס במטרה לצנן את שוק הנדל"ן הרותח. אין ספק שזו רק תחילת הדרך, אבל מדובר בכלי מיידי, באופן יחסי, שחייב להיות חלק מהארסנל במאבק לצינון שוק הנדל"ן הלוהט.
כך לדוגמה, הסיוע לזוגות הצעירים העומדים בפני רכישת דירתם הראשונה, באמצעות העלאת תקרת הסכום בגינה ניתן פטור ממס הרכישה (העלאה מ-1,805,000 שקל ל-1,930,000 שקל). צעד זה יביא לחיסכון של אלפי שקלים לזוגות צעירים ברכישת הדירה. כלי מיסויי נוסף ומבורך, שנלקח בחשבון בתוכנית של משרד האוצר עוסק בעידוד הבנייה על קרקע פרטית, באמצעות הטבות לבעלי הקרקע בבואם לממש את זכויות הבנייה שלהם.
התייחסות כוללת
כדי להשלים את התמונה ולמתן את הזינוק החד בעליות המחירים בישראל, חייבת להיות התייחסות ממשלתית כוללת לנושא. כל משרד חייב לתרום את חלקו באמצעות צוותים מיוחדים שיוקמו ויבחנו לעומק את דרכי הסיוע, וגם הרשויות המקומיות, בעידוד משרד הפנים, חייבות להיות חלק מהפתרון בוועדות התכנון ומתן האישורים - חייבים להפחית בירוקרטיה.
לסיכום, שינויי המיסוי על נדל"ן שמקדם האוצר חיוניים וחשובים, ולפחות בעיניי מעידים על הליכה בנתיב אפקטיבי והגיוני בטווח הקצר והארוך גם יחד. עוצמת המשבר, מורכבותו וריבוי הגופים שאמונים על הטיפול בו, מחייבים שינוי תפיסה שמוביל כעת שר האוצר ליברמן ובבסיסו ניסיון לראות את המכלול, במקום כיבוי שריפות נקודתי.