בניין HSBC במנהטן / צילום: Shutterstock, Roman Tiraspolsky
מכשול חדש בדרך להשלמת מכירת מגדל HSBC בניו יורק? היום דיווחה בעלת מגדל המשרדים, חברת נכסים ובניין, כי השוכר המרכזי במגדל צפוי שלא להאריך את הסכם השכירות בנכס, אשר מסתיים בעוד כשלוש שנים.
לדברי נכסים ובנין , נמסר לה מתאגיד מקבוצת HSBC, השוכר כ-63% משטחי המגדל, כי התקשר בהסכם שכירות בנכס אחר במנהטן ניו יורק, ועל כן ככל הנראה לא יאריך את הסכם השכירות במגדל, המסתיים ביום 30.4.2025. עוד ציינה נכסים ובניין כי היא נערכת להשלמת העסקה למכירת המגדל, בתנאים וכפי שדווח.
"עם זאת, אם וככל שהעסקה כאמור לא תושלם, לאי-הארכת השכירות כאמור עשויה להיות השפעה על השווי ההוגן של המגדל המוצג בדוחותיה הכספיים של החברה. יצוין, כי החברה לא קיבלה הודעה רשמית (בכתב) מהשוכר על אי-הארכת ההסכם".
לפני כחמישה חודשים התקשרה נכסים ובניין בהסכם למכירת מגדל HSBC במנהטן תמורת 855 מיליון דולר, וזאת בתום הליך תחרותי שניהלה. רוכשת בעסקה היא חברת Innovo Property Group.
במועד החתימה על הסכם המכר, הפקידה הרוכשת בידי נאמן, על חשבון התמורה, פיקדון קשיח (בלתי ניתן להשבה) בסך של 30 מיליון דולר. בהמשך הוגדל הפיקדון ב-5 מיליון דולר בגים דחיית מועד ההשלמה.
נכון להיום, עומד מועד ההשלמה המתוכנן מתוכננת השלמת העסקה ל-16.5.22, כלומר בעוד כשבועיים. באחרונה דיווחה נכסים ובניין כי הסכימה להעמיד לרוכשת מימון לעסקה במבנה של העמדת Preferred Equity Investment לרוכשת בסך של עד 50 מיליון דולר, בשיעור תשואה פנימי (IRR) של 15% בשנה הראשונה, ועלייה בשיעור של 0.5% בכל חצי שנה לאחר מכן (ללא החזר שוטף), בתנאים כפי שסוכמו בין הצדדים.
טרם החתימה על הסכם המכירה, הציגה נכסים ובניין את מגדל HSBC בספריה לפי שווי של 864 מיליון דולר. בעקבות החתימה על הסכם המכירה, רשמה החברה בדוחות לסיכום 2021 הפסד נטו של 35 מיליון דולר מהעסקה, כאשר כעת היא מעדכנת כי צפויה הפחתה נוספת במקרה שהעסקה לא תושלם.
אם תושלם העסקה, צפוי לנכסים ובניין תזרים מזומנים נטו בסך של כ-330 מיליון דולר (כ-1.1 מיליארד שקל), לאחר פירעון ההלוואה הבנקאית על הנכס, וכן תשלומים נוספים הכוללים מסים, עלויות, היטלי מכירה, ותשלום עמלה לאחים שימל. מנגד תשקיע נכסים ובניין כ-160 מיליון שקל במתן האשראי לרוכש, כך שבפועל מדובר על תזרים של כ-900 מיליון שקל.
מכירת המגדל אמורה לספק לנכסים ובניין חלק מהותי מהתזרים הדרוש לצורך רכישת 37.2% ממניות חברת גב-ים מידי אהרון פרנקל. העסקה נחתמה לפני חודשים אחדים ובמסגרתה אמור פרנקל לקבל תמורת מניותיו סכום של כ-3 מיליארד שקל (סכום של 465 שקל כבר הועמד לטובתו בדרך של פיקדון, והיתרה בסך של כ-2.5 מיליארד שקל תשולם במועד ההשלמה).
הרוכשת IPG הוקמה בידי אנדרו צ'אנג בשנת 2015, ומתמקדת ברכישה וניהול נכסים במטרופולין הגדול של ניו יורק, שם גם ממוקמים משרדיה הראשיים. כעת עולה השאלה האם תשלים הרוכשת את עסקת הרכישה, או תחפש נתיב מילוט לאור הפינוי של מרבית שטחי המגדל בעוד שלוש שנים.
מגדל HSBC נרכש ע"י נכסים ובניין והחברה האחות כור באפריל 2010 מבנק HSBC תמורת סכום של 353 מיליון דולר. מחיר העסקה שיקף אז את מצב השוק בעקבות המשבר הפיננסי העולמי ונחשב מאז לאחת ההצלחות הגדולות של בעל השליטה הקודם, נוחי דנקנר.
המחיר הנמוך יחסית שיקף אז קריסת מחירי המשרדים בניו יורק ואת רצונם של הבנקים הגדולים להיפטר מנכסים ריאליים לצורך שיפור נזילותם. שנה וחצי לאחר מכן רכשה נכסים ובניין את חלקה של כור במגדל לפי שווי של כ-480 מיליון דולר וזאת בעקבות הקשיים הפיננסיים אליהם נקלעה כור.
המגדל ממוקם בשדרה החמישית בלב מנהטן, בסמוך לבאיינט פארק ולספריה הציבורית של ניו יורק ומתנשא לגובה של 30 קומות בשטח של כ-80 אלף מ"ר ובתפוסה של 99%. חלקו הצפוני של הבניין, המיועד לשימור, הוקם בשנים 1901-1902.
בשנת 2021 כולה הניב המגדל הכנסות שכר דירה של 75 מיליון דולר, כאשר דמי השכירות הממוצעים למ"ר עמדו על 74 דולר מדי חודש, כלומר 888 אלף דולר למ"ר בשנה). עם זאת, דמי השכירות הממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו במהלך 2021 היו גבוהים יותר ועמדו על 94 דולר מדי חודש.