התחדשות עירונית/ צילום: טלי בוגדנובסקי
האם מותר בפרויקט תמ"א 38 לגבות עמלת תיווך גם מהחברה היזמית וגם מרוכשי הדירות החדשות? שאלה זו נדונה לאחרונה בפני השופטת מיכל נד"ב מבית המשפט המחוזי מרכז-לוד.
■ עובדות המקרה: מתווכים מורשים ובעלים של משרד יזמות ותיווך חתמו עם חברה על הסכם למתן שירותי תיווך לשני פרויקטים שונים של חיזוק מבנים על-פי תמ"א 38. במסגרת ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, התחייבו המתווכים להחתים את כל בעלי הזכויות בבניין על טופס הסכמה ועל הסכם התקשרות מלא עם החברה, וכן לשווק את הדירות החדשות.
לחברה נודע כי המערערים גובים מהקונים של הדירות החדשות עמלת תיווך בשיעור 2% מהתמורה פלוס מע"מ, בנוסף לסכום שהחברה התחייבה לשלם להם בגין מכירת הדירות, והיא דרשה מהם לחדול מגביית עמלת התיווך, משום שהדבר מסכל את מכירת הדירות. נוסף לכך דרשה החברה להחיש את מכירת הדירות החדשות ולתחום את הבלעדיות שניתנה למתווכים בהסכמים לפרק זמן מוגבל של שלושה חודשים.
המתווכים התנגדו לדרישות אלה, והחברה שלחה להם הודעה על ביטול ההסכמים. המתווכים הגישו תביעה לבית משפט השלום, אולם הוא דחה את טענתם וקבע כי החברה הוכיחה כי גביית דמי תיווך גם מהקונים במכירת דירות תמ"א אינה מקובלת בשוק, וכי היה על המערערים לגלות לחברה שבכוונתם לגבות דמי תיווך מהקונים.
המתווכים ערערו למחוזי.
■ הערעור: בערעור טענו המתווכים כי לא היה מקום להחיל על הצדדים את הוראות חוק המתווכים, וכי החברה לא הוכיחה כי על-פי הנוהג אין גובים דמי תיווך גם מרוכשי הדירות בעסקאות תמ"א 38. לעומתם, המשיבים (בעלי החברה) טענו כי החברה התחייבה לשלם למערערים עמלת תיווך, ועל כן יש לראות בהם כמתווכים, וכי המערערים הפרו את חובת ההגינות וחובת הגילוי שחלה עליהם מכוח חוק המתווכים במקרקעין.
■ ההחלטה: בית המשפט נדרש לבחון האם חוק המתווכים במקרקעין חל בנסיבות העניין, וכן באם יש נוהג כללי ביחס לחובתם של המתווכים בגביית דמי תיווך גם מרוכשי הדירות.
בית המשפט פסק כי חוק המתווכים במקרקעין אכן חל על המערערים, וזאת עקב לשון ההסכמים שנחתמו, ולכן קמה זכותם לקבלת "דמי תיווך". מכאן שהמערערים הפרו את חובת הנאמנות החלה עליהם כמתווכים בהתאם לסעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, וכי קבלת עמלה מהצד השני (רוכשי הדירות) היא בגדר עניין אישי של המתווך כאמור בסעיף 10 לחוק המתווכים במקרקעין.
■ פרשנות: הגם שעסקאות תמ"א 38 שונות במהותן מעסקאות דירות יד שנייה, הגישה הרווחת למתווך מורשה בעל רישיון כדין, לסכם בכתב עם החברה היזמית חוזה התקשרות הכפוף גם הוא לחוק המתווכים במקרקעין, להגדיר בהסכם סוג הנכס הנדרש לתיווך וכן לפרט אילו פעולות נדרשות מהמתווך כדי להיות הגורם היעיל בעסקה, כולל הגדרת תקופת בלעדיות למכירת דירות ועיקר מי אמור לשאת בתשלום דמי תיווך בעסקה מסוג זה.
ע"א (מרכז) 44435-11-21
הכותבים הם שותף ועורך דין ממשרד יוסף ישורון ושות’ המתמחים במקרקעין